Появление апартаментов и редевелопмент промзон – две тенденции рынка новостроек Москвы, которые наметились в результате острой нехватки если не доступного, то более дешевого жилья в старых границах города. Портал Novostroy-M.ru решил выяснить, какие апартаментные комплексы реализуются сейчас в промышленных зонах столицы.
.jpg "В состав ММДЦ входит несколько комплексов, в которых предлагаются апартаменты на первичном рынке")
Предложение
«Дефицит свободных площадок и отсутствие необходимости обеспечивать апартаменты социальной инфраструктурой привели к тому, что существенная часть предлагаемого сегодня жилья данного формата расположена на месте бывших предприятий. Причем данная ситуация характерна как для нового строительства, так и для реконструируемых зданий»
Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»
Как рассказал коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, наиболее массовая застройка апартаментными комплексами в настоящий момент идет в следующих промзонах:
- промзона Ленино (Московский комбинат хлебопродуктов «Настюша»), ул. Элеваторная, 11 – мкр. Царицыно-2;
- бывший ОАО «Завод нестандартного оборудования», Головинское шоссе, вл.5 - МФК «Водный»;
- береговой проезд, вл.5 – МФК «Фили Град»;
- промзона Савеловская, Складочная, вл.1 – МФК «Савеловский Сити»;
- бывшая территория завода железобетонных конструкций и асфальтобетонного завода, Шелепихинская набережная, вл.34 – ЖК «Сердце столицы»;
- причальный проезд, вл.8 - МФК «Новая Пресня».
По данным агентства недвижимости «Азбука жилья», по состоянию на конец июня 2014 года в продаже на первичном рынке жилья Москвы также находятся следующие проекты с апартаментами, расположенные на территориях промзон:
- промзона №5 «Магистральные улицы» - ЖК «Флотилия», ЖК на 2-ой Хорошевском;
- промзона №9 «Улица Правды» - ЖК «Art Residence»;
- промзона №13 «Коптево» - ЖК «Петровский парк»;
- промзона №16 «Митьковская ветка» - ЖК «Loft Garden»;
- промзона №43 «Трикотажная» - ЖК «Loft River»;
- промзона №44 «Братцево» - ЖК «Loft Park».
Территория делового центра «Москва-Сити» в начале 90-х годов была промышленной зоной – здесь располагалось более 20 различных предприятий. Сейчас в состав ММДЦ входит несколько комплексов, в которых предлагаются апартаменты на первичном рынке. Это «ОКО», «Башня Федерация», «Меркурий Сити», «Город столиц» и «IQ-квартал».
В основном на территории промзон можно говорить о проектах комфорт-класса (32% от общего объема предложения), но во многом класс зависит от местоположения участка – за ТТК или ближе к центру, и от количества апартаментов в проекте.
«Лофт-апартаменты в «Даниловской мануфактуре» (сразу за ТТК, рядом – промзоны ЗИЛ и Верхние Котлы, Варшавское шоссе) – относят и к классу бизнес-, и иногда к элитному (за счет небольшого количества лотов в проекте – 42, и за счет уникального дизайна). Новые проекты, не предполагающие редевелопмент исторических зданий, разумнее относить к комфорт-классу (МФК «Водный», «Фили Град» и другие)»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Особенности локаций
По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», у каждой локации свои особенности. «Например, территория, где строится деловой центр «Москва-Сити», удачно расположена в Пресненском районе ЦАО – рядом находятся набережная Москвы-реки, станции метро, - говорит эксперт. - Однако транспортная ситуация в данном районе оставляет желать лучшего. Во-первых, здесь постоянно возникают пробки. Второй существенный недостаток – это пресловутая проблема с парковкой в «Москва-Сити», которая, к сожалению, до сих пор не решена».
Из очевидных плюсов промзоны «Ленино» Мария Литинецкая отмечает относительную близость станции метро «Царицыно» и одноименного музея-заповедника. К недостаткам же относится тот факт, что на севере и западе «Ленино» граничит с железными дорогами.
Промзона «Савеловская» отличается очень удачным расположением с точки зрения транспортной доступности. Она находится в непосредственной близости от Дмитровского шоссе, Третьего транспортного кольца и станций метро «Дмитровская» и «Савеловская». При этом для автовладельцев здесь будут предусмотрены удобные выезды на Бутырскую улицу и ТТК. Кроме того, данный район отличается развитой инфраструктурой – здесь расположены детские сады, школы, торговые объекты, поликлиники.
Инфраструктура
«Большинство таких апарт-комплексов расположено в районах, которые как минимум отличаются удовлетворительным уровнем развития инфраструктуры. А в некоторых случаях локации заслуживают и более высокие оценки по данному параметру. Например, район Фили-Давыдково, в котором располагается «Фили Град», может похвастаться всеми необходимыми условиями для комфортной жизни. В непосредственной близости от МФК находятся торговые центры «Филион», «Горбушкин двор», магазины «Ашан» и «ОБИ», кинотеатры, бассейн, детская школа искусств им. А.А. Алябьева, а также Филевский парк, детский парк «Фили»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Кроме того, не стоит забывать, что сами проекты редевелопмента промзон, как правило, подразумевают строительство не только жилых домов или корпусов с апартаментами, но и различных социальных, торговых и других объектов. Например, компания «Донстрой» реализует на территории промзоны на Шелепихинской набережной масштабный проект «Сердце Столицы». Помимо корпусов с квартирами и апартаментами здесь будут построены детские сады, школа, фитнес-центры, бассейн, кафе, рестораны, магазины, медицинские центры, роллердромы, велоплощадки, творческие студии и многое другое. Около 20% площади застройки отводится под парки и скверы.
