Порой при покупке недвижимости родители хотят оформить новую квартиру сразу на ребенка. Новострой-М рассказывает, можно ли это сделать, как правильно осуществлять такие сделки и в каком порядке действовать.
Кто такой «ребенок» в глазах закона
Разница между покупкой квартиры для ребенка и взрослого
Как оформить квартиру на ребенка
Дарение vs покупка
Ограничения и запреты: о чем нужно помнить
Налоговые обязательства
Частые ошибки родителей
Заключение
Кто такой «ребенок» в глазах закона
Покупка квартиры ребенку может иметь различные мотивы: обеспечить сына или дочь жильем, сделать отличный подарок к совершеннолетию или даже просто сохранить свои средства, вложив их в недвижимость.
Российское законодательство официально разрешает оформлять недвижимость на несовершеннолетнего ребенка. Точнее, не устанавливает возрастного ценза для возникновения права собственности.
Однако есть нюанс: Гражданский кодекс РФ делит детей по степени дееспособности, и от этого зависит, кто и как будет подписывать документы при покупке квартиры.
По закону дети бывают:
Они не обладают дееспособностью и не могут совершать сделки. Любые юридически важные действия, будь то покупка квартиры, открытие вклада или регистрация права собственности, совершаются от их имени законными представителями: родителями, усыновителями или опекунами. Ребенок в договоре фигурирует как покупатель, но подпись за него ставит взрослый.
- Несовершеннолетние – в возрасте от 14 до 18 лет.
С получением паспорта подростки приобретают частичную дееспособность. Они могут самостоятельно подписывать договор купли-продажи, но только с письменного согласия родителей или иных законных представителей.
Таким образом, если в сделке фигурирует ребенок, то закон рассматривает его не как самостоятельного участника рынка, а как обладателя права, которым управляют его законные представители. Также родители вправе выбрать, на чье имя регистрировать покупку: на себя, на ребенка или в общую долевую собственность – то есть зарегистрировать на всех членов семьи сразу.
Разница между покупкой квартиры для ребенка и взрослого
На первый взгляд, разница лишь в возрасте покупателя. На деле отличий значительно больше, и они касаются как этапа оформления, так и судьбы недвижимости в будущем. Среди них:
- обязательное участие в сделке законных представителей несовершеннолетнего;
- расширенный пакет документов.
К стандартному набору документов (договор, паспорта, выписка из ЕГРН, документы на продавца) добавляется свидетельство о рождении ребенка, паспорта родителей, а при покупке на подростка 14-18 лет – его собственный паспорт и письменное согласие родителей;
- участие органов опеки и ограничения по распоряжению недвижимостью.
По общим правилам, при покупке квартиры на ребенка разрешение органов опеки не требуется, так как сделка не ухудшает имущественное положение несовершеннолетнего, а наделяет его правом собственности. Однако такое разрешение могут запросить, если покупка происходит на средства от продажи другой недвижимости ребенка или при использовании маткапитала.
Пока квартира оформлена на несовершеннолетнего, родители не могут свободно ее продать, обменять, подарить или заложить. Любая сделка возможна лишь с предварительного разрешения органов опеки, которые проверяют, не ухудшаются ли жилищные условия ребенка. Как правило, опека требует одновременной покупки другого жилья не меньшей площади и стоимости, либо зачисления денег от продажи на заблокированный счет ребенка.
Даже если родители разведены, для продажи квартиры потребуется личное присутствие и подпись обоих родителей как законных представителей, независимо от того, с кем живет ребенок;
- эмансипация несовершеннолетнего и брак.
В исключительных случаях, если несовершеннолетний вступает в брак до 18 лет или проходит процедуру эмансипации (признания полностью дееспособным), он получает право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью;
При покупке жилья на ребенка налоговый вычет по НДФЛ получают родители. Несовершеннолетний не может на него претендовать, поскольку пока еще не платит налоги. Но его право на вычет сохраняется, и после совершеннолетия ребенок сможет воспользоваться им при покупке собственной недвижимости.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформление квартиры на несовершеннолетнего осуществляется в несколько этапов:
1. Определение доли.
Родители решают, покупается ли квартира исключительно на ребенка или в долях – на ребенка и родителей. Если жилье приобретается с использованием материнского капитала, закон обязывает выделить доли всем членам семьи, включая детей. Если покупка происходит на собственные средства, доля ребенка может быть любой – от 1/10 до целой квартиры.
2. Подготовка документов.
Для сделки понадобятся:
- паспорта родителей;
- свидетельство о рождении ребенка (до 14 лет) или его собственный паспорт (с 14 лет);
- документы на приобретаемую квартиру (выписка из ЕГРН, технический паспорт);
- договор купли-продажи;
- при использовании ипотеки – кредитный договор и согласие банка;
- при использовании материнского капитала – сертификат и справка об остатке средств из Социального фонда России.
3. Составление договора купли-продажи.
В договоре в роли покупателя указывается ребенок. Если ему нет 14 лет, ниже подписывается родитель с формулировкой: «В законных интересах несовершеннолетнего, действующий от его имени на основании свидетельства о рождении». Если ребенку от 14 до 18 лет, он подписывает договор сам, а родитель ставит подпись в графе «Согласие законного представителя».
4. Оплата.
Деньги за квартиру могут быть перечислены со счета родителя. Закон не требует, чтобы оплата происходила со счета самого ребенка, – достаточно, чтобы в договоре было указано, что покупатель – несовершеннолетний, а оплату вносит его законный представитель.
