Предложение новостроек элитного класса в Москве сократилось на 28,4%

Объем предложения новостроек премиум-класса в Москве вырос на 2%, тогда как в элитном классе отмечено снижение числа экспонируемых квартир на 28,4%. Цена квадратного метра в обоих сегментах выросла, сообщают аналитики компании «Метриум», которые подвели итоги первого полугодия.

Объем предложения на первичном рынке жилья премиум- и элитного классов составил порядка 3 450 квартир (площадью 362,1 тыс. кв. м) в 60 проектах. В сравнении с предыдущим кварталом число лотов в реализации фактически не изменилось (-0,7%), продаваемая площадь снизилась на 8%. Относительно начала года динамика показателей составила -3% и -8% соответственно. По итогам полугодия средняя цена квадратного метра выросла в обоих классах: на 1,7% в премиальном и на 4,9% в элитном.

Премиум-класс

По данным «Метриум», по состоянию на конец II квартала 2018 года на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса в реализации находилось 33 проекта с общим объемом предложения порядка 3 000 квартир (площадью 288,5 тыс. кв. м). За второй квартал число экспонируемых лотов увеличилось на 6,5%, за первое полугодие — на 2%. При этом реализуемая площадь сократилась на 1,8% и 3,2% соответственно.

С начала года на рынок вышло четыре жилых комплекса в следующих районах: Мещанский, Раменки, Пресненский и Очаково-Матвеевское. Кроме того, началась реализация квартир в пятом квартале ЖК «Садовые кварталы» (девелопер — «Интеко») и корпусе R5 ЖК Prime Park (девелопер — Optima Development). При этом в одном из проектов (ЖК «Вишневый сад») закрытые продажи велись еще с конца 2016 года.

Новые проекты премиум-класса, вышедшие на рынок в I полугодии 2018 года

Источник: «Метриум»

Как отмечают аналитики «Метриум», лидерскую позицию по числу жилых комплексов премиального сегмента в реализации сохранил за собой Пресненский район. Его доля составила 15,2%, увеличившись на 1,8 п. п. по сравнению с концом 2017 года. На втором месте расположился район Раменки, которому принадлежит 12,1% (+2,1 п. п.) всех реализуемых проектов в рассматриваемом сегменте. Третью позицию занял район Замоскворечье — за первое полугодие 2018 года его доля сократилась на 0,9 п. п. и составила 9,1%. Стоит отметить, что в этих трех районах сосредоточена третья часть всех жилых новостроек премиум-класса Москвы.

По числу экспонируемых лотов первое место также занял Пресненский район (18,1%). С начала года его доля уменьшилась на 8,3 п. п., при этом основное сокращение произошло во втором квартале — на 7,2 п. п. С небольшим отставанием следует район Очаково-Матвеевское, где сосредоточено 17,8% общего объема реализуемого предложения. Доля квартир в этой локации заметно увеличилась (+17,7 п. п.), что связано главным образом со стартом продаж проекта Spires. На третьем месте расположился район Раменки — его доля составила 10,7%, увеличившись за полгода на 3,0 п. п. за счет выхода на рынок ЖК «Вишневый сад».

В конце II квартала 2018 года наибольший объем предложения в новостройках премиум-класса составили однокомнатные квартиры — 31,6% (+6,4 п. п.). Двухкомнатные и трехкомнатные лоты имели практически равные доли — 24,9% (-6,5 п. п.) и 24,0% (-0,4 п. п.) соответственно. Оставшуюся часть заняли многокомнатные — 19,5% (+0,6 п. п.).

