Выбираем новостройку на востоке Подмосковья: Балашиха, Люберцы, Котельники

Из-за высокой стоимости жилья внутри МКАД покупательский спрос постепенно смещается в сторону ближайших пригородов. Восток Московской области привлекает доступными ценами, но какова там ситуация с транспортом, инфраструктурой и рабочими местами? Во всем разбирался Новострой-М.

Ближний восток

В восточной части Подмосковья находятся наиболее близко расположенные к Москве города-спутники: Люберцы, Котельники, Балашиха (и примкнувший к ней Железнодорожный).

Балашиха – самый крупный городской округ Московской области, его численность превышает 500 тыс. человек. В Люберцах проживают более 200 тыс. человек, в Котельниках – чуть более 46 тыс. Железнодорожный уже не является самостоятельной административной единицей: в 2015 году он вошел в состав Балашихи. Тем не менее, многие покупатели нередко рассматривают его в качестве отдельного микрорайона.

Все эти локации в последние годы интенсивно развиваются.

Так, в Люберцах и Котельниках произошли значительные изменения за последние 6 лет. Главным событием, безусловно, стало открытие новых станций Таганско-Краснопресненской и Некрасовской линий метро, рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). В конце 2022 – начале 2023 года в Люберцах будет открыто движение также по МЦД-3.

Хоть в Люберцах метро нет, в непосредственной близости от его административных границ сегодня расположено сразу 6 станций столичной подземки, которыми активно пользуются жители города.

Справедливо будет отметить, что Люберцы и Котельники сильно «обновились» не только благодаря своей транспортной составляющей, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Они претерпели изменения в лучшую сторону с точки зрения жилой застройки, а также коммерческой и социальной инфраструктуры.

Все вышеперечисленные факторы положительно сказываются на востребованности жилых проектов и стимулируют интерес к данным локациям не только у покупателей, но и у девелоперов. Это хорошо заметно по числу реализуемых сегодня новостроек.

Определенные перемены произошли и в Балашихе, хотя их сложно назвать кардинальными. За счет строительства развязок удалось ликвидировать несколько проблемных точек на магистралях города, однако основные трассы (Щелковское шоссе, Носовихинское шоссе, шоссе Энтузиастов) по-прежнему остаются загруженными. Также до 2024 года планируется запуск поездов по МЦД-4. Но ряд микрорайонов в северной части городского округа расположены на значительном отдалении от станций МЦД (которые будут открыты на базе платформ Горьковского направления), поэтому их жители, скорее всего, не ощутят значительных улучшений.

«Балашиха – наиболее привлекательный город по доступности жилья. Там можно купить квартиру по цене от 3 млн руб. Большой выбор предложения как на первичном, так и на вторичном рынках притягивает покупателей. Здесь активно развивается транспортная инфраструктура, поскольку проходит федеральная трасса М7 «Волга». Строятся объекты спортивной, образовательной, торговой инфраструктуры»

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

У каждого из городов восточного Подмосковья есть самые востребованные места для покупателей жилья, в том числе инвесторов, считает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

В Котельниках наибольшим спросом пользуются квартиры в шаговой доступности от одноименной станции метро Таганско-Краснопресненской линии. Если говорить о Люберцах, то это север города, особенно проекты, расположенные недалеко от станций метро Некрасовской ветки – «Некрасовки», «Лухмановской», «Ул. Дмитриевского». В Балашихе покупатели также зачастую интересуются объектами около транспортных узлов – ж/д платформ Горьковского направления (Никольская, Салтыковское, Кучино, Железнодорожная и т.д.).

