Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Рядом с метро Готовые дома Новостройки на карте Акции от застройщиков Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Гид по новостройкам Панорамы новостроек Аэросъемка новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Шоурумы квартир Виды сделок Жилищное законодательство Ипотечный калькулятор Льготная ипотека 7% Семейная ипотека от 6% Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Facebook Vk Twitter Instagram Youtube Telegram Дзен Машиноместа Апартаменты Гид по новостройкам Донстрой Группа Эталон #экология #реновация ПИК

Выбираем новостройку на востоке Подмосковья: Балашиха, Люберцы, Котельники

Из-за высокой стоимости жилья внутри МКАД покупательский спрос постепенно смещается в сторону ближайших пригородов. Восток Московской области привлекает доступными ценами, но какова там ситуация с транспортом, инфраструктурой и рабочими местами? Во всем разбирался Новострой-М.

Ближний восток

В восточной части Подмосковья находятся наиболее близко расположенные к Москве города-спутники: Люберцы, Котельники, Балашиха (и примкнувший к ней Железнодорожный).

Балашиха – самый крупный городской округ Московской области, его численность превышает 500 тыс. человек. В Люберцах проживают более 200 тыс. человек, в Котельниках – чуть более 46 тыс. Железнодорожный уже не является самостоятельной административной единицей: в 2015 году он вошел в состав Балашихи. Тем не менее, многие покупатели нередко рассматривают его в качестве отдельного микрорайона.

Все эти локации в последние годы интенсивно развиваются.

Так, в Люберцах и Котельниках произошли значительные изменения за последние 6 лет. Главным событием, безусловно, стало открытие новых станций Таганско-Краснопресненской и Некрасовской линий метро, рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). В конце 2022 – начале 2023 года в Люберцах будет открыто движение также по МЦД-3.

Хоть в Люберцах метро нет, в непосредственной близости от его административных границ сегодня расположено сразу 6 станций столичной подземки, которыми активно пользуются жители города.

Справедливо будет отметить, что Люберцы и Котельники сильно «обновились» не только благодаря своей транспортной составляющей, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Они претерпели изменения в лучшую сторону с точки зрения жилой застройки, а также коммерческой и социальной инфраструктуры.

Все вышеперечисленные факторы положительно сказываются на востребованности жилых проектов и стимулируют интерес к данным локациям не только у покупателей, но и у девелоперов. Это хорошо заметно по числу реализуемых сегодня новостроек.

Определенные перемены произошли и в Балашихе, хотя их сложно назвать кардинальными. За счет строительства развязок удалось ликвидировать несколько проблемных точек на магистралях города, однако основные трассы (Щелковское шоссе, Носовихинское шоссе, шоссе Энтузиастов) по-прежнему остаются загруженными. Также до 2024 года планируется запуск поездов по МЦД-4. Но ряд микрорайонов в северной части городского округа расположены на значительном отдалении от станций МЦД (которые будут открыты на базе платформ Горьковского направления), поэтому их жители, скорее всего, не ощутят значительных улучшений.

«Балашиха – наиболее привлекательный город по доступности жилья. Там можно купить квартиру по цене от 3 млн руб. Большой выбор предложения как на первичном, так и на вторичном рынках притягивает покупателей. Здесь активно развивается транспортная инфраструктура, поскольку проходит федеральная трасса М7 «Волга». Строятся объекты спортивной, образовательной, торговой инфраструктуры»

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

У каждого из городов восточного Подмосковья есть самые востребованные места для покупателей жилья, в том числе инвесторов, считает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

В Котельниках наибольшим спросом пользуются квартиры в шаговой доступности от одноименной станции метро Таганско-Краснопресненской линии. Если говорить о Люберцах, то это север города, особенно проекты, расположенные недалеко от станций метро Некрасовской ветки – «Некрасовки», «Лухмановской», «Ул. Дмитриевского». В Балашихе покупатели также зачастую интересуются объектами около транспортных узлов – ж/д платформ Горьковского направления (Никольская, Салтыковское, Кучино, Железнодорожная и т.д.).

