Сколько новостроек нужно Москве? В столице растет дисбаланс между вводом жилья и спросом на «первичку»

На рынке новостроек Москвы начинает усиливаться угроза затоваривания. Об этом свидетельствует снижение коэффициента, показывающего отношение объема спроса к объему вводимого жилья. 

Эксперты «Метриум» и девелоперской компании «Град Девелопмент» зафиксировали заметный разрыв между спросом на новостройки и вводом нового жилья в Москве. За первое полугодие 2026 года на каждый введённый квадратный метр приходится лишь 0,5 проданного, тогда как год назад этот показатель составлял 0,9 кв. м.

Аналитики «Метриум» и «Град Девелопмент» представляют показатель для оценки сбалансированности рынка новостроек – коэффициент спроса и ввода новостроек. Под спросом понимается общая площадь квартир, проданных по договорам долевого участия в московских новостройках на любой стадии строительной готовности. Ввод жилья – это суммарная площадь многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию, среди которых есть как уже реализованные, так и непроданные квадратные метры. Хотя основная часть метров продаётся на этапе строительства, в итоге покупатели рассчитывают получить готовые квадратные метры во введённых домах.

Рост коэффициента (отношение спроса к вводу) говорит о том, что спрос опережает строительные мощности, что обычно ведёт к дефициту и росту цен. Снижение коэффициента, напротив, указывает на превышение ввода над покупательской активностью. Это создает предпосылки для накопления нереализованных остатков, стабилизации или коррекции цен.

В июне 2026 года в Москве, по данным Росстата, введено 566 тыс. кв. м многоквартирного жилья – на 71% больше, чем в июне 2025 года (331 тыс.). При этом спрос (сумма проданных по ДДУ квадратных метров) составил 220 тыс. кв. м и сократился на 19% относительно прошлогоднего значения (271 тыс. кв. м). Соотношение спроса и ввода в июне опустилось до 0,4 против 0,8 в июне 2025 года.

«Предложение на рынке действительно растёт, а спрос сократился, в том числе в премиум-сегменте. Рынок сейчас перестраивается. Снижается предложение массового жилья. Распроданность квадратных метров к моменту ввода в эксплуатацию сокращается. Так, доля готовых корпусов в премиум-сегменте выросла до 18% против 16% год назад. Однако по-прежнему выгоднее приобретать новостройки на стадии строительства – цены в среднем на 15–20% ниже, чем в готовых домах, а выбор лотов – шире. К примеру, в нашем проекте «Айс Тауэрс» в июне 2026 года было реализовано в 4 раза больше лотов, чем в июне 2025 года. Соответственно, стратегия покупателя сильно зависит от конкретного сегмента рынка и объекта»

Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент»

В течение первого полугодия коэффициент спрос/ввод постепенно возрастал. В первом квартале 2026 года ввод достиг 1,2 млн кв. м, что на 22% выше показателя первого квартала 2025 года (0,99 млн). Спрос за этот период составил 0,6 млн кв. м (на 38% меньше по сравнению с 1 млн кв. м годом ранее). Коэффициент спрос/ввод в первом квартале 2026 года равнялся 0,5 против 1,1 в первом квартале 2025 года.

Во втором квартале 2026 года введено 1,4 млн кв. м – на 18% больше, чем во втором квартале 2025 года (1,2 млн). Спрос во втором квартале 2026 года составил 0,6 млн кв. м, что на 29% меньше прошлогоднего показателя (0,9 млн). Коэффициент спрос/ввод во втором квартале сложился на уровне 0,4, тогда как год назад он составлял 0,7.

В сумме за первое полугодие 2026 года объём ввода жилья достиг 2,6 млн кв. м, что на 20% больше относительно первого полугодия 2025 года (2,2 млн). Совокупный спрос за полугодие сократился до 1,3 млн кв. м, что на 34% ниже прошлогоднего значения (1,9 млн). В итоге коэффициент спрос/ввод за полугодие составил 0,5 против 0,9 годом ранее.

«Текущее значение коэффициента свидетельствует о том, что рынок перешёл в фазу, где предложение начинает опережать покупательскую активность, – резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум». – Это тренд, который формировался на протяжении всего 2025 года. Застройщикам предстоит адаптироваться к новым условиям: корректировать ценовую политику, усиливать маркетинговые программы или пересматривать концепции проектов. Однако ситуация со спросом зависит от конкретного проекта. Покупателям важно понимать, что в конкретном жилом комплексе, которые рассматривают они, могут быть высокие темпы продаж. Это касается прежде всего ликвидных проектов с продуманной концепцией и большим потенциалом роста цен».

Читайте также:

Самые подорожавшие новостройки II квартала: топ-10 московских ЖК с ростом цены до 14%

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июле

Автор: эксперты компаний «Метриум» и «Град Девелопмент»