2025 год подходит к концу. Мы спросили у экспертов ведущих компаний рынка недвижимости, чем запомнится уходящий год, к чему стоит готовиться покупателям жилья в наступающем периоде, что будет с ценами и ипотекой, а также о том, какие новые проекты могут появиться в Москве и области.
Владимир Щекин, совладелец и сооснователь «Группы Родина»:
– Мы смотрим в 2026 год с оптимизмом: за прошедшие два года рынок сформировал накопленный отложенный спрос, который и будет движущей силой его восстановления.
Центральный банк уже обозначил траекторию — ставка в 2026-м, скорее всего, продолжит движение вниз. Поэтому во второй половине будущего года спрос может вырасти на 15–25%, при условии снижения ключевой ставки ЦБ до уровня 13–15%. Начинается период перезагрузки, когда постепенно будет снижаться зависимость от льготной ипотеки, а сам рынок – становиться более зрелым.
Что касается цен, то здесь ожидания следующие: рост в пределах 6–12%, то есть примерно на уровне инфляции или чуть выше. При этом премиальный сегмент может показать опережающие темпы — 15% и даже больше.
Мы видим, что покупатель стал рациональнее, он подходит к покупке взвешенно и требования к качеству продукта, благоустройству, безопасности, возможностям для занятий спортом, дополнительного образования для детей на территории жилого комплекса тоже растут.
Поскольку за прошедший период старт новых проектов снизился значительно, рынок может столкнуться с нехваткой таких тщательно проработанных проектов.
Считаю, что 2026 год, скорее всего, принесёт с собой мягкое, постепенное восстановление. А вот 2027 год — это уже потенциальная точка входа в новый цикл роста.
Фёдор Ушаков, директор по продажам девелоперской компании «Мангазея»
– Помимо семейной ипотеки, продажи в 2025 году поддержали всплески активности во II и IV кварталах текущего года, когда клиенты стремились закрыть сделки на фоне слухов о новых правилах семейной льготной ипотеки. Даже анонсы будущих программ создают побудительный настрой среди покупателей, повышая их уверенность в необходимости приобретения жилья.
Также одним из ключевых драйверов стал тренд на снижение ключевой ставки Центрального банка. Для покупателя квартиры бизнес- или премиум-класса, где суммы сделок значительно выше, снижение ставки на 1–2 п. п. может означать экономию сотен тысяч рублей в год, что является весомым аргументом при принятии решения.
В 2026 году на рынок недвижимости окажет влияние тема «Архитектурные излишества». Не исключается рост сроков и затрат на стадию проектирования, что может привести к сдвигам получения РНС, а значит и переносу старта продаж. Это может привести к сокращению предложения, но одновременно к повышению качества объектов, поскольку покупатели стали более требовательны к архитектуре, наполнению и благоустройству.
Во-вторых, ключевая ставка остается важным фактором, напрямую влияя на доступность ипотеки и инвестиционную привлекательность недвижимости. Ее уровень будет определять стоимость заемных средств и общую активность на рынке.
В-третьих, новые правила по семейной ипотеке изменят структуру спроса, особенно в сегменте новостроек, где эта программа наиболее востребована.
Текущий спрос на новостройки в предновогодний период выше, чем в прошлом – примерно на 20%. Потенциальные клиенты стремятся успеть заключить сделки до изменений в программе льготной ипотеке. Предновогодний период станет «теплым» для рынка, и эта активность продолжится в январе. Мы отмечаем, что даже без значительных скидок покупатели готовы заключать сделки, так как главная мотивация – зафиксировать текущие условия кредитования и цену за квадратный метр.
Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер семейного природного кластера премиум-класса «МЫС»)
– Семейная ипотека – важный, но не единственный драйвер спроса. В условиях высокой ключевой ставки огромное значение для рынка приобрели различные программы рассрочки. Чуть менее популярен трейд-ин, но клиенты им тоже нередко пользуется. Разумеется, на уровне потребительской активности сказался курс Центробанка на смягчение денежно-кредитной политики.
Ставки по рыночной ипотеке все еще остаются некомфортными для большинства клиентов. Но все же немало клиентов оформляют и подобные займы со справедливым расчетом на дальнейшее выгодное рефинансирование. Покупатели переориентируются с долгосрочных депозитов, капитализация по которым сейчас снижается, а их дальнейшая пролонгация становится гораздо менее целесообразной.
Выделю пять аспектов, которые повлияют на развитие рынка в 2026 году: прежде всего: динамика ключевой ставки, эффективность таргетирования инфляции, повышение НДС, преобразование льготных ипотечