Кадастровый учет недвижимости: что нужно учесть при регистрации квартиры или дома в ЕГРН и как не получить отказ

Любая недвижимость — будь то квартира, индивидуальный жилой дом или земельный участок — должна быть поставлена на государственный кадастровый учет. Что такое кадастровый учет и для чего он нужен, какие нужны документы — изучил Новострой-М.

Кадастровый учет — что это такое?

Для чего нужен кадастровый учет

Какие нужны документы для постановки недвижимости на кадастровый учет

Государственная пошлина за постановку на кадастровый учет

Почему можно получить отказ в кадастровом учета недвижимости

Кадастровый учет — что это такое?

Государственный кадастровый учет недвижимости — это внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений, которые подтверждают существование этой недвижимости. Это касается земельных участков, зданий, сооружений, машино-мест, объектов незавершенного строительства и других объектов недвижимости.

Поставить недвижимость на кадастровый учет нужно при ее строительстве, а также в случаях существенных изменений характеристик недвижимости — в планировке, этажности, площади и пр. Постановка объекта на учет допускается одновременно с регистрацией права собственности или отдельно от него (если кадастровый учет касается изменений).

Для чего нужен кадастровый учет

Единая система учета объектов недвижимости необходима и государству, и собственникам, и покупателям. Государство, имея достоверную и систематизированную информацию, начисляет налоги, контролирует использование земель и соблюдение требований к застройке, ведет учет сделок с недвижимостью.

Для собственников ЕГРН повышает безопасность сделок, причем для всех участников: предоставляя возможность проверить параметры объекта и владельца, узнать историю объекта, в том числе о прежних сделках и пр.

С помощью данных ЕГРН покупатель может проверить соответствие официальных сведений об объекте недвижимости с тем, что рассказывает продавец. Кроме того, можно сравнить кадастровую стоимость и цену, за которую продается недвижимость, и оценить, насколько выгодной получится сделка.

Что касается собственника, то он может узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, чтобы убедиться, что налоги на нее не завышены.

Если недвижимость не поставлена на кадастровый учет, гражданин не сможет зарегистрировать право собственности на нее и, соответственно, распоряжаться ею — например, продать или сдать в аренду.

Какие нужны документы для постановки недвижимости на кадастровый учет

Набор пакета документов, необходимых для постановки недвижимости на кадастровый учет, зависит от типа недвижимости. Помимо заявления (форма которого есть на сайте Росреестра и на Госуслугах) как минимум нужны:

• паспорт;
• копия правоподтверждающего документа (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.);
• технический план — для помещения или здания. Этот документ фиксирует размеры и расположение внутри помещения таких элементов как стены, двери, окна, встроенная мебель и пр.;
• межевой план земельного участка. Этот документ показывает границы участка, получить его можно у кадастровых инженеров или геодезистов, услуга является платной, ее стоимость зависит от площади и местоположения объекта;
• акт обследования — для снятия с учета разрушенного или снесенного строения.

Также может потребоваться карта-план территории — при выполнении комплексных кадастровых работ, например, при исследовании дачного поселка или гаражного кооператива. Полный список документов следует уточнить в Росреестре или МФЦ — именно туда нужно обращаться с заявлением и пакетом документов.

Срок оказания услуги — 5 рабочих дней при подаче заявления на сайте Росреестра или 7 рабочих дней при обращении в МФЦ. Выписка из ЕГРН со сведениями о поставленном на учет объекте будет отправлена на электронную почту или выдана в МФЦ.

Государственная пошлина за постановку на кадастровый учет

Размер госпошлины для физических лиц при регистрации права на недвижимость и одновременной постановке на кадастровый учет с 1 января 2025 года составляет 6 тыс. рублей для объектов с кадастровой стоимостью не более 20 млн рублей или если кадастровая стоимость не определена.

Если же кадастровая стоимость недвижимости превышает 20 млн рублей, то размер пошлины рассчитывается по формуле: 2 тыс. рублей + 0,02% кадастровой стоимости (но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей).

Для юридических лиц госпошлина в отношении недвижимости, кадастровая стоимость которой не определена или не превышает 22 млн рублей, составляет 66 тыс. рублей. В случае, если кадастровая стоимость выше 22 млн рублей, пошлина составит 22 тыс. рублей + 0,2% кадастровой стоимости, но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 млн рублей.

В 2025 году введен новый вид государственной пошлины: за постановку на кадастровый учет созданных (образованных) объектов недвижимости — 2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей для юрлиц. Также нужно заплатить пошлину за кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости (например, в результате перепланировки или реконструкции) — 1 тыс. рублей для физлиц и 2 тыс. рублей для юрлиц.

Для покупателей и владельцев земельных участков пошлина за одновременную постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности на участок или построенную на нем недвижимость составляет 1 тыс. рублей. Речь идет о земельных наделах для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства, а также об участках из земель сельскохозяйственного назначения.

Почему можно получить отказ в кадастровом учета недвижимости

Никто не застрахован от ошибок, по которым ведомства могут отказать в кадастровом учета недвижимости. Поэтому лучше проверить документы несколько раз — чтобы не пришлось проходить процедуру заново.

Так, Росреестр даже не будет рассматривать заявление в электронной форме, если его форма не соответствует установленной. Если заявление подано в бумажном виде и в нем есть исправления — его тоже не примут. Третья — почти нереальная, но возможная оплошность — заявитель забыл подписать заявление. Это тоже причина отказа.

Если документы приняты, отказ возможен по следующим причинам:

• заявитель не является собственником недвижимости или заявление подано ненадлежащим лицом;
• предоставлены не все необходимые документы;
• документы оказались фальшивыми или с недостоверными сведениями;
• документы не соответствуют требованиям или подписаны ненадлежащим лицом;
• границы образуемого земельного участка пересекают границы других участков или территориальных зон;
• параметры объекта изменены без уведомления.

На исправление недочетов выделяется три месяца, если за это время ошибки не будут исправлены — в оказании услуги будет отказано, документы придется подавать заново.

Кстати, с 2025 года Росреестр автоматически сверяет данные о границах земельных участков и объектах недвижимости. Это должно сократить число исправлений и отказов.

Резюме

Постановка недвижимости на кадастровый учет — процедура несложная, но необходимая. Документы лучше подавать в электронном виде, это ускорит их рассмотрение.

Читайте также:

Виды разрешенного использования земель: ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП – в чем разница и что выбрать

Налог с продажи квартиры: что изменилось и сколько придется платить

Автор: Юлия Яковлева