«Во всех городских округах активно ведется строительство социальной инфраструктуры. Постепенно уходит в прошлое ситуация, когда целые кварталы возводились без необходимых школ, детских садов, поликлиник»

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Что почём

По информации компании «Метриум», на первичном рынке восточного Подмосковья основной объем предложения сосредоточен в 7 проектах от ПИК (1869 квартир) и ЖК «Люберцы 2018-2034» от группы «Самолет» (1306 квартир и апартаментов). В ЖК остальных застройщиков (например, ГК «Гранель», ГК ФСК) представлено не более 400-460 вариантов. Большинство ЖК представляют собой комплексную застройку, предусматривающую не только жилые корпуса, но и социальную инфраструктуру, а также объекты ретейла и зоны отдыха.

Первичный рынок Люберец, Котельников и Балашихи по итогам III квартала 2021 года:

Городской округ

Количество проектов

Объем экспозиции (шт.)

Количество ДДУ в III кв. 2021 года*

Средняя стоимость кв. м, III кв. 2021 г. (тыс. руб.)

Люберцы

10

3 374

1 610

154 900

Котельники

5

1 437

629

144 500

Балашиха

4

1 143

805

126 500

 

Источник: «Метриум»

*Исключая инвестиционные сделки (покупка от 4 и более квартир и/или апартаментов)

По данным компании «БЕСТ-Новострой», средний предлагаемый бюджет покупки в Люберцах составляет 8 117 315 руб., средняя цена квадратного метра – 173 426 руб. Больше всего проектов в данной локации реализуют девелоперы ПИК и «Самолет».

В Балашихе средняя предлагаемая цена квадратного метра в новостройках составляет 136 066 руб., а средний бюджет покупки – 7 631 412 руб. Свои проекты в данном городе реализуют такие крупные компании как ПИК, «Главстрой Девелопмент», «Гранель», МИЦ и другие.

В Котельниках, подсчитали аналитики «БЕСТ-Новострой», средняя предлагаемая цена квадратного метра в новостройках составляет 170 290 руб., а средний бюджет покупки – 8 497 656 руб. Больше всего проектов (три ЖК) в городе реализует девелопер ПИК.

     

Спрос (сентябрь)

         

Локации

Объем предл-я, %

Мин. пл. лота, кв. м

Макс. пл. лота, кв. м

Мин. цена 1 кв. м

Макс. цена 1 кв. м

Ср. цена за 1 кв. м

Мин. бюджет сделки

Макс. бюджет сделки

Средний бюджет сделки

Балашиха

20%

20

93

103 816

218 500

139 533

2 938 980

12 731 700

5 747 501

Железнодорожный

23%

18

81

95 800

178 058

127 818

2 379 281

9 221 688

5 225 148

Котельники

16%

20

93

101 400

272 528

149 033

4 148 100

14 225 040

7 988 495

Люберцы

41%

20

115

-

303 900

150 767

3 300 852

14 244 900

7 825 972

 Общий итог

100%

18

115

-

303 900

144 037

2 379 281

14 244 900

6 849 219

                   
     

Предложение

         

Локации

Объем предл-я, %

Мин. Пл. лота, кв. м

Макс. Пл. лота, кв. м

Мин. цена 1 кв. м

Макс. цена 1 кв. м

Ср. цена 1 кв. м

Мин. бюджет сделки

Макс. бюджет сделки

Средний бюджет сделки

Балашиха

15%

20

309

62 271

238 300

127 796

2 981 864

24 118 023

6 620 860

Железнодорожный

24%

22

90

98 550

172 203

129 773

3 532 880

12 096 000

5 733 672

Котельники

20%

20

97

108 000

316 500

145 246

4 303 890

16 286 760

7 598 392

Люберцы

41%

19

115

113 500

309 500

168 508

3 928 970

17 281 350

7 763 585

 Общий итог

100%

19

309

62 271

316 500

148 079

2 981 864

24 118 023

7 068 772

Источник: департамент консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

 

На цену надейся, а сам не плошай

Выбор места для жизни определяется множеством факторов. Но нередко главным (и чуть ли не единственным) преимуществом для потенциального покупателя выступает цена. К примеру, средневзвешенная стоимость квадратного метра в Балашихе по итогам III квартала 2021 года составила 126,5 тыс. руб., что в два раза меньше, чем в массовых новостройках «старой» Москвы (256,5 тыс. руб.), сообщает Надежда Коркка.

Поэтому ограниченные в средствах граждане, желающие переехать в отдельную квартиру поближе к столице, зачастую просто вынуждены покупать жилье не там, где нравится, а в тех локациях, на которые им хватает средств.

