Просторные семейные квартиры в новостройках становятся товаром для избранных: к такому выводу пришли аналитики, изучившие ценовую динамику в разных сегментах первичного жилья Москвы за последние пять лет.
За последние 5 лет ценовой разрыв между самыми доступными и дорогими вариантами квартир в новостройках Москвы выросли до 3 раз. Эксперты компании «Метриум» выяснили, что границы между смежными классами жилья на минимальном пороге входа стали менее заметными, но верхние ценовые планки стремительно выросли во всех сегментах.
Аналитики компании «Метриум» сопоставили минимальные и максимальные стоимости квартир на первичном рынке жилья «старой» Москвы в августе 2021 года и августе 2026 года. За прошедшие 5 лет минимальный порог входа во всех классах рос умеренными темпами, тогда как верхние ценовые пределы продемонстрировали стремительный отрыв. Особенно заметно этот процесс затронул двух- и трехкомнатные квартиры, которые превратились в штучный высокобюджетный продукт для наиболее состоятельных покупателей.
При этом практически во всех сегментах средняя стоимость более компактных форматов жилья сегодня превысила среднюю цену просторных квартир пятилетней давности.
В массовом сегменте современные студии стоят в среднем дороже, чем однокомнатные квартиры 5 лет назад, «однушки» превзошли по цене двухкомнатные объекты 2021 года, а современные «двушки» оказались дороже прежних трехкомнатных квартир. Подобный ценовой сдвиг проявился во всех сегментах рынка, включая бизнес-класс, где средние бюджеты «соседних» по площади форматов практически сравнялись. Для покупателей это означает двоякую ситуацию: появление эргономичных планировок позволяет войти в проекты более высокого статуса с относительно сдержанным бюджетом, но просторное семейное жилье перешло в принципиально более дорогие категории.
Массовый сегмент
В массовом сегменте за 5 лет наиболее заметное расширение ценовых диапазонов произошло в студиях и трехкомнатных квартирах, тогда как в двухкомнатных лотах пределы стоимостей немного сблизились.
Так, в категории студий минимальная цена выросла с 4,3 млн рублей (17,7 кв. м) до 5,6 млн рублей (22,0 кв. м), а верхняя планка поднялась с 17,3 млн рублей (58 кв. м) до 21,1 млн рублей (26,0 кв. м). Соответственно, разброс цен увеличился с 13 млн до 15,5 млн рублей.
В трехкомнатных квартирах нижний порог входа поднялся с 11,3 млн рублей (62,6 кв. м) до 17,6 млн рублей (78,5 кв. м), в то время как максимальная стоимость предложения в этой типологии выросла с 47,7 млн рублей (221,8 кв. м) до 64,7 млн рублей (88,8 кв. м).
В сегменте двухкомнатных квартир сложилась противоположная динамика: минимальная стоимость поднялась с 6,7 млн рублей (36 кв. м) до 10,6 млн рублей (51,1 кв. м), однако максимальный ценник остался практически на прежнем уровне – 45,6 млн рублей (64,8 кв. м) против 45,8 млн рублей (104,9 кв. м) 5 лет назад, из-за чего ценовой диапазон сузился на 0,2 млн рублей.
«Динамика ценовых диапазонов в массовом сегменте отражает эволюцию девелоперского продукта за последние 5 лет. Компактные лоты стали главным инструментом сохранения сбережений и первого входа на рынок, что подтянуло минимальный порог из-за общего роста себестоимости строительства. В свою очередь, в просторных семейных форматах застройщики комфорт-класса стали активно внедрять мастер-спальни, гардеробные зоны и увеличенные площади остекления, что сдвинуло верхнюю границу бюджетов при сохранении доступной базы для классических типовых решений»
Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development
Бизнес-класс
В бизнес-классе за 5 лет ценовые диапазоны продемонстрировали умеренное расширение без резких ценовых разрывов. В сегменте трехкомнатных квартир входная цена выросла с 17,2 млн рублей (63 кв. м) до 19,5 млн рублей (72,6 кв. м), а максимальная стоимость предложения в этом формате увеличилась почти в полтора раза – со 105,8 млн рублей (212,2 кв. м) до 151 млн рублей (119,7 кв. м).
В двухкомнатных лотах минимальная планка поднялась с 13 млн рублей (40,5 кв. м) до 13,9 млн рублей (53,6 кв. м), а верхняя граница цен сдвинулась со 104,9 млн рублей (180,1 кв. м) до 111,2 млн рублей (123,4 кв. м).
В категории студий ценовой коридор показал относительную стабильность: минимальный порог составил 8,6 млн рублей (23,5 кв. м) против 5,2 млн рублей (17 кв. м) в августе 2021 года, а максимальная цена скорректировалась с 42,7 млн рублей (77 кв. м) до 39,7 млн рублей (70,4 кв. м).
«Бизнес-класс за последние 5 лет сохранил и продолжает развивать устойчивую тенденцию качественного совершенствования продукта, – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Застройщики повысили базовые стандарты проектов, насытив дома атрибутами премиального уровня: приватными террасами, панорамным остеклением и сложной внутренней инфраструктурой. При этом динамика цен оставалась стабильной и прогнозируемой».
Премиум-класс
В премиальном сегменте расширение ценовых диапазонов затронуло все форматы, при этом рост верхней планки многократно опередил динамику входного порога. В сегменте студий минимальная цена за 5 лет выросла с 11,9 млн рублей (19,6 кв. м) до 17,9 млн рублей (21,3 кв. м), тогда как потолок цен увеличился практически в два раза – с 33,7 млн рублей (59,4 кв. м) до 61,3 млн рублей (40,0 кв. м).
В однокомнатных квартирах нижний порог поднялся с 11 млн рублей (31,3 кв. м) до 21,1 млн рублей (35,0 кв. м), в то время как максимальный бюджет вырос со 110,8 млн рублей (137 кв. м) до 191,0 млн рублей (122,8 кв. м). В трехкомнатных лотах входная стоимость увеличилась умеренно – с 25,1 млн рублей (71,6 кв. м) до 40,3 млн рублей (84,2 кв. м), однако верхняя граница поднялась с 229,6 млн рублей (295,6 кв. м) до 588,7 млн рублей (292,7 кв. м).
«Рост верхней ценовой планки свидетельствует о том, что застройщики в премиуме хотят побороться за клиентов элитного сегмента с высокими бюджетами. Если на стартовом пороге застройщики предлагают компактные форматы для высокой ликвидности, то в просторных планировках потолок цен ушел далеко вверх. "Семейные" квартиры премиум-класса сегодня практически стерли границу с элитным сектором по цене. Этот баланс между разумным входным чеком и высоким статусом есть в нашем проекте «Айс Тауэрс», где ценовая вилка составляет от 29 млн рублей (30 кв. м) за "стартовый" лот до 98 млн рублей (93 кв. м) за видовую квартиру для большой семьи»
Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию ГК «ГРАД Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «Айс Тауэрс»)
Высокобюджетный сегмент
В высокобюджетном сегменте зафиксировано рекордное растяжение ценовых коридоров с выходом максимальных ценников за миллиардные рубежи на фоне разнонаправленной динамики минимальных порогов.
В категории студий нижняя граница выросла в 2 раза – с 23,1 млн рублей (26,9 кв. м) до 44,6 млн рублей (26,8 кв. м), максимальная цена также выросла более чем вдвое – с 72,2 млн рублей (72,2 кв. м) до 165,6 млн рублей (47,3 кв. м).
В двухкомнатных резиденциях минимальный порог входа поднялся с 42,9 млн рублей (63,5 кв. м) до 63,8 млн рублей (50,8 кв. м), а потолок цен вырос с 481 млн рублей (254,6 кв. м) до 1,2 млрд рублей (219,5 кв. м). В трехкомнатных объектах нижняя планка увеличилась с 56 млн рублей (71 кв. м) до 90 млн рублей (105,0 кв. м), в то время как максимальный бюджет покупки вырос почти в три раза – с 580,1 млн рублей (370 кв. м) до 1,7 млрд рублей (276,6 кв. м).
«Высокобюджетный сегмент за последние 5 лет продемонстрировал наиболее выраженное удорожание предложения в истории столичного рынка. Входной порог даже в компактных форматах вырос в два раза, а в просторных резиденциях максимальные бюджеты превысили миллиардные рубежи. Коллекционные пентхаусы и городские усадьбы окончательно оторвались от привычных рыночных ориентиров. Сегодня элитный сектор разделился на функциональные активы для динамичной жизни в центре и штучные трофейные объекты, ценность которых определяется исключительной архитектурной уникальностью и абсолютной приватностью»
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»
Читайте также:
Жилье в Новой Москве дорожает в два раза быстрее столичного, и на 70% быстрее, чем в Подмосковье
Итоги августа: средняя цена «квадрата» массовых новостроек приблизилась к 430 тыс. руб., спрос падает
Автор: эксперты компании «Метриум»
Дата публикации 23 сентября
Оставить отзыв