«Во всех городских округах активно ведется строительство социальной инфраструктуры. Постепенно уходит в прошлое ситуация, когда целые кварталы возводились без необходимых школ, детских садов, поликлиник»

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Что почём

По информации компании «Метриум», на первичном рынке восточного Подмосковья основной объем предложения сосредоточен в 7 проектах от ПИК (1869 квартир) и ЖК «Люберцы 2018-2034» от группы «Самолет» (1306 квартир и апартаментов). В ЖК остальных застройщиков (например, ГК «Гранель», ГК ФСК) представлено не более 400-460 вариантов. Большинство ЖК представляют собой комплексную застройку, предусматривающую не только жилые корпуса, но и социальную инфраструктуру, а также объекты ретейла и зоны отдыха.

Первичный рынок Люберец, Котельников и Балашихи по итогам III квартала 2021 года:

*Исключая инвестиционные сделки (покупка от 4 и более квартир и/или апартаментов)

По данным компании «БЕСТ-Новострой», средний предлагаемый бюджет покупки в Люберцах составляет 8 117 315 руб., средняя цена квадратного метра – 173 426 руб. Больше всего проектов в данной локации реализуют девелоперы ПИК и «Самолет».

В Балашихе средняя предлагаемая цена квадратного метра в новостройках составляет 136 066 руб., а средний бюджет покупки – 7 631 412 руб. Свои проекты в данном городе реализуют такие крупные компании как ПИК, «Главстрой Девелопмент», «Гранель», МИЦ и другие.

В Котельниках, подсчитали аналитики «БЕСТ-Новострой», средняя предлагаемая цена квадратного метра в новостройках составляет 170 290 руб., а средний бюджет покупки – 8 497 656 руб. Больше всего проектов (три ЖК) в городе реализует девелопер ПИК.

На цену надейся, а сам не плошай

Выбор места для жизни определяется множеством факторов. Но нередко главным (и чуть ли не единственным) преимуществом для потенциального покупателя выступает цена. К примеру, средневзвешенная стоимость квадратного метра в Балашихе по итогам III квартала 2021 года составила 126,5 тыс. руб., что в два раза меньше, чем в массовых новостройках «старой» Москвы (256,5 тыс. руб.), сообщает Надежда Коркка.

Однако такой подход к выбору жилья чреват не самыми приятными последствиями для покупателя. Относительно низкая цена обычно обусловлена рядом принципиально важных моментов. Если ориентироваться исключительно на экономию, то впоследствии можно горько пожалеть, став обладателем неликвидного лота, который будет практически невозможно продать.

Транспорт, инфраструктура, экология

Кроме финансового фактора, при выборе места жительства крайне важны:

На эти аспекты стоит обращать особое внимание.

Если брать за основу покупательских предпочтений транспортную доступность, то однозначно выигрывают Люберцы и Котельники. Они расположены рядом со столичными районами Выхино-Жулебино, Косино-Ухтомский и Некрасовка, поэтому находятся в более выгодном положении, нежели Балашиха. Тем не менее, путь до центра Москвы, где сосредоточено порядка 40% всех рабочих мест, в любом случае займет не менее часа, информирует Надежда Коркка.

В целом данные города сопоставимы друг с другом с точки зрения логистики, считает Ирина Доброхотова, особенно для тех, кто ездит в Москву на личном автомобиле. Ведь все три населенных пункта находятся примерно на одинаковом удалении от МКАД, а основные дорожные магистрали, которые ведут к Москве, достаточно сильно загружены в «пиковые» утренние и вечерние часы.

От запуска МЦД однозначно выиграют Люберцы и Железнодорожный, а Котельники давно пользуются привилегией близкого расположения станции метро.

С точки зрения обеспеченности социальными объектами и коммерческой инфраструктурой принципиальных различий между локациями тоже в целом нет. Везде есть районы, где имеется нехватка подобных объектов. Однако в ряде случаев существует такая специфика локации, которая оказывает на нее значительное негативное влияние.

Она там даже выше, чем в районах старой Москвы, рассказывает Сергей Ковров. В результате жители Балашихи ощущают нехватку объектов социальной инфраструктуры (школ, больниц, поликлиник) и испытывают сложности с поиском парковочных мест, с постоянными пробками. Порой они жалуются на то, что им стоит большого труда добраться до ближайших станций метро. В других городах данная проблема настолько остро не ощущается.

