Портал Novostroy-M.ru и компания IntermarkSavills продолжают публиковать цикл совместных аналитических статей. Новая тема - «Новостройки бизнес-класса Москвы: Как застройщики и покупатели встретили кризис 2009 и 2014 гг.». Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань рассказал о показателях спроса и предложения, а также о ценах на первичном рынке жилья бизнес-класса.
Можно с уверенностью утверждать, что кризисы 2009 г. и 2014 г. отличаются как по своей природе, так и по развитию. Поэтому компания IntermarkSavills решила проанализировать, с какой ситуацией на рынке встречали наступающий 2010 г. и 2015 г. основные действующие лица, застройщики и покупатели. Что изменилось или осталось неизменным за 5 лет?
Объем предложения и конкуренция
Первое что «бросается» в глаза – к концу 2014 г. объем предложения существенно превышает аналогичный показатель кризисного 2009 г. – по нашим оценкам почти в 3,5 раза, что объясняется в том числе и существенно большим выбором проектов (54 новостройки против 35). Если на рынке появится дополнительный объем предложения (а сейчас не все квартиры и апартаменты выставлены застройщиками на продажу) покупатель будет выбирать из 1 млн кв.м новостроек бизнес-класса. В случае подтверждения финансирования одного из проектов вблизи Ленинградского проспекта это событие точно произойдет уже в конце 1 квартала 2015 года.
А так называемый индикатор запаса прочности рынка показывает, что, как и 5 лет назад, текущего объема предложения должно хватить не более чем на 3 года. Получается, что ситуация с балансом предложения и спроса абсолютно идентична той, что была на рынке в конце 2009 года.
При этом условный средний размер проекта остался практически без изменений. Как и 5 лет назад под новостройкой бизнес-класса чаще всего понимается проект, где есть несколько сотен квартир/апартаментов в одном или нескольких корпусах квартальной застройки. Однако тогда было существенно меньше проектов с апартаментами, часть из которых за это время уже была раскуплена. Изменялась сама структура предложения – на рынок выходили как масштабные проекты, так и достаточно небольшие.
| |
Декабрь 2009 |
Декабрь 2014 |
| Проектов на продажу |
35 |
55 |
| - квартир/апартаментов |
2 900 |
10 100 |
| - кв.м |
330 000 |
813 599 |
| Средний размер проекта, квартир |
485 |
496 |
| Количество сделок |
1 067 |
3 785 |
| Запас прочности рынка, лет |
2,7 |
2,7 |
| Среднегодовой курс долл. США |
32,0 |
39,2 |
| - Изменение за год |
+4,6% |
+73,8% |
| Средняя валютная цена на конец года |
$5 420 |
$4 700 |
| - Изменение за год |
-23,7% |
-38,8% |
| Средняя цена в рублях на конец года |
166 500 руб. |
290 000 руб. |
| - Изменение за год |
-20,2% |
+15,4% |
| Квартир и апартаментов на продажу в долл. США, на конец года в % от общего количества |
39% |
8% |
Источник: IntermarkSavills
Спрос и цены
Количество сделок по итогам 2014 года превзошло показатель 2009 года в 3,5 раза – почти 3,8 тыс. сделок против 1,1 тыс. В течение 2009 года курс доллара к рублю вырос всего на 4,6%, а за прошедший 2014 год американская валюта укрепилась на 74%.
Все это привело к тому, что средняя валютная цена по рынку к концу 2009 года «потеряла» почти 24%, рублевая – чуть больше 20%. С начала 2014 года аналогичные показатели продемонстрировали следующие изменения – около 34% составило снижение цен в долларах, но рублевые цены выросли на 15,4%.
Таким образом, в течение 2009 года застройщики пересматривали свои прайс-листы в меньшую сторону, как в долларах, так и рублях для того, чтобы поддержать активность покупателей. А за 2014 год благодаря тем же покупателям (сделки заключались вплоть до 31 декабря) и своевременной фиксации курса в долларовых проектах, рынок показал рост рублевых цен больший, чем уровень официальной инфляции. Ряд ключевых застройщиков начали новый год с уже пересмотренными два-три раза в течение ноября-декабря прайс-листами. И по нашему опросу застройщиков в течение первого полугодия мы ожидаем, что не менее 40% всего рынка новостроек бизнес-класса продолжит дорожать в рублях.
Выводы
Совершенно точно, что в плане продаж застройщики подходили в 2009 году и 2014 году к наступлению нового года по-разному – 5 лет назад в попытках «нащупать» нужный ценник и в ожидании своего покупателя, в 2014 году – с приятной «усталостью» от продолжительной договорной работы.
Даже сейчас с достаточно большим объемом собранной статистики сложно сказать, сохранится ли уровень спроса (такой же или похожий) и в 2015 году. Но то, что Новый год застройщики и агенты встретили с достаточно неплохими показателями реализации, а их клиенты со спокойствием за спасенные от девальвации сбережения, настраивает на положительные эмоции и хорошие перспективы рынка новостроек бизнес-класса Москвы.
Читайте также:
Квартиры и апартаменты в проектах редевелопмента: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Упущенные возможности на рынке премиальных новостроек Москвы: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Новостройки Москвы в локации Динамо-Сокол: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Новостройки Москвы в районе Щукино: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Новостройки Москвы на Красной Пресне: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Апартаменты Москвы: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Надбавки к цене квадратного метра в видовых квартирах: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Какие районы Москвы будут застраиваться высокобюджетным жильем: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Квартира в центре Москвы за 30 млн рублей: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Дата публикации 27 января 2015
