Новострой-М и Savills в России продолжают совместные публикации о рынке недвижимости Москвы. Дмитрий Халин, управляющий партнер компании, рассказал о том, какие объекты инфраструктуры на территории современных жилых комплексов наиболее востребованы.
Круговорот внимания к инфраструктуре
В начале 90-х годов, когда жилье только стало предметом купли-продажи и городские власти начали его строить и продавать, инфраструктуры в жилых проектах, которые возводились на тот момент, не было вообще. Первые этажи отдавались под жилье и продавались с определенными скидками. Лишь начиная с середины 90-х годов постепенно на первых этажах стали размещаться инфраструктурные объекты.
В целом эволюция московской инфраструктуры прошла несколько этапов. В 90-е годы, когда в городе практически ничего не было, владельцы дорогого жилья предпочитали иметь все в собственном доме. Им необходимо было и место с модными тренажерами, где можно позаниматься спортом, и ресторан, где можно вкусно поесть. А если здесь же, не выходя за пределы жилого комплекса, была и возможность развивать собственных детей, то это было действительно прекрасно. В тот момент как раз и возник феномен так называемых клубных домов, которые создавались по аналогии с закрытым клубом. И основным критерием «клубности» как раз и было наличие инфраструктуры, которая была предназначена только для жильцов.
Время шло, и в городе стали появляться многочисленные современные объекты инфраструктуры, которые сразу же, как магнит, притянули к себе ту аудиторию, которая покупала дорогие квартиры. И жители клубных домов больше не хотели довольствовать тем, что сделали для них застройщики. Им перестал нравиться «доморощенный» фитнес, ресторан в собственном доме. Теперь жители предпочитали пользоваться более качественной современной инфраструктурой в городе — пусть для этого и надо было проехать несколько километров. Застройщики это поняли и с течением времени в новых проектах стали предлагать современную качественную инфраструктуру от известных операторов. А покупатели теперь снова хотят, чтобы у них все было рядом, прямо на территории жилого комплекса.
Заметим, что сегодня наиболее важную роль для покупателей играет то, какая компания будет управлять тем или иным фитнес-клубом, рестораном, супермаркетом и так далее. Эта тенденция наметилась не так давно, буквально два-три года назад, когда интерес покупателей к этой стороне девелоперского бизнеса существенно возрос. Эксперты Savills проанализировали успешные проекты, которые раскупаются лучше всего, и составили небольшой рейтинг инфраструктурных объектов, которые являются действительно важными для покупателей.
Три «С»: спорт, семья, соцкультбыт
Жилье — это, безусловно, дело семейное. Именно поэтому наиболее популярные инфраструктурные объекты связаны именно с семьей, детьми, здоровьем и так далее. Если взять валовой объем продаж в новостройках различных качественных категорий за 2017 год и посмотреть на эти жилые комплексы, то можно увидеть, что две трети из них располагают объектами инфраструктуры для детей, причем зачастую речь идет о ведущих российских и международных операторах. В этой связи формируются целые сети —понятные, известные, те, которые успешно функционируют в уже построенных жилых комплексах. Покупателям это нравится, они доверяют этому и испытывают к таким проектам гораздо большую симпатию и интерес.
Одним из наиболее ярких примеров последнего времени является жилой комплекс «Лобачевского 120» от компании «Лидер-Инвест», ориентированный на ту целевую аудиторию, для которой образование и развитие детей является важнейшей ценностью. В комплексе предусмотрены детский сад и школа, оператором которой станет одно из наиболее известных и старейших частных учебных заведений Москвы — школа «Золотое Сечение».
В текущих реалиях появляется еще один весомый аргумент в пользу частных школ в проектах. Всем известен тот факт, что государственные образовательные учреждения укрупняются и вопрос о том, насколько в таких условиях удается индивидуально раскрыть потенциал каждого ребенка, насколько удается понять его потребности, остается открытым. А вот частная школа не имеет обязательств интегрироваться в эту систему и в силу этого обладает всеми возможностями для максимального раскрытия талантов ребенка. И те девелоперы, которые сейчас делают такие школы, конечно, создают абсолютно уникальную образовательную возможность по сравнению с остальным жильем в округе. Это, безусловно, создает мощнейшую добавленную стоимость для того жилья, которое застройщик возводит вокруг этой школы.
Иностранные девелоперы, которые пришли к нам еще в 90-е годы, понимали, что нужно начинать строить школы до того, как возводить жилье. В качестве примера можно привести коттеджный поселок «Покровские Холмы», который с самого начала был успешным проектом и является таковым до сих пор. Всегда есть немало желающих купить и арендовать здесь жилье. И ядром, центром комплекса является Англо-американская школа. И если бы там не было школы, не было бы и этого столь успешного проекта.
Еще одна важная тема — это спорт. Иметь свой фитнес внутри жилого комплекса под управлением известного оператора сегодня опять-таки очень престижно и востребовано. Пусть даже это будет не полный формат, а усеченный. И с течением времени постепенно увеличивается доля проектов, где есть понятное фитнес-ядро. Например, особое распространение в элитных жилых комплексах получила одна из крупнейших и самых популярных сетей премиальных фитнес-клубов — World Class. Центры этого бренда предусмотрены в ЖК RedSide на Красной Пресне, «Садовых кварталах» в Хамовниках и в проекте «Четыре ветра» в Тверском районе.
Третья необходимая составляющая — это элементы благоустройства. Сегодня очень важно, чтобы общественные территории были комфортабельными и являлись по сути продолжением жилого пространства. Кому-то необходимо, чтобы это было пространство, максимально приспособленное для детских игр, кто-то хочет видеть здесь зоны отдыха, кому-то нужен водоем. В любом случае порядка 70% проектов эту составляющую реализуют, и это мощнейший драйвер для того, чтобы привлечь покупателей. Имена операторов, которые выбирает аудитория, всем сейчас прекрасно известны. При этом происходит обоюдно направленное движение: с одной стороны, застройщики видят резон приглашать этих операторов, с другой стороны — сама структура многих бизнесов (ритейл, фитнес) меняется и приспосабливается к тому, чтобы открыть «объект у дома». И, соответственно, здесь интересы застройщика и оператора, как правило, сходятся. Данная тенденция позволяет девелоперу создавать и предлагать своим клиентам очень интересные объекты, продавать их дороже и в конечном итоге делать жизнь в них более комфортной и удобной.
Например, в проекте «Лобачевского 120» предусмотрена большая собственная территория площадью 8 га с парком, водоемом, спортивными площадками, велодорожками. Более того, на каждом из корпусов предусмотрена эксплуатируемая кровля, где будущие жильцы смогут насладиться панорамными видами на Москву.
Проект «Садовые кварталы» также может похвастаться благоустроенной внутренней территорией, максимально комфортной для семейного проживания. В проекте есть пруд, детские и спортивные площадки, а от каждого корпуса проходит специальная дорожка к новой школе.
Еще один важный драйвер — это то, что раньше называлось термином «соцкультбыт», то есть все, что нужно для повседневной жизни. По сути, это разрозненный дом быта, где можно и прическу сделать, и одежду сдать в чистку, и купить все для хозяйства, и вызвать мастера. Сегодня по большому счету в том или ином виде это ядро присутствует практически во всех девелоперских проектах. И мы видим, что это очень востребовано. Так, в ЖК «Итальянский квартал» представлены салоны красоты Sense Gallery и 7 Dolls, а также магазин электроники Only Vinyl. А, например, в элитном проекте «Четыре солнца» можно найти салоны красоты Float Studio, Elysion и мужскую парикмахерскую Wall Street.
В самом ближайшем будущем, безусловно, будут появляться и новые драйверы, которых не было раньше. Среди наиболее интересных и важных — IT и цифровые истории.
В заключении можно отметить, что в конечном итоге наиболее важные драйверы определяет именно та аудитория, на которую рассчитан тот или иной проект. Действительно можно представить себе жилой комплекс, ориентированный на тех, кому совсем не нужна школа, например, на яппи или на молодых специалистов, которые пока не думают о детях. Для них «точкой притяжения» может стать современное кафе с мощным интернетом и новыми технологиями. Поэтому говорить о том, что существует некий универсальный драйвер, который будет востребован абсолютно всеми, совершенно точно не представляется возможным.
Читайте также:
Дмитрий Халин: «ММДЦ «Москва-Сити» - популярность растет»
Рынок жилья бизнес-класса Москвы: история, тренды, перспективы
Удивите меня: квартиры в элитных новостройках без вау-эффекта не покупают
Дата публикации 14 июня 2018
