Квартира в уже сданной новостройке – идеальный вариант для тех, кто хочет избежать любых юридических рисков. Но это не единственный плюс такого жилья. Обо всех преимуществах «новой вторички» Новострой-М рассказал Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
– Все мы знаем, что в России – и Москве в частности – продается достаточно много объектов недвижимости на разных стадиях строительства, которые реализуются по договорам долевого участия (ДДУ). И когда настает время ввода строящегося жилья в эксплуатацию, в портфеле застройщика может остаться нереализованный объем квартир. Есть у этих остатков, назовем их «первичная вторичка», множество преимуществ, о которых сейчас и расскажем.
В первую очередь стоит сказать о явных преимуществах покупки квартир у застройщика в готовых домах. У вас полностью отсутствуют риски задержки срока ввода дома в эксплуатацию, а значит – можно точно планировать переезд, ремонт и т.д., и получить заветные ключи от квартиры сразу после оплаты. Второе: когда покупаете квартиру в готовом доме, вы точно понимаете уровень и качество строительства жилого комплекса. Вы можете лично оценить фасады дома, обустройство двора и красоту ландшафтного дизайна, зайти во входную группу, открыть дверь выбранной квартиры и оценить ее планировку, вид из окна, что крайне важно для многих покупателей. Условно говоря, вы видите товар лицом, а не оцениваете жилой комплекс по рендерам и картинкам.
Чем такая покупка квартиры отличается от приобретения объекта у вторичных собственников, то есть физлиц? Во-первых, вы становитесь первым собственником-физическим лицом данной квартиры (до вас это был только застройщик), а значит у вас отсутствуют какие-либо риски юридического характера. В договоре прописывается полная стоимость квартиры, что не всегда бывает на «вторичке» с физлицом.
Во-вторых, и это очень важное отличие, – даже если это сделка по договору купли-продажи от застройщика, есть возможность воспользоваться ипотекой с госпрограммой: по ставке от 6% для всех покупателей на стандартных условиях и программе семейной ипотеки со средней ставкой в 5,7% на весь срок кредита. Такая ипотека возможна только по договору купли-продажи, если приобретать квартиру именно у застройщика. В случае покупки квартиры у физлица ипотека с госпрограммой отсутствует полностью, то есть вас ждут стандартные программы кредитования со ставками от 10% до 13% годовых.
И еще одно важное отличие при покупке квартиры в готовом доме от застройщика – это возможность оформить ипотеку по программе господдержки и субсидировать эту ставку по программе от застройщика вплоть до 0,1% на весь период кредитования, который достигает 30 лет.
Всем известно, что в сентябре этого года руководство Центробанка заявило, что ипотека с субсидированными ставками – это маркетинговый ход застройщиков, вследствие чего покупатели приобретают квартиры по крайне завышенной цене.
Действительно, пользуясь программой субсидирования ипотечной ставки от застройщика, стоимость квартиры вырастет в цене, но, во-первых, она все же компенсируется меньшим размером переплаты по сравнению со стандартной ипотечной ставкой, а во-вторых, у заемщика значительно сокращаются ежемесячные платежи по ипотеке. Очень часто у потенциального покупателя просто нет возможности оформить ипотечный кредит по высокой ставке: заемщик не проходит по доходу, есть другие кредитные обязательства и т.д., а субсидированная программа от застройщика порой является единственным выходом купить именно ту квартиру, которая необходима для комфортного проживания всей семьи.
И я бы посоветовал поторопиться с выбором тех людей, которые действительно нацелены купить недвижимость в ближайшее время. В СМИ много информации о том, что в конце года ипотеку с господдержкой могут отменить, за исключением программы семейной ипотеки. Также ожидаются ограничительные меры на субсидированные программы от застройщика. В связи с этим мы можем вернуться к высоким ипотечным ставкам в 11-12%, и тогда о «дешевой» ипотеке можно будет забыть.
Вернемся к вопросу остатков предложения квартир от застройщика после завершения строительства жилого комплекса. Бытует мнение, что в конце строительства в ЖК остается только неликвид. Но все же стоит отметить, что то, какие квартиры остаются у застройщика, в первую очередь зависит от его опыта и от того, какую ценовую политику он вел в течение всего времени реализации проекта. Если компания изначально оценила все квартиры одинаково, то в конце проекта, скорее всего, она останется с неликвидным предложением, так как при одинаковых ценах люди купят самые лучшие квартиры на старте продаж. Если же он вел грамотную ценовую политику и квартиры, например, с лучшими видовыми характеристиками или более удачными планировочными решениями оценивал дороже, а квартиры с менее ликвидными характеристиками – дешевле, то может получиться и обратная ситуация, когда к завершению проекта застройщик придет только с качественным предложением.
Если говорить на примере нашего ЖК «Румянцево-Парк», то в середине ноября мы получили разрешение на ввод нашего последнего жилого корпуса в составе комплекса – это дом Д3. На этот момент в реализации у нас осталось чуть меньше 100 квартир из 4246 – то есть около 2%, и сейчас в продаже представлены различные типы лотов – от однокомнатных до четырехкомнатных. Предложение сбалансировано по площади и по стоимости, есть из чего выбрать.
Что касается минусов покупки квартир в готовых домах у застройщика, то, безусловно, это более высокая цена предложения, чем на стадии строительства, но это легко обосновывается теми преимуществами, о которых я говорил ранее. Однако стоит сказать и о том, что застройщик крайне заинтересован как можно быстрее полностью реализовать проект после ввода в эксплуатацию. И если в продаже все же остались квартиры, то на них часто предлагаются значительные скидки покупателям, преференции, акции, бонусы, которые в итоге сделают покупку на «первичной вторичке» не только быстрой и безопасной, но и выгодной.
Читайте также:
Что купить: вторичное жилье или квартиру в новостройке?
Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году? Прогнозы и факты
Автор: Алексей Лухтан
Дата публикации 05 декабря 2022