«Для того чтобы активно реализовать свой продукт на рынке, застройщику приходится брать на себя расходы на строительство хотя бы минимального набора инфраструктуры. Тем не менее, официальных нормативов по обеспечению апартаментных комплексов объектами инфраструктуры пока нет»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
«Теперь апартаменты будут рассматриваться как полноценное жилье, значит, они должны быть обеспечены всей необходимой инфраструктурой. Данное требование разумно звучит по отношению к КОТам, новым территориям и бывшим промышленным зонам. Так, например, в ЦАО социальной инфраструктуры в избытке»
Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь отмечает, что уже сегодня некоторые застройщики продумывают инфраструктурную составляющую своих объектов. Например, жилой комплекс «Старт-Формат», строящийся на территории хлебного комбината, состоящий из 2192 апартаментов площадью от 25 кв. м. Проект возводится недалеко от метро «Царицыно» в ЮАО в рамках комплексной застройки нового микрорайона «Царицыно-2». Владельцы апартаментов смогут пользоваться развитой инфраструктурой микрорайона: запланировано открытие 4-х детсадов, поликлиники, двух школ, множества торговых объектов. К услугам автовладельцев - места в подземном паркинге.
Цены
Уровень цен на апартаменты в Москве зависит от класса объекта, его месторасположения и стадии готовности. В начале 2014 г. были выведены масштабные проекты бизнес- и комфорт-класса, которые несколько снизили общий уровень цен по рынку, однако средний уровень по административным округам отличается. Так, например, самые доступные апарт-комплексы предлагаются в ЗАО, СВАО и ЮАО самые дорогие в ЦАО.
«Новым трендом прошлого года стал активный выход на рынок бюджетных апартаментов – проектов комфорт-класса. На рынок вышли апартаменты в составе МФК «Водный», МФК «Фили Град», мкр. «Царицыно-2»
Дарья Третьякова, «Азбука Жилья»
По данным ГК «МИЦ», стоимость апартаментов в Москве варьируется от 95 000 (МФК «Савеловский Сити») до 2 000 000 руб. за кв. м (МФК «Негоциант»).
Средневзвешенная цена апартаментов, по информации компании «Азбука жилья», составляет 319,1 тыс. руб. за кв. м. В распределении по классам, средневзвешенная цена комфорт-класса составляет 145,2 тыс. руб./ кв. м, бизнес-класса - 300,1 тыс. руб./ кв. м, а элит-класса - 738,0 тыс. руб./ кв. м.
.jpg)
«Озабоченные отсутствием социальной инфраструктуры для жителей апартаментов городские власти хотят вменить девелоперам строить инфраструктуру, то есть апартаменты не будет отличаться от квартир по затратам, а, следовательно, и по ценам»
Наталия Голованова, SOHO Estate
Интересные объекты
Интерес представляет комплекс «Савеловский Сити». Это третий проект компании MR Group, включающий апартаменты (после комплексов «Фили Град» и «Водный»). Продажи в нем открылись в мае. Апартаменты в «Савеловском Сити» будут расположены в двух 46-этажных башнях. Также в состав комплекса входят четыре офисных здания. На первых двух этажах домов разместятся детский сад, детский центр развития, магазины, фитнес-центр, кафе и прочие объекты социальной инфраструктуры. На старте продаж в проекте установлены рекордно низкие цены (от 95 000 руб. за кв. м), что особенно привлекательно, учитывая местоположение объекта – недалеко от ТТК, в пешеходной доступности от станции метро «Дмитровская».
МФК «Новая Пресня» - площадь апартаментов-студий начинается от 20 кв. м, апартаментов супериор – от 65 кв. м. Цены от 150 000 до 170 000 руб. за кв. м. В состав комплекса помимо жилой составляющей войдет торговая и офисная.
«Если говорить о проектах более приближенных к жилому формату, то можно отметить «Фили Град», «Сердце Столицы» и мкр. «Царицыно-2». Эти объекты представляют собой фактически жилые микрорайоны. В их состав помимо апартаментов входят также жилые корпуса и объекты социальной инфраструктуры»
Александр Энгель, ГК «МИЦ»
Комплекс «Фили Град» строится на месте бывшей промзоны № 40 («Фили»). Проектом предусмотрено возведение как апартаментов, так и квартир. Проект отличает то, что рядом располагается Филевский парк, набережная, метро в пешей доступности, а из окон открываются виды на Москва-Сити, парк и реку, предусмотрено строительство детского дошкольного учреждения, торгового центра, паркинга на 1000 машиномест.
Перспективы апартаментов в промзонах
С застройкой территории завода ЗИЛ можно ожидать выхода здесь около 1 млн. кв. м апартаментов. «Поскольку площадка находится в границах Москвы (Даниловский район), рядом с рекой и в будущем будет также обеспечена станцией метро («Технопарк»), это делает проект крайне привлекательным и для инвесторов, и для будущих жильцов и арендаторов коммерческих площадей», - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
На территории фабрики «Красный Октябрь» должны появиться элитные апартаменты. ИФК «Лираль» планирует застроить квартирами и апартаментами территорию бывшего «Экспериментального завода полимерных материалов». Также ожидается выход достаточно большого объема предложения апартаментов после освоения территории завода «Серп и Молот».
Дата публикации 17 июля 2014