Превалирующий объем квартир премиум-класса представлен в объектах, находящихся на начальном этапе строительства — 42,5% (+9,0 п. п.). Почти четверть лотов сосредоточена в домах на стадии монтажных работ — 22,0% (-5,1 п. п.). Оставшаяся часть распределена между квартирами в домах, уже введенных в эксплуатацию (19,6%, -5,8 п. п.), и домах, находящихся на этапе отделочных работ (15,9%, +1,9 п. п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», на первичном рынке жилья премиального сегмента средняя цена кв. м находилась по итогам июня 2018 года на уровне 424 270 руб. За первое полугодие в части проектов было отмечено повышение цен. В совокупности с ослаблением курса национальной валюты это повлияло на рост среднего показателя на 1,7% в рублевом эквиваленте и снижение на 5,6% в долларовом. При этом относительно предыдущего квартала средняя цена кв. м скорректировалась в отрицательную сторону на 0,4% на фоне активного поступления нового объема предложения по стартовым ценам.

В разрезе по районам наиболее высокий показатель отмечен в районе Раменки — 629 050 руб. за кв. м (+10,4%). На втором месте расположился район Дорогомилово — 568 645 руб. за кв. м (+9,4%). Третье место занял Тверской район — 561 255 руб. за кв. м (+3%).

В конце первого полугодия 2018 года средний бюджет предложения квартиры премиум-класса на первичном рынке жилой недвижимости составил 40,8 млн руб. За квартал средняя стоимость лота снизилась на 8,2%, с начала года — на 3,4%.

Средний бюджет в разрезе типологий находился на уровне:

– однокомнатных – 17,5 млн руб. (-4,7%);
– двухкомнатных – 31,3 млн руб. (+0,1%);
– трехкомнатных – 45,8 млн руб. (+1,8%);
– многокомнатных – 91,6 млн руб. (+3,1%).

Стоимость квартир в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения представлены в следующих комплексах:

– Spires (8,6 млн руб. за 38 кв. м);
– Prime Park (9,2 млн руб. за 40,2 кв. м);
– City Park (9,5 млн руб. за 33,7 кв. м);

Самые дорогие квартиры, предлагаемые в открытой продаже на премиальном рынке:

–  Резиденция «Монэ» (277,4 млн руб. за 280,2 кв. м);
– «Вишневый сад» (333,3 млн руб. за 222,0 кв. м);
– «Нескучный HOME & SPA» (427,3 млн руб. за 471,1 кв. м).

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам II квартала 2018 года на рынке первичного жилья элитного сегмента в экспозиции находилось 27 проектов с общим объемом предложения порядка 450 квартир (площадью 73,6 тыс. кв. м). За полгода число реализуемых лотов сократилось на 28,4%, продаваемая площадь – на 24,5%. За квартал динамика составила -32% и -27,4% соответственно. Сокращение количества квартир в реализации вызвано отсутствием поступления новых проектов и корпусов на рынок в совокупности со снятием части лотов с реализации, а также вымыванием предложения.

В первом квартале в экспозицию поступил один комплекс элитного класса — «Левшинский», однако уже во втором квартале продажи в проекте перешли в статус закрытых. В ЖК «Клубный дом на Котельнической набережной» продажи были приостановлены.

Как отмечают аналитики «Метриум», лидером по объему предложения остался район Хамовники. На конец отчетного периода на него пришлось 45,9% реализуемых лотов (+6,5 п. п. к 4 кв. 2017 г.) На втором и третьем местах — Замоскворечье (19,8%; +0,3 п. п.) и Якиманка (16,9%; -3,8 п. п.). Наиболее заметное снижение отмечено в Таганском районе (-8,1 п. п. до 4,5%), что было вызвано приостановкой продаж в ЖК «Клубный дом на Котельнической набережной».

Структура предложения по типологии фактически не изменилась. Наибольшая доля по-прежнему приходится на трех- и многокомнатные квартиры: 37,0% (-0,8 п. п.) и 35,4% (+0,5 п. п.) соответственно. Далее следуют двухкомнатные лоты — 20,5% (+0,2 п. п.). Оставшуюся часть заняли однокомнатные — 7,1% (+0,1 п. п.).

