Жилая или коммерческая недвижимость: что выгоднее для инвестиции

Недвижимость считается одним из самых надежных способов сохранения и приумножения капитала. В России традиционно предпочитают вкладывать деньги в квартиры, а не в коммерческие помещения. Однако рыночные данные последних лет показывают, что соотношение доходности и сроков окупаемости между жилым и коммерческим сегментами изменилось – и однозначно не в пользу первого. Новострой-М сравнил, в чем плюсы и минусы обоих форматов, и узнал, какую недвижимость купить, чтобы оказаться в плюсе.

Жилая и коммерческая недвижимость: в чем разница

Арендный доход и скорость окупаемости

Порог входа

Ликвидность объекта и скорость его продажи или сдачи в аренду

Налоги: жилье в более выгодном положении

Плюсы и минусы коммерческой и жилой недвижимости

Какие могут быть риски

Так во что инвестировать?

Жилая и коммерческая недвижимость: в чем разница

Жилая недвижимость – это квартиры, комнаты и дома, предназначенные для постоянного или временного проживания людей. К таким объектам предъявляют строгие требования: они должны быть изолированы, пригодны для проживания (то есть, отвечать санитарным, техническим и иным нормам) и зарегистрированы в ЕГРН со статусом «жилой». В таких помещениях нельзя заниматься торговлей, превращать их в склад или оборудовать производство, но можно сделать постоянную прописку и получить льготную ставку налога на имущество.

Коммерческая недвижимость – это любые объекты, не предназначенные для проживания: офисы, склады, магазины. Их прямое назначение – получение коммерческой выгоды, дохода. Поэтому там можно хранить товар, открыть ПВЗ или офис, сделать салон красоты или организовать кузнечный цех. Исключением в этом списке являются апартаменты, которые хоть и относятся к нежилому фонду, но, как правило, сдаются в аренду с целью временного или постоянного проживания. Впрочем, нередко в них открываются мелкие коммерческие предприятия: салоны красоты, фотостудии и проч.

Сравнивать напрямую жилую и коммерческую недвижимость в качестве объекта для инвестиций не совсем корректно, так как их покупают под разные цели и задачи. Нужно рассматривать совокупность различных факторов.

Арендный доход и скорость окупаемости

Самый важный параметр для инвестора – срок возврата вложенных средств за счет аренды. По данным аналитиков на I полугодие 2026 года, в Москве вложения в жилье окупаются в среднем за 24,5 года (имеется в виду классическая однокомнатная квартира), а в коммерческую недвижимость – за 8,5 лет. Столь существенная разница в доходности стала максимальной с 2019 года: тогда показатели находились на уровне 19,5 и 9,5 лет.

В чем причина столь серьезного разрыва? За несколько лет, с 2019 по 2026 год, субсидированная ипотека и инвестиционный спрос разогнали стоимость квадратного метра жилья – в новостройках цена увеличилась на 126%, на вторичном рынке на 88%. Арендные ставки при этом росли значительно медленнее. В результате доходность от сдачи однокомнатной квартиры в Москве снизилась с 5,1% в 2019 году до 4,1% в первом полугодии 2026 года.

Так что если говорить только про окупаемость и не учитывать иные факторы, то приобретать коммерческое помещение намного выгоднее. При аналогичных условиях, средства, вложенные в «коммерцию», можно вернуть в два-три раза быстрее, чем те, что были вложены в жилье.

Порог входа

Серьезное различие между жилой и коммерческой недвижимостью начинается с порога входа в инвестиции. Средняя цена в Москве квадратный метр «жилой площади» в новостройках варьируется от 400 до 500 тыс. руб., в зависимости от локации, года постройки дома и многих других моментов.

«Разброс цен при этом может быть огромным: например, в ТиНАО можно найти объект в новостройке за 203 тыс. руб. за метр, а в центре столицы стоимость может не ограничиться и 2,8 млн за «квадрат». Что касается вторичного рынка, то при желании получится отыскать квартиру, где 1 кв. м стоит чуть больше 133 тыс. руб.»