Однако такой подход к выбору жилья чреват не самыми приятными последствиями для покупателя. Относительно низкая цена обычно обусловлена рядом принципиально важных моментов. Если ориентироваться исключительно на экономию, то впоследствии можно горько пожалеть, став обладателем неликвидного лота, который будет практически невозможно продать.

Транспорт, инфраструктура, экология

Кроме финансового фактора, при выборе места жительства крайне важны:

- транспортная доступность;

 - обеспеченность локации социальной инфраструктурой;

- экология.

На эти аспекты стоит обращать особое внимание.

Если брать за основу покупательских предпочтений транспортную доступность, то однозначно выигрывают Люберцы и Котельники. Они расположены рядом со столичными районами Выхино-Жулебино, Косино-Ухтомский и Некрасовка, поэтому находятся в более выгодном положении, нежели Балашиха. Тем не менее, путь до центра Москвы, где сосредоточено порядка 40% всех рабочих мест, в любом случае займет не менее часа, информирует Надежда Коркка.

В целом данные города сопоставимы друг с другом с точки зрения логистики, считает Ирина Доброхотова, особенно для тех, кто ездит в Москву на личном автомобиле. Ведь все три населенных пункта находятся примерно на одинаковом удалении от МКАД, а основные дорожные магистрали, которые ведут к Москве, достаточно сильно загружены в «пиковые» утренние и вечерние часы.

От запуска МЦД однозначно выиграют Люберцы и Железнодорожный, а Котельники давно пользуются привилегией близкого расположения станции метро.

С точки зрения обеспеченности социальными объектами и коммерческой инфраструктурой принципиальных различий между локациями тоже в целом нет. Везде есть районы, где имеется нехватка подобных объектов. Однако в ряде случаев существует такая специфика локации, которая оказывает на нее значительное негативное влияние.

В данном случае речь идет о Балашихе, где, пожалуй, самым крупным минусом можно считать колоссальную плотность застройки и населения.

Она там даже выше, чем в районах старой Москвы, рассказывает Сергей Ковров. В результате жители Балашихи ощущают нехватку объектов социальной инфраструктуры (школ, больниц, поликлиник) и испытывают сложности с поиском парковочных мест, с постоянными пробками. Порой они жалуются на то, что им стоит большого труда добраться до ближайших станций метро. В других городах данная проблема настолько остро не ощущается.

Впрочем, в защиту локации стоит сказать, что девелоперы в последнее время стараются наверстать упущенное, отмечает Сергей Нюхалов. Первого сентября в городе открыли три новых школы: в микрорайоне Первомайский на шоссе Энтузиастов (второй корпус гимназии № 1 им. Героя России А. В. Баландина – на 1,1 тыс. учеников), в микрорайоне Саввино на улице Вешних Вод (школа на 900 детей) и в микрорайоне Кучино на ул. Юннатов (третий корпус школы №8 для 600 ребят).

Активно также строятся спортивные объекты. В сентябре в микрорайоне Балашиха-1 на улице Парковая открылась новая ледовая арена крытого типа. По соседству расположен ледовый дворец «Арена Балашиха». Всего за последние 5 лет в городе возвели и реконструировали несколько крупных спортивных объектов: физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном в микрорайоне Балашиха-2 (на Заречной улице), спортивный центр имени Е. А. Донской в микрорайоне Дзержинского, футбольный центр «Метеор» с двумя крытыми полями и ФОК в микрорайоне Заря.

На днях началась реконструкция стадиона «Труд». Здесь возведут новое универсальное поле с искусственным газоном – для футбола и бейсбола, а также физкультурно-оздоровительный комплекс с универсальным спортивным и тренажерным залами. Работы завершатся в 2022 году. В планах – возведение еще одного ФОКа в микрорайоне Авиаторов.

Что касается экологической обстановки, то во всех локациях она далека от идеальной, даже несмотря на наличие крупных зеленых зон (Томилинский, Салтыковский, Ольгинский, Павлинский, Кучинский, Гореновский лесопарки).

Рядом с каждым из городов находятся объекты, которые являются источниками неприятного запаха и выброса вредных химических веществ: Московский нефтеперегонный завод рядом с Котельниками, очистные сооружения в Люберцах и мусорный полигон Торбеево, один из крупнейших в Московской области свалок ТБО в Балашихе (полигон «Кучино» формально был закрыт, но, по свидетельствам местных жителей, продолжает принимать отходы). Подобное неприятное соседство усугубляется еще и сформировавшейся в Москве розой ветров. Именно на восток и юго-восток «сдувает» все выбросы с промышленных предприятий и ТЭЦ Москвы, говорит Ирина Доброхотова.

