Квартиры со свободной планировкой стали популярны в начале 2000-х годов – и они до сих пор пользуются спросом у покупателей. Застройщики нередко преподносят их в качестве «пространства мечты», где легко и просто можно воплотить в жизнь любую дизайнерскую задумку. Но в действительности дела обстоят не столь радужно. Новострой-М рассказывает, какие особенности есть у квартир открытой планировки, с какими сложностями приходится сталкиваться их владельцам, а также о том, нужно ли узаконивать свободную планировку квартиры – и как правильно это сделать.
Что значит «свободная планировка» на самом деле
Нужно ли узаконивать «свободную планировку»
Что можно и что нельзя
Как правильно узаконить перепланировку
Заключение
Что значит «свободная планировка» на самом деле
В российском законодательстве нет термина «свободная планировка», а значит с юридической точки зрения такого формата жилья не существует. Это не более чем эффективный маркетинговый ход, помогающий продавать в новостройках пустые бетонные коробки без внутренних стен и перегородок, лишь с установленными окнами и входной дверью.
В подобных лотах от общего пространства обычно отделены только санузел и кухня – так называемые «мокрые зоны», которые нельзя переносить. Остальные площади полностью открыты.
Иногда перегородки могут быть обозначены пунктиром на плане или даже выложены в один-два ряда по полу пеноблоками или кирпичами – то есть выполнена «трассировка». И в этом кроется главный нюанс квартир со свободной планировкой: несмотря на физическое отсутствие стен, они присутствуют в том или ином виде в технической документации, иначе квартиру не поставить на кадастровый учет. И если проигнорировать их возведение и оставить все «как есть», то можно получить штраф или судебный иск.
Иными словами, первоначальная планировка квартиры уже утверждена в проектной документации, прошедшей государственную экспертизу еще до начала строительства дома. Нельзя просто закрыть глаза на этот факт.
Во время ремонта владелец обязан самостоятельно воздвигнуть перегородки в соответствии с планом, иначе это будет считаться перепланировкой. А перепланировку необходимо согласовывать с жилищной инспекцией (и банком, если квартира в ипотеке) и узаконивать.
Если в техплане отображены только границы «мокрых зон» (санузла и кухни), а остальное пространство определено как единое жилое помещение, то расположение всех обозначенных в документе стен, окон и сантехники в квартире должно строго соответствовать этому плану. Сносить и переносить их нельзя, равно как нельзя трогать колонны или пилоны, если таковые имеются (они считаются несущими конструктивными элементами).
Что касается внутреннего наполнения единого жилого помещения, то по желанию там можно установить любые перегородки и стены. В зависимости от потребностей семьи можно сделать, к примеру, большую гостиную и две компактных спальни или одну большую детскую, спальню родителей и рабочий кабинет.
Ограничений нет, все зависит от фантазии собственника и его финансовых возможностей – для этого и приобретают квартиру со свободной планировкой.
Нужно ли узаконивать «свободную планировку»
С юридической точки зрения свободную планировку обязательно нужно узаконивать. И делать это стоит не после, а еще до начала ремонта, так как любые изменения конфигурации помещения – будь то возведение новых стен или снос существующих – расцениваются в качестве перепланировки.
Сначала нужно получить техпаспорт БТИ, провести обмеры квартиры, свериться с исходно-разрешительной документацией дома и только после приступать к согласованию желаемой планировки и ремонту.
Что можно и что нельзя
Ремонт не получится сделать как попало: есть четко установленные законом строительные, санитарные и противопожарные нормы. Они распространяются в том числе и на квартиры со свободными планировками.
Что категорически запрещено:
- переносить «мокрые зоны» (нельзя размещать кухню, ванную или туалет над жилыми комнатами соседей снизу. Также запрещено располагать свои жилые комнаты под санузлами соседей сверху. Расширение санузла возможно, но только за счет нежилых площадей (коридора, кладовой);
- демонтировать любые несущие конструкции;
- изменять инженерные и вентиляционные коробы (их нельзя закладывать, сужать или переносить – это нарушает работу всей системы дома);
- присоединять балкон к жилой комнате;
- переносить батарею на лоджию;
- создавать жилые помещения без естественного освещения (комнаты, где люди проводят длительное время (спальни, гостиные, детские), обязательно должны иметь окна).
Что допустимо во время ремонта (в том числе, в квартирах со свободной планировкой):
- объединение санузла и ванной;
- обустройство антресоли;
- перенос дверных проемов;
- увеличение площади жилых комнат за счет вспомогательных помещений;
- оборудование дополнительного санузла.
Как правильно узаконить перепланировку
Процесс узаконивания перепланировки – бюрократическая процедура, требующая времени и сил. Осуществляется перепланировка в несколько этапов:
1. Получение исходной документации.
Прежде всего, необходимо получить техпаспорт на квартиру. Для этого нужно обратиться в БТИ с кадастровым планом от управляющей компании и архитектурно-строительным планом дома от застройщика. Специалист БТИ проведет обмеры и выдаст первичный техпаспорт, который станет отправной точкой всех дальнейших работ.
2. Разработка проекта перепланировки.
Самостоятельно начертить план квартиры практически невозможно. Для этого необходимо обратиться в специализированную проектную организацию (СРО), имеющую допуск к строительным работам. Специалисты разработают оптимальный проект с учетом всех строительных норм и разрешенных нагрузок, а также имеющихся нюансов и пожеланий заказчика.
3. Согласование с местной администрацией.
С готовым пакетом документов (выписка из ЕГРН, заявление, правоустанавливающие документы, проект перепланировки, технический паспорт) нужно обратиться в орган местного самоуправления или в МФЦ. Срок рассмотрения обращения – до 45 календарных дней.
4. Проведение ремонтных работ.
Если администрация приняла положительное решение, то собственник может приступать к ремонту. Однако работы должны строго соответствовать утвержденному проекту. Для собственника важно сохранять все договоры с подрядчиками и акты – они могут понадобиться комиссии, которая будет проводить приемку.
5. Подготовка техплана и уведомление администрации.
Техплан помещения подготавливается при помощи кадастрового инженера, после этого уведомляется администрация района о завершении ремонта (лично или через МФЦ).
6. Приемка и фиксация изменений.
Приемочная комиссия из администрации приходит на объект и сверяет результат с проектом. Если все в порядке, комиссия утверждает акт о завершенной перепланировке в течение 30 календарных дней.
6. Внесение данных в ЕГРН.
После того как администрация направит данные в Росреестр, они будут внесены в ЕГРН не позднее 5 рабочих дней с момента утверждения акта комиссией.
Заключение
Свободная планировка не гарантирует собственнику воплощение всех дизайнерских идей и задумок. Это скорее стартовая площадка для создания жилья, которое будет максимально соответствовать его потребностям и пожеланиям, но с учетом имеющихся строительных норм и правил.
Пренебрежение же официальным согласованием, попытка сэкономить на проекте или грубое нарушение технических требований могут доставить владельцу квартиры массу проблем.
Поэтому стоит хорошо подумать, прежде чем приобретать жилье со свободной планировкой, ведь на согласование проекта и дальнейший ремонт понадобится немало сил, времени и терпения.
Читайте также:
Всё, что нужно знать о страховании жилья: виды рисков и причины отказа в выплате страховки
Только без паники: как восстановить документы на квартиру
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 12 марта
Оставить отзыв