Дом с вашей новой квартирой достроен, можно переезжать! Однако при приемке квартиры может оказаться, что новоселье откладывается — потому что застройщик сделал некачественный ремонт. В таком случае застройщик должен устранить дефекты или же компенсировать свои огрехи.

Как выявить недочеты во время приемки квартиры

Как быть с недочетами?

Взыскание компенсации за некачественный ремонт

Как получить компенсацию за некачественный ремонт

Резюме

Как выявить недочеты во время приемки квартиры

Приемка квартиры — очень ответственное дело. Нельзя просто по-быстрому посмотреть на квартиру и подписать акт приема-передачи. Если после подписания этого документа обнаружатся какие-либо дефекты — это как минимум неприятно, а как максимум — в такой квартире невозможно жить.

Эксперты рекомендуют приглашать на приемку специалиста, который может обнаружить недочеты, на которые обычный человек не обратит внимание.

Серьезными недочетами являются:

•  трещины в стенах, на потолке и фасадах;
•  отсутствие межкомнатных перегородок — если они предусмотрены проектом;
•  отклонение стен от вертикали сверх нормативов — не более 10 мм при высоте потолков 3 м, не более 12 мм при высоте потолков от 3 до 6 м, при более высоких потолках — не более 15 мм;
•  отсутствие электроснабжения;
•  неисправная система вентиляции;
•  пятна, грибок и плесень на стенах, полу и потолке;
•  некачественные окна и двери;
•  неисправные, неопломбированные или перевернутые приборы учета (счетчики);
•  плохо закрепленные радиаторы и трубы;
•  несоответствие внешнего вида квартиры проектной документации.

Все недочеты нужно зафиксировать на фото и видео и в акте приема-передачи. Если дефекты существенные — акт подписывать не нужно. При незначительных недоделках, которые не мешают жить (например, плохо покрашенные стены), квартиру проще принять, а к акту приложить дефектную ведомость, чтобы не исправлять их своими силами.

Как быть с недочетами?

Если так случилось, что ваша новая квартира оказалась с браком, есть несколько вариантов решения проблемы:

•  бесплатное устранение недочетов;
•  возмещение средств, которые вы потратили на самостоятельное устранение дефектов;
•  скидка на квартиру по договору долевого участия (ДДУ) — она должна быть соразмерной расходам на ремонт от застройщика;
•  расторжение ДДУ — если дефекты сложно исправить, на их устранение требуется слишком много денег и времени или же брак возвращается после ремонта.

По мнению экспертов, лучше всего потребовать от застройщика компенсацию или снижения стоимости квартиры.

Взыскание компенсации за некачественный ремонт

Несмотря на то, что застройщик должен устранить выявленные недостатки в течение 60 дней, нередко проще решить этот вопрос своими силами — конечно, если дефекты незначительные. В этом случае застройщик обязан компенсировать расходы дольщиков на материалы и работу.

Для расчета суммы компенсации нужно учитывать стоимость необходимых строительных и отделочных материалов, затраты на демонтаж (если потребуется) и стоимость работы специалистов. Расходы должны быть подтверждены «на бумаге» — чеками и квитанциями.

Строительно-технический эксперт потребуется и в случае, если дольщик выберет снижение стоимости квартиры по ДДУ на сумму компенсации. Эксперт подсчитает расходы на устранение дефектов по среднерыночной стоимости. В итоговую сумму будут включены также затраты на покупку материалов, возможный демонтаж и услуги ремонтников.

Как получить компенсацию за некачественный ремонт

Для начала все-таки стоит попробовать договориться с застройщиком. Если он быстро и качественно устранит недостатки, то можно подписать акт приема-передачи квартиры и оформлять право собственности в Росреестре.

Обращение к эксперту. Как уже было сказано выше, специалисты находят даже самые замаскированные недочеты, поэтому не нужно экономить на их помощи — она стоит намного меньше нового ремонта.

Как правило, на сайтах независимых оценочных компаний перечислены услуги, которые они оказывают. Следует выбрать специалиста по строительно-технической экспертизе. У него должны быть профильное образование и обязательная регистрация в реестре НОСТРОЙ (Национальное объединение строителей) или НОПРИЗ (Национальное объединение изыскателей и проектировщиков), он должен состоять в одной из саморегулируемых организаций (СРО).