Впрочем, в защиту локации стоит сказать, что девелоперы в последнее время стараются наверстать упущенное, отмечает Сергей Нюхалов. Первого сентября в городе открыли три новых школы: в микрорайоне Первомайский на шоссе Энтузиастов (второй корпус гимназии № 1 им. Героя России А. В. Баландина – на 1,1 тыс. учеников), в микрорайоне Саввино на улице Вешних Вод (школа на 900 детей) и в микрорайоне Кучино на ул. Юннатов (третий корпус школы №8 для 600 ребят).

Активно также строятся спортивные объекты. В сентябре в микрорайоне Балашиха-1 на улице Парковая открылась новая ледовая арена крытого типа. По соседству расположен ледовый дворец «Арена Балашиха». Всего за последние 5 лет в городе возвели и реконструировали несколько крупных спортивных объектов: физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном в микрорайоне Балашиха-2 (на Заречной улице), спортивный центр имени Е. А. Донской в микрорайоне Дзержинского, футбольный центр «Метеор» с двумя крытыми полями и ФОК в микрорайоне Заря.

На днях началась реконструкция стадиона «Труд». Здесь возведут новое универсальное поле с искусственным газоном – для футбола и бейсбола, а также физкультурно-оздоровительный комплекс с универсальным спортивным и тренажерным залами. Работы завершатся в 2022 году. В планах – возведение еще одного ФОКа в микрорайоне Авиаторов.

Что касается экологической обстановки, то во всех локациях она далека от идеальной, даже несмотря на наличие крупных зеленых зон (Томилинский, Салтыковский, Ольгинский, Павлинский, Кучинский, Гореновский лесопарки).

Рядом с каждым из городов находятся объекты, которые являются источниками неприятного запаха и выброса вредных химических веществ: Московский нефтеперегонный завод рядом с Котельниками, очистные сооружения в Люберцах и мусорный полигон Торбеево, один из крупнейших в Московской области свалок ТБО в Балашихе (полигон «Кучино» формально был закрыт, но, по свидетельствам местных жителей, продолжает принимать отходы). Подобное неприятное соседство усугубляется еще и сформировавшейся в Москве розой ветров. Именно на восток и юго-восток «сдувает» все выбросы с промышленных предприятий и ТЭЦ Москвы, говорит Ирина Доброхотова.

Также негативное воздействие на экологию оказывают крупные магистрали: МКАД Щелковское, Егорьевское, Новорязанское шоссе, шоссе Энтузиастов.

«Пожалуй, самая благоприятная экологическая обстановка среди указанных локаций – в Котельниках, где есть крупная зеленая зона – Кузьминский лесопарк. В Балашихе и Люберцах определенную территорию занимают промзоны, и многие покупатели жилья стараются поселиться подальше от них. Однако эти локации активно развиваются с точки зрения транспортной инфраструктуры (в том числе линий метро и МЦД), кроме того здесь постоянно вводятся новые объемы жилья»

Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Несмотря на некоторую «минорность» в плане оценки локаций, у них есть ряд преимуществ. В первую очередь, это цены на недвижимость. При ограниченном бюджете и страстном желании иметь квартиру рядом с Москвой сегодня Люберцы, Балашиха и Котельники – отличный вариант. Кроме того, в последние годы девелоперы были вынуждены пересмотреть подход к строительству жилых объектов, особенно проектов КОТ. Теперь особое внимание уделяется постоянному развитию локаций: возводят необходимые объекты социальной инфраструктуры, проектируют новые улицы и магистрали, делают акцент на комфортную среду обитания. Поэтому уровень жизни в Подмосковье однозначно будет расти – но это потянет за собой и цены на жилье.

Читайте также:

Ипотека для всех и каждого: как выбрать подходящую ипотечную программу

Воробьев: метро может прийти в Подмосковье

Автор: Евгения Рекшан