Более половины экспонируемых квартир сконцентрировано в домах на стадии монтажа этажей и в корпусах, уже введенных в эксплуатацию: 38,1% (+10,5 п. п.) и 36,5% (-1,3 п. п.) соответственно. На этап отделочных работ пришлось 25,4% (+0,1 п. п.). Предложение на начальной стадии строительства на текущий момент на рынке не представлено.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра в элитном сегменте по итогам II квартала 2018 года составила 969 460 руб. В сравнении с концом прошлого года показатель вырос на 4,9% в рублевом и сократился на 2,4% в долларовом выражении, что объясняется ослаблением курса национальной валюты. За квартал динамика составила +5,8% и -4,8% соответственно.

В разрезе по районам была отмечена разнонаправленная динамика показателя. Снижение средней цены произошло в Пресненском (-22,3%), Мещанском (-7,7%) районах и в Замоскворечье (-9,7%). Существенно увеличились цены за отчетный период в районах: Таганский (+76,1%), Арбат (+47,2%) и Якиманка (+13,4%). В Хамовниках показатель практически не изменился (+1,5%). Значительные метамарфозы уровня цен в районах были вызваны преимущественно изменением структуры предложения, а также ростом курса доллара.

Средний бюджет предложения по итогам полугодия составил 159 млн рублей, что на 10,6% выше в сравнении с концом 2017 года и на 12,8% выше в сравнении с предыдущим кварталом.

За полугодие стоимость многокомнатных квартир увеличилась до 261,97 млн руб. (+13,2%). Также положительная динамика была отмечена у двух- и трехкомнатных лотов: до 83,4 млн руб. (+2,4%) и до 124,1 млн руб. (+8,5%) соответственно. Средняя стоимость однокомнатных квартир практически не изменилась и составила 45,8 млн руб. (-0,5%).

Стоимость квартир в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:

– «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);
– «Жизнь на Плющихе» (38,9 млн руб. за 66,0 кв. м);
– Ordynka (39,3 млн руб. за 63,8 кв. м).

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:

–  Knightsbridge Private Park (928,5 млн за 481,2 кв. м);
– «Полянка/44» (987 млн руб. за 129,1 кв. м);
– «Симфония Набережных» (1,13 млрд руб. за 514,49 кв. м).

Основные тенденции

«За шесть месяцев 2018 года в реализацию вышло четыре новых проекта, все они относятся к премиальному классу, — комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. — Для сравнения, за аналогичный период прошлого года элитный рынок пополнился шестью жилыми комплексами, а в 2016 — ни одним. В результате, объем предложения премиального жилья за полугодие вырос на 2%, тогда как в элитном классе отмечено снижение числа экспонируемых квартир на 28,4%. Столь значительная корректировка объясняется, прежде всего, фактическим отсутствием поступления в реализацию нового предложения в совокупности с уходом из официальных продаж двух комплексов.

По итогам полугодия средняя цена квадратного метра выросла в обоих классах (на 1,7% в премиальном и на 4,9% в элитном). Основные причины — ослабление курса национальной валюты и изменение структуры предложения. В том числе поступление в экспозицию в ряде комплексов лотов со стоимостью выше среднерыночной и вымывание предложения с привлекательным бюджетом. Прямое повышение цен отмечено в некоторых наиболее успешных проектах премиального сегмента.

Рост стоимости был произведен не только за счет повышения стадии строительной готовности объектов, но и на фоне высокого спроса. Интерес со стороны покупателей был отмечен как к уже зарекомендовавшим себя проектам, так и к поступившим в конце прошлого–начале текущего года объектам, что говорит об их ликвидности и соответствии текущим запросам покупателей».

Читайте также

Девелоперы снимают квартиры с реализации: объем предложения резко сократился

«Состоятельные покупатели недвижимости стараются работать только с известными брендами»

Половина спроса на рынке премиальных новостроек Москвы приходится на клубные дома

«Инфраструктурные драйверы»: что делает новостройки успешными и привлекательными