Далее следует не только договориться с экспертом о дате осмотра квартиры, но и желательно предупредить об этом визите застройщика — не позднее чем за три дня (или за пять, если объект находится в другом регионе). Оповещение рекомендуется отправить почтой, адрес можно найти на сайте ФНС. Письму должен быть присвоен регистрационный номер, чтобы можно было доказать, что застройщик получил его вовремя.

По итогам проведения экспертизы специалист составит отчет, в котором будут описаны причины появления дефектов и стоимость восстановительного ремонта.

Претензия к застройщику. На этом этапе следует снова изучить ДДУ. Дело в том, что в договоре может содержаться пункт о том, что стоимость квартиры может быть снижена только если застройщик не устранит дефекты при сдаче объекта.

В этом случае строители должны исправить недочеты в определенный срок, при нарушении которого застройщику направляется претензия.

Ее тоже лучше составлять в письменном виде — опять же для того, чтобы доказать факт обращения к застройщику. В письме следует указать данные ДДУ, приложить к нему дефектный акт и отчет эксперта. Также нужно обозначить срок, в который должен уложиться застройщик, — обычно это 10 дней со дня получения претензии. Если обращение будет проигнорировано, то следующий шаг — обращение в суд.

Подача заявления в суд. От размера суммы, которую дольщик хочет взыскать с застройщика, зависит то, в какую инстанцию обращаться: если до 100 тыс. рублей, то к мировому судье, если больше — в районный суд. Обычно инстанция, куда нужно подать иск, прописана в ДДУ: суд по месту расположения новостройки, юридическому адресу строительной компании или проживания дольщика.

Расчет стоимости иска. Исковое заявление должно содержать сумму, которую дольщик намерен взыскать. Согласно закону, покупатель может потребовать:

•  компенсацию за моральный вред, ее размер определит суд;
•  возмещение расходов за материалы — исходя из отчета независимого эксперта или заключения судебной экспертизы;
•  неустойку за несоблюдение сроков выплаты части стоимости квартиры по ДДУ — если застройщик согласился снизить цену;
•  штраф по закону о защите прав потребителей.

Какие потребуются документы. К исковому заявлению следует приложить копии документов. Обычно это:

•  ДДУ;
•  финансовые документы о покупке квартиры;
•  отчет специалиста по строительно-технической экспертизе;
•  претензия к застройщику и подтверждение ее получения;
•  при необходимости — квитанция об оплате госпошлины.

Копию иска со списком приложенных бумаг нужно отправить застройщику — почтой с уведомлением или курьером.

Получение компенсации. Далее назначаются дата и время судебного заседания. При решении суда в пользу дольщика следует учесть, что документ вступает в силу спустя 30 дней после составления, в течение этого времени он может быть обжалован — ответчик обратится в апелляционную инстанцию для пересмотра дела, при обжаловании решения постановление вступает в силу в тот же день.

Если решение суда не изменилось в течение 30 дней, можно начинать процедуру взыскания компенсации. Для начала нужно получить исполнительный лист, написать заявление с указанием банковских реквизитов застройщика и обратиться с ними в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика. Найти необходимые реквизиты можно в ФНС или в базе судебных приставов.

Если размер взыскания превышает 300 тыс. рублей, а просрочка по выплате длится больше трех месяцев, можно обратиться в суд с новым иском — с просьбой признать застройщика банкротом. Это заставит застройщика побыстрее расплатиться с дольщиками.

Резюме

Подготовка к суду и рассмотрение дела о компенсации может длиться несколько месяцев. Пока застройщик не выплатит компенсацию — в новой квартире лучше не делать ремонт (чтобы в любой момент можно было уточнить наличие брака). В квартиру с чистовой отделкой можно заселиться сразу.

Если брак был выявлен уже после приема квартиры, но в течение гарантийного срока — компенсацию тоже можно взыскать. Главное, чтобы эти дефекты появились не по вине покупателя, поэтому во время действия гарантии в квартире лучше не делать ни ремонт, ни перепланировку.

Получить компенсацию от застройщика за некачественную квартиру сложно, но можно. Часто речь идет не о нескольких тысячах рублей, а о более крупных суммах — и эти деньги можно вернуть.

Читайте также:

Свободная планировка в новостройке: как создать квартиру мечты и не нарушить закон

Кадастровый учет недвижимости: что нужно учесть при регистрации квартиры или дома в ЕГРН и как не получить отказ

Автор: Ксения Симонова