Уже давно привычная глазу картина – когда на первых этажах жилых домов находятся не квартиры, а торговые точки различного назначения. О том, удобно ли это жильцам и выгодно ли девелоперам, можно ли сегодня представить современный проект без коммерческих помещений, узнал у экспертов Новострой-М.
Наличие развитой инфраструктуры рядом с домом – стандартное на сегодняшний день требование при покупке квартиры в новостройке. Люди хотят, чтобы в пешей доступности от них были не только детские сады, школы, станции метро и остановки общественного транспорта, но и продовольственные магазины, торговые точки с товарами первой необходимости, аптеки, отделения почты и банков.
Еще лучше, если вообще не приходится никуда ходить: спустился на первый этаж и сразу оказался в нужном месте. Поэтому ретейл в новостройках – а именно так обычно называют розничную торговлю – стал в последнее время таким популярным.
Конечно, нельзя сказать, что подобный подход в строительстве – это некая новая тенденция или суперсовременный тренд. Девелоперы уже довольно давно отводят первые этажи в новостройках под коммерческое назначение, комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». В большинстве случаев на этих площадях формируется внутренняя инфраструктура ЖК: открываются супермаркеты, салоны красоты, хозтовары, частные детские сады, различные развивающие центры для детей и подростков и многое другое. Иногда помещения на первых этажах используют и как офисы, если планировка позволяет. В этом случае их арендуют представители малого и микробизнеса, например, адвокатские конторы, риелторские и туристические агентства и т.п.
Наличие коммерческих объектов на первых этажах – не прихоть застройщика, а в некотором роде его обязанность, рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). Требования законодательства таковы, что если в доме есть подземный паркинг, то он должен быть отделен от квартир техническим этажом или нежилыми помещениями. Кроме того, различные документы (например, региональные нормативы градостроительного проектирования, своды правил) рекомендуют размещать коммерческие помещения в жилых комплексах для формирования комфортной городской среды.
«Развитие ретейла в новостройках не только обеспечивает комфортную среду проживания, но и помогает девелоперам в реализации квартир. Концепция коммерческой инфраструктуры на этапе проектирования – дополнительный элемент ускорения продаж, ведь в этом случае потенциальный покупатель квартиры понимает, что в закрытом или открытом контуре понравившегося комплекса будет все необходимое для благоустроенной жизни»
Татьяна Козлова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость» (ГК «Гранель»)
Кроме того, подход к проектированию новостроек за последние годы в целом существенно поменялся, отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Это касается абсолютно всех деталей, включая инфраструктуру, архитектурные решения, планировки, организацию общественных пространств, благоустройство территории. Что касается первых этажей, то в многоквартирных домах от проектирования квартир на них формально отказались еще в 2015 году.
Сегодня первые жилые этажи можно встретить, пожалуй, лишь в домах старого фонда, введенных до этого периода жилых комплексах, а также малоэтажных загородных комплексах. Теперь во всех новых проектах на первых этажах располагаются коммерческие помещения.
И на это есть две причины: во-первых, квартиры на первых этажах не пользуются высоким спросом. Чтобы их продать, застройщику необходимо предоставлять дисконт, что невыгодно. При этом стоимость коммерческих помещений на первых этажах сопоставима со средней ценой квартиры в этом же доме, а иногда и выше. Во-вторых, делая первые этажи жилыми, застройщик лишает проект части внутренней инфраструктуры, что снижает его ликвидность, поясняет Ирина Доброхотова.
«Наличие объектов ретейла востребовано в первую очередь самими жильцами новостроек. В жилых домах не разрешены заведения с круглосуточным графиком работы, разгрузка и погрузка товаров под окнами, а вытяжка у ресторанов не должна сообщаться с вентиляцией квартир. Все это позволяет собственникам благосклонно относиться к помещениям на первом этаже»
Иван Орлов, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Формирование инфраструктуры ЖК
Подход к созданию инфраструктуры на первом этаже предполагает формирование пула арендаторов еще на стадии подготовки концепции проекта, рассказывают специалисты компании MR Group. Оптимально рассматривать коммерческую инфраструктуру не как один из пунктов в списке преимуществ ЖК для покупателей квартир, а скорее как полноценный объект ретейла. Аудиторией такой инфраструктуры являются будущие собственники квартир и жители территорий в зоне ее охвата, и потребности каждой из этих аудиторий следует учитывать заранее.
Например, арендаторы коммерческих помещений в проектах MR Group подразделяются на три категории: имиджевые, якорные и коммерческие. Первая категория работает на имидж проекта и адресована покупателям. Это детские сады, языковые школы и иные образовательные учреждения. Ставки для таких арендаторов чаще всего минимальные. Якорные арендаторы – основные точки притяжения. К ним относятся супермаркеты, аптеки и т.п. Коммерческие – те, кто арендует площади на максимальном трафике и платят аренду по самой высокой ставке – например, кофейни и общепит.
В каждом проекте подбор арендаторов индивидуален, равно как и площадь коммерческой зоны. В комплексном проекте под инфраструктуру может отводиться и 10% проекта, а в точечном, особенно в развитом районе, – около 1%.
Но есть устоявшийся стандарт: фитнес, заведения общепита, пекарня, аптека, дом быта, детская образовательная инфраструктура. Этот список будет постепенно дополняться. Например, теперь в составе ЖК все чаще проектируются еще и коворкинги.