5. Регистрация перехода права и получение выписки из ЕГРН.
Документы подаются в Росреестр через МФЦ, банк-партнер или в электронном виде через Госуслуги. После регистрации (обычно она занимает 5-9 рабочих дней) покупатель получает выписку из ЕГРН, в которой в графе «правообладатель» будет указан ребенок. С этого момента он является полноправным собственником жилья.
Дарение vs покупка
Иногда родители рассматривают альтернативу: не покупать квартиру на ребенка, а оформить ее на себя и затем подарить. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.
Покупка сразу на ребенка:
- квартира сразу становится собственностью ребенка;
- родители не могут ее продать без согласия опеки;
- при разводе родителей такая квартира не делится, так как не является общим имуществом супругов, а по закону принадлежит ребенку.
Покупка на родителя с последующим дарением:
- родитель остается полноправным собственником до момента дарения и может свободно распоряжаться квартирой;
- дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ;
- квартира переходит в собственность ребенка только после дарения, и лишь с этого момента вступают в силу все ограничения, связанные с несовершеннолетним собственником.
С точки зрения защиты имущества ребенка от возможных рисков (развод родителей, долги родителей, банкротство) вариант с покупкой квартиры на имя дочери или сына надежнее. С точки зрения гибкости для родителей – вариант с последующим дарением удобнее.
Ограничения и запреты: о чем нужно помнить
Закон устанавливает ряд ограничений, которые касаются недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним:
1. Продажа квартиры.
Продать квартиру ребенка можно только с разрешения органов опеки. Опека его даст, только если взамен ребенку приобретается другое жилье не меньшей площади и не худшего качества. При этом новое жилье тоже должно быть оформлено на ребенка (полностью или в доле).
2. Сдача в аренду.
Сдавать квартиру ребенка в аренду можно, но договор аренды должен подписывать родитель как законный представитель. Доходы от аренды формально принадлежат ребенку, но на практике родители могут распоряжаться ими (желательно в его интересах).
3. Прописка.
Зарегистрировать ребенка в его собственной квартире можно. А вот прописать туда второго родителя, не являющегося собственником, можно только с согласия второго собственника (если квартира в долях) или с согласия самого собственника-ребенка через его представителя.
4. Наследование.
Если с ребенком случится несчастье, его квартира будет наследоваться по общим правилам – родителями, братьями, сестрами. Родители, оформившие квартиру на ребенка, должны понимать, что в таком случае имущество может перейти к другим наследникам, включая, например, второго родителя, с которым уже нет отношений.
5. Долги родителей.
Квартира, оформленная на ребенка, не может быть изъята за долги родителей – это важное преимущество такой схемы. Кредиторы родителей не вправе обращать взыскание на имущество, принадлежащее несовершеннолетнему.
Налоговые обязательства
Сколько бы лет ни было ребенку на момент возникновения права собственности, он становится налогоплательщиком. До 18 лет родители обязаны платить за него налог на имущество.
При продаже квартиры, зарегистрированной на имя ребенка, нужно заплатить налог – если жилье продается раньше, чем истечет минимальный срок владения (3 или 5 лет). Родители как законные представители обязаны задекларировать доход и уплатить налог. Освободить от налога можно, если продать квартиру за сумму не выше, чем она была куплена (то есть без прибыли), – в этом случае НДФЛ не возникает.
Частые ошибки родителей
Иногда при оформлении недвижимости на детей допускают ошибки:
Ошибка 1. Оформление всей квартиры только на одного ребенка.
Если в семье несколько детей, а квартира куплена на средства маткапитала, закон требует выделить доли всем. Если же квартира куплена на собственные средства и оформлена только на одного ребенка, остальные дети не имеют на нее прав, что в будущем может стать причиной семейных конфликтов.
Ошибка 2. Покупка квартиры на ребенка без учета будущих ограничений.
Родители оформляют квартиру на малолетнего ребенка, а через несколько лет понимают, что им нужно ее продать: переезд, смена школы, финансовые трудности и т.п. Оказывается, что без одновременной покупки другой квартиры и разрешения опеки сделать это невозможно.
Ошибка 3. Неправильное оформление договора.
Если в договоре не указана формулировка о действии родителя «в интересах несовершеннолетнего», не приложено свидетельство о рождении или не получено согласие второго родителя при покупке жилья на подростка 14-18 лет, то такие ошибки могут привести к приостановке регистрации в Росреестре.
Ошибка 4. Отсутствие нотариального согласия.
В ряде случаев, особенно при покупке долевой собственности или использовании маткапитала, требуется нотариальное удостоверение согласия супругов или самого несовершеннолетнего. В противном случае сделку можно оспорить.
Заключение
Покупка квартиры ребенку – сделка возможная, но юридически непростая. Она влечет за собой долгосрочные последствия: ребенок становится собственником со всеми вытекающими правами и ограничениями.
С одной стороны, такая схема защищает имущество от долгов родителей, не делит его при разводе и гарантирует ребенку собственное жилье к совершеннолетию. С другой стороны, она существенно ограничивает родителей в распоряжении недвижимостью и требует взаимодействия с органами опеки при любой будущей продаже. И решение о том, оформлять квартиру на несовершеннолетнего или нет, должно приниматься взвешенно, с учетом семейной ситуации, финансовых возможностей и долгосрочных планов.
Читайте также:
Чтобы всем было комфортно: как семье грамотно выбрать квартиру
Действовать по закону: можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как это сделать
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 30 июля
Оставить отзыв