Андрей Смирнов, независимый эксперт рынка недвижимости

Коммерческая недвижимость обойдется покупателю значительно дороже. Цена объекта зависит от локации, назначения помещения, его площади и общего состояния. Например, торговые помещения в среднем стоят 600-700 тыс. руб. за кв. м, общепит – порядка 500 тыс. руб. за кв. м, помещения свободного назначения – от 400 до 500 тыс. руб. за метр. Значительно дешевле стоят производственные помещения, порядка 170 тыс. руб. за метр, но и спрос на них совсем иной.

Получается, что жилая недвижимость обладает относительно низким порогом входа. Инвестор может приобрести студию или однокомнатную квартиру в регионе ориентировочно за 3-5 млн руб. или объект в Москве и Санкт-Петербурге за 10-12 млн руб. Кроме того, рынок жилья опирается на систему ипотечного кредитования. Покупатель может воспользоваться льготной программой, внести первоначальный взнос в 20-30%, а затем сдавать приобретенный объект, частично или полностью погашая платеж по ипотеке за счет арендатора.

Коммерческая недвижимость требует существенно большего капитала. Порог входа здесь начинается в лучшем случае от 15 млн руб. за небольшой стрит-ретейл на первой линии в спальных районах или региональных центрах. Ликвидные и качественные объекты (помещения в торговых центрах, офисы класса А, складские комплексы) стоят от 30 до 100 млн руб. и выше. Ипотечные ставки для бизнеса и коммерческой недвижимости традиционно выше, а требования банков к первоначальному взносу. Кредит взять сложнее, а значит, инвестору нужно иметь на руках значительно больше «живых» денег, чем для покупки жилья.

Ликвидность объекта и скорость его продажи или сдачи в аренду

Доходность любого объекта недвижимости, жилого и коммерческого, во многом зависит от его ликвидности. А она от складывается из таких факторов, как локация, площадь, назначение и наличие или отсутствие арендатора.

В жилом сегменте наиболее ликвидны квартиры в массовых сегментах с хорошей транспортной доступностью; в коммерческом – помещения стрит-ритейла площадью 50-150 кв. м на первых этажах в новых жилых комплексах. Именно такие лоты уходят с рынка быстрее всего даже при снижении общей инвестиционной активности.

С одной стороны, если помещение оборудовано под конкретный бизнес (например, ресторан или медицинский центр), то его сложнее перепрофилировать, и это сразу сужает круг покупателей или арендаторов. Жилая квартира в этом смысле более универсальна. А с другой, при наличии действующего арендатора с долгосрочным договором, объект становится «готовым бизнесом» и может быть реализован быстрее, поскольку покупатель приобретает не просто помещение, а уже работающий «денежный поток».

Жилую недвижимость покупают конечные пользователи, которые часто берут ипотеку. Пул покупателей здесь обширен, ведь многие нуждаются в собственной квартире или в улучшении жилищных условий. При адекватной цене квартира может найти своего покупателя даже за пару недель – останется только уладить все нюансы и подписать договор.

«Наиболее рискованными для сдачи в аренду считаются объекты с узкой целевой аудиторией. В первую очередь речь идёт о квартирах большой площади — от 100 кв. м и более. Несмотря на высокую стоимость покупки, такие объекты редко обеспечивают сопоставимый рост арендной ставки. Их потенциальные арендаторы — топ-менеджеры, экспаты и обеспеченные семьи — составляют ограниченный сегмент рынка. В результате простои могут достигать четырёх-шести месяцев, а чистая доходность зачастую не превышает 2–3% годовых», – напоминает совладелец и сооснователь «Группы Родина» Антон Винер (читайте экспертное мнение о том, как правильно подобрать квартиру для сдачи в аренду, полностью на Новострой-М).

Коммерческую недвижимость обычно приобретают инвесторы или владельцы бизнеса, поэтому пул покупателей тут довольно узок. Покупателю нужно провести проверку, оценить трафик, проанализировать договор аренды и т.п. Поэтому сделка по коммерческому объекту может занимать до нескольких месяцев.

Налоги: жилье в более выгодном положении

Налоговая нагрузка на жилую недвижимость для физического лица ниже. Налог на имущество физлиц для квартиры рассчитывается исходя из кадастровой стоимости с применением специальных вычетов и ставок, ограниченных 0,1-0,3% в зависимости от региона и стоимости объекта. Для коммерческой недвижимости, включенной в региональные перечни торгово-офисной недвижимости, налоговая база определяется как кадастровая стоимость, а ставка может достигать максимальных 2,5%.

Получается, что в плане налоговой нагрузки жилая недвижимость для частного инвестора является более привлекательной, чем коммерческая.

С другой стороны, у инвестора, который покупает «коммерцию» на стадии строительства, тоже есть возможность вернуть часть затрат, а именно НДС. Экономия может составить миллионы рублей, о чем подробно рассказали эксперты Level Group.

А при покупке офисного помещения в лизинг можно возместить НДС еще и с уплаченных процентов, что отличает этот механизм покупки от стандартной ипотеки. 

Еще один нюанс, о котором стоит знать заранее: на рассмотрении в Госдуме находится законопроект, согласно которому предлагается объединить все источники дохода физлиц в одну общую налоговую базу для расчета налога по прогрессивной шкале от 13% до 22%. О том, к каким последствиям это может привести, рассказывал член правления AREA Евгений Скоморовский. 

Плюсы и минусы коммерческой и жилой недвижимости

У коммерческой недвижимости более высокая доходность и короткий срок окупаемости, есть возможность переложить часть расходов на арендатора (в случае аренды с условием о текущем ремонте), при наличии управляющей компании собственник меньше вовлечен в операционные вопросы. Среди минусов – зависимость от платежеспособности арендатора, более высокий порог входа для полноценного объекта, меньшая ликвидность при продаже, более высокие налоги. Кроме того, аналитики рынка отмечают, что в последнее время инвесторам стало сложно найти высокодоходный актив. 

Жилая недвижимость, в свою очередь, выигрывает в ликвидности, универсальности и налоговом режиме, но проигрывает в доходности. Управление квартирой требует большего личного участия, а сроки окупаемости делают ее малопригодной для инвестора, ориентированного на быстрый возврат средств.

Какие могут быть риски

Какие существуют инвестиционные риски, связанные с жилой недвижимостью? Например, существенная часть спроса на квартиры формируется за счет ипотеки, и изменение условий льготных программ способно существенно повлиять на цены. Кроме того, жилье требует постоянного участия собственника: поиск арендаторов, решение бытовых вопросов, регулярный ремонт помещений.

Риски в отношении коммерческой недвижимости носят иной характер. И, пожалуй, главный – зависимость от арендатора. Потеря арендатора означает не только простой и невостребованность площадей, а необходимость срочного поиска нового пользователя, а это может занять месяцы, особенно если помещения оборудованы под конкретный бизнес. Если же речь идет о продаже объекта, то она может затянуться на неопределенный срок, особенно если объект крупный или специализированный.

Кроме того, коммерческая недвижимость более чувствительна к общеэкономической конъюнктуре: в периоды спада бизнес сокращает площади или закрывается. В 2026 году отмечалось снижение инвестиционной активности в ряде сегментов, в частности в складском – из-за роста стоимости страхования и рисков утраты актива.

Так во что инвестировать?

Ответ на этот вопрос зависит от тех задач, которые стоят перед инвестором. С точки зрения доходности и окупаемости коммерческий сегмент в 2026 году объективно превосходит жилой. С точки зрения ликвидности, налоговой нагрузки и простоты управления – жилой сегмент остается более понятным и предсказуемым.

Выбор объекта для покупки определяется тем, какой из этих параметров важнее. Если цель инвестиции – максимально быстрая и высокая доходность, и имеется свободный капитал для покупки, то логичнее приобрести коммерческую недвижимость. Если же приоритетом является сохранение капитала с возможностью относительно быстрой продажи объекта, либо объект приобретается с перспективой дальнейшего использования для себя, то логичнее купить квартиру.

Читайте также:

Налог с продажи апартаментов и другие отчисления в бюджет – о чем нужно знать владельцам нежилых помещений

«Для инвесторов в недвижимость возрастет цена выхода из актива»

Автор: Евгения Рекшан