«Нет некой единой нормы, которая бы предписывала, какую площадь должны занимать нежилые помещения в составе ЖК. Кроме того, подход к определению назначения коммерческих помещений различается в зависимости от сегмента. В массовых новостройках чаще всего делаются “универсальные” пространства, тогда как в высокобюджетном сегменте нередко будущий арендатор высказывает свои пожелания по метражу, формату и прочим решениям при разработке проекта»
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park)
Несмотря на отсутствие строгих стандартов, существует негласная «золотая середина» при проектировании коммерческой недвижимости: когда ее доля составляет от 5% до 10% от общей площади застройки микрорайона. Такие пропорции позволяют обеспечить трафик для супермаркетов и всех потенциальных арендаторов, говорит Татьяна Козлова. Что касается непосредственного открытия объектов розничной торговли, то обычно прописывается легкая концепция по количеству продуктовых магазинов, пекарен, парикмахерских, домов быта, которые точно будут обеспечивать комфортное проживание людей. А дальше уже все зависит от интереса потенциальных арендаторов к помещениям, ведь конкурентную среду никто не отменял. Если в одном микрорайоне, в стрит-ретейле, будет несколько схожих видов деятельности, то это даже и неплохо: у жителей должен быть выбор как товаров, так и услуг.
Немаловажно, что открытие предприятий в жилых домах регламентируется законами и подзаконными актами, нормами санитарных правил, строительными нормами и правилами, комментирует пресс-служба ГК «Инград». Существуют запреты на ведение ряда видов деятельности в жилых домах. К примеру, запрещено открытие точек по торговле легковоспламеняющейся продукцией, рыбных магазинов, кальянных, медицинских центров с использованием рентгена и т.п. В случае открытия таких предприятий в жилом доме долго они не просуществуют.
«Концепция ретейла в новостройках во многом определяется существующим внутренним спросом. К примеру, если рядом расположен крупный сетевой супермаркет, то открывать продуктовый магазин не всегда целесообразно: за счет меньшего ассортимента и, как правило, более высоких цен он вряд ли сможет с ним конкурировать и будет не очень востребован»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»
Продавать или сдавать?
Решение о том, сдавать коммерческие помещения в аренду или продавать, в каждом конкретном случае зависит от стратегии девелопера. Одни компании их продают, поскольку помещениями необходимо управлять, а это отдельный вид бизнеса. Другие предпочитают сдавать в аренду, поскольку уже имеют опыт управления такой недвижимостью. Поэтому они предпочитают самостоятельно выбирать арендаторов и контролировать состав инфраструктуры в своем проекте, поясняет Игорь Сибренков.
Чаще всего вся «коммерция» на первом этаже реализуется самим застройщиком, при этом не важно, продает он помещения или сдает. Исключением, как правило, являются дошкольные образовательные учреждения или центры, которые передаются муниципалитету, информирует Иван Орлов. Впрочем, и они иногда остаются в юрисдикции девелопера.
Цены
Сегодня, учитывая текущую ситуацию в стране, практически невозможно дать объективную информацию по ценам на жилую и коммерческую недвижимость.
Стоимость продажи или аренды площадей зависят от множества факторов. Среди них –класс объекта, этап строительства, на котором он находится, размер предлагаемого лота, его качественные характеристики, техническое оснащение и т.п. Однако важнейшим моментом является расположение новостройки, ведь от этого зависит пешеходный трафик. Кроме того, на стоимость также влияет ситуация на рынке и экономика в целом, отмечает Игорь Сибренков.
Например, ГК «Гранель» работает сейчас в основном с областным сегментом. Там средневзвешенная ставка аренды за квадратный метр помещения без отделки в 50-60 кв. м составляет 1,2-1,3 тыс. руб. в месяц, или от 14,5 до 16 тыс. руб. в год, сообщает Татьяна Козлова. Основными арендаторами коммерческой недвижимости являются сами жители микрорайонов, что говорит о доверии к застройщику.
По данным пресс-службы ГК «Инград», стоимость одного «коммерческого» квадратного метра в их проектах составляет от 150 до 370 тыс. руб. в Московской области и от 230 до 500 тыс. руб. в Москве. Арендные ставки варьируются от 1,2 до 3 тыс. руб. за кв. м в месяц в Московской области и от 1,5 до 4,5 тыс. руб. за кв. м в месяц в столице – конечно, это усредненные значения и есть исключения.
«На сегодняшний момент цены на коммерческие помещения разные. Однако, как правило, малый, средний и крупный бизнес имеют равные условия приобретения или аренды коммерческих площадей, а для жителей ЖК часто предусматриваются скидки от застройщика – в основном, в индивидуальном порядке»
Иван Орлов, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Тенденции будущего
Каким видят будущее ретейла в новостройках девелоперы?
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development: «Сейчас одной из самых актуальных урбанистических тенденций выступает концепция “пятнадцатиминутного города”, когда все необходимое находится в шаговой доступности от дома. Такой тренд особенно одобряют покупатели высокобюджетной недвижимости, которые умеют ценить свое время и хотят получать высококлассный сервис в границах комплекса».
Татьяна Козлова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость»: «Тенденция по развитию ретейла в новостройках сохранится, поскольку для компании важны не только продажи, но и репутация. Если в жилом комплексе не будет инфраструктуры, то имиджевые риски девелопера налицо».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Не исключено, что в дальнейшем девелоперы могут проектировать даже больше площадей и более разнообразных форматов для того, чтобы удовлетворить растущие запросы покупателей к собственной инфраструктуре ЖК».
Читайте также:
Офис на дому по уму: как выбрать идеальную квартиру для удаленной работы
Вечные ценности: почему московская прописка до сих пор важна для покупателей жилья
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 09 марта 2022
