Портал Novostroy-M.ru и компания IntermarkSavills продолжают публиковать цикл совместных аналитических статей. Новая тема - «Какие районы Москвы будут застраиваться высокобюджетным жильем». Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань рассказал о том, какие проекты считаются на текущий момент «пионерами», то есть закладывают основу для будущего развития территорий.
(1).jpg)
В условиях возникновения риска новых санкций, ужесточения внешней экономической среды, отзыва лицензий у ряда банков и неоднозначных новостей по всем перечисленным темам, становится актуальным вопрос перспектив долгосрочного развития рынка элитной жилой недвижимости Москвы. Для того, чтобы проследить долгосрочный тренд нового девелопмента столицы проведем параллели с крупными городами ближайших соседей – стран Западной Европы.
Как известно, основным фактором изменения общерыночного ценообразования является изменение объема текущего предложения. В границах «старой» Москвы по официальной статистике на территории равной суммарной площади Парижа, Берлина, Мадрида и Рима вместе взятых проживает не менее 11-12 млн жителей. При этом по плотности населения (10,6 тыс. чел./кв.км) мы занимаем одно из первых мест в Европе. Суммарный размер жилого фонда столицы составляет более 218 млн кв.м жилья (в старых границах Москвы).
Но более значимым отличием от перечисленных выше европейских городов следует считать показатель обеспеченности жильем на душу населения, норматив для которого в странах Европы составляет не менее 35 кв.м/жителя. Для Москвы значение этого показателя составляет в среднем 18,9 кв.м/жителя, т.е. отставание достигает 46%. Для преодоления этого разрыва с учетом ввода нового жилья на уровне 3 млн кв.м ежегодно понадобится не менее 62 лет. Таким образом, жилой фонд должен прирасти не менее чем на 2,5 млн новых квартир. Именно эта внутренняя экономика рынка девелопмента в Москве создает основу для деятельности нескольких десятков столичных застройщиков.
Интересно, что в этой связи логика достаточно крупных игроков-девелоперов в планировании долгосрочной стратегии основана, в том числе, и на перспективах того или иного района как будущего места проживания нескольких тысяч жителей.
Какие районы Москвы интересно рассмотреть с этой точки зрения, какие проекты считаются на текущий момент «пионерами» в этих районах, то есть закладывают основу для будущего развития?
Надо отметить, что не все районы столицы одинаково страдают от нехватки жилых площадей. Например, среди районов, граничащих с ЦАО г. Москвы, мы наблюдаем профицит жилого фонда. В Раменках, Гагаринском и Ломоносовском районе обеспеченность жильем составляет в среднем 31 кв.м/чел. Это значительно больше среднего показателя для столицы, однако, уступает европейскому нормативу. Чтобы максимально сократить эту разницу, застройщики имеют возможность в долгосрочной перспективе возвести еще порядка 15,3 тыс. квартир. Последние 3-4 года именно эти районы многие эксперты рынка оценивают как будущую «прописку» премиального жилья. На текущий момент в достаточно продвинутой стадии (ожидаемый выход в реализацию до конца этого года) находится одна из будущих премиальных новостроек в Раменках.
Среди районов вне ЦАО, но на престижных западных направлениях г. Москвы, внимание привлекают следующие районы – Черемушки, Строгино, Ясенево и Тушино по принципу наиболее низкого показателя обеспеченности жильем. Интересно, что именно в них сейчас зафиксирована активность застройщиков (просчитывается экономика новых проектов). В нашей практике мы рассматривали ряд достаточно крупных проектов (жилой площадью более 1,5 млн кв.м), которые в перспективе 2-3 лет должны появиться именно здесь.
В ЦАО наиболее интересными локациями с точки зрения долгосрочной перспективы следует считать Пресненский и Тверской районы. Несмотря на то, что административно они относятся к центру города, обеспеченность жильем в них составляет всего 11,5 и 16,6 кв.м/чел. Т.е. чтобы сравняться со среднемосковским показателем нужно возвести 14 и 3 тыс. квартир соответственно. Стоить отметить, что до 2014 года эти районы практически не были представлены на первичном рынке жилья. На данный момент в них строятся следующие проекты: RedSide, Рассвет Loft Studio, «Сады Пекина» и др. Именно эти новые ЖК закладывают основу рынка жилья данных локаций. При этом пополнение рынка новыми проектами ожидается уже в этом году.
Показатель обеспеченности жильем среди административных округов г. Москвы
.jpg)
Источник: IntermarkSavills
Читайте также:
Новостройки Москвы в локации Динамо-Сокол: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Новостройки Москвы в районе Щукино: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Новостройки Москвы на Красной Пресне: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Апартаменты Москвы: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Надбавки к цене квадратного метра в видовых квартирах: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Дата публикации 26 августа 2014