Также негативное воздействие на экологию оказывают крупные магистрали: МКАД Щелковское, Егорьевское, Новорязанское шоссе, шоссе Энтузиастов.

«Пожалуй, самая благоприятная экологическая обстановка среди указанных локаций – в Котельниках, где есть крупная зеленая зона – Кузьминский лесопарк. В Балашихе и Люберцах определенную территорию занимают промзоны, и многие покупатели жилья стараются поселиться подальше от них. Однако эти локации активно развиваются с точки зрения транспортной инфраструктуры (в том числе линий метро и МЦД), кроме того здесь постоянно вводятся новые объемы жилья»

Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Несмотря на некоторую «минорность» в плане оценки локаций, у них есть ряд преимуществ. В первую очередь, это цены на недвижимость. При ограниченном бюджете и страстном желании иметь квартиру рядом с Москвой сегодня Люберцы, Балашиха и Котельники – отличный вариант. Кроме того, в последние годы девелоперы были вынуждены пересмотреть подход к строительству жилых объектов, особенно проектов КОТ. Теперь особое внимание уделяется постоянному развитию локаций: возводят необходимые объекты социальной инфраструктуры, проектируют новые улицы и магистрали, делают акцент на комфортную среду обитания. Поэтому уровень жизни в Подмосковье однозначно будет расти – но это потянет за собой и цены на жилье.

Читайте также:

Ипотека для всех и каждого: как выбрать подходящую ипотечную программу

Воробьев: метро может прийти в Подмосковье

Автор: Евгения Рекшан

Дата публикации 10 ноября
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
В подмосковных новостройках стало больше студий
Объем предложения жилья в новостройках Московской области в III квартале 2021 года увеличился на 18% — на начало октября на первичном рынке Подмосковья были выставлены на продажу почти 32 тыс. квартир общей площадью 1,5 млн кв. м. В аналитическом отчете...
08 ноября 3611
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в октябре
В октябре 2021 года в «старой» Москве начались продажи в 15 новостройках, в том числе в двух новых. В ТиНАО на рынок поступили новые объемы квартир в трех проектах, в Подмосковье — в четырех. Самую недорогую квартиру в «старой» Москве...
01 ноября 37766
Самые дорогие новостройки Подмосковья обнаружились в Одинцовском районе
Аналитики изучили рынок первичного жилья Подмосковья и выяснили, что в шести районах такое предложение отсутствует. Также эксперты определили, где новостройки подорожали сильнее всего и в каких районах Московской области квартиры могут находиться на витрине более...
29 сентября 16535
Аналитики перечислили самые доступные новостройки у строящихся станций метро
На первичном рынке Москвы строится и продается почти 40 тыс. лотов – квартир и апартаментов. Эксперты «Метриум» подсчитали, что каждый пятый объект находится недалеко от той или иной переспективной станции метро. Наличие подземки рядом с домом...
14 сентября 39053
Москву и Подмосковье объединять не нужно — Собянин
Объединение Москвы и Подмосковья усложнит управление регионом, и сейчас, когда у столицы достаточно своих проблем и задач, делать этого не следует. Об этом заявил мэр Москвы Сергей Собянин в интервью «Комсомольской правде». Мэр отметил, что если говорить...
10 сентября 6293
Подарок без сюрприза: все самое важное о дарении недвижимости
Подарки бывают разные. Некоторые из них нужно оформлять официально. Новострой-М вместе с юристами и застройщиками разбирался, как правильно действовать, если вам подарили квартиру: стоит ли тут же идти к нотариусу, придется ли платить налог и может ли...
24 ноября 6167
Кадастровая стоимость квартиры: что нужно знать покупателю и собственнику
При покупке или продаже недвижимости нередко приходится сталкиваться с кадастровой стоимостью. Что это такое, для чего она нужна, как ее узнать — об этих тонкостях рассказывает Новострой-М. Что такое кадастровая стоимость У каждого объекта недвижимости...
16 ноября 8669
Ипотека для всех и каждого: как выбрать подходящую ипотечную программу
Изменение условий программы льготной ипотеки привело к тому, что доля сделок с жилой недвижимостью с использованием заемных средств уменьшилась. Новым драйвером ипотечного рынка стала обновленная «семейная» программа. Какие еще варианты для ипотечных...
05 ноября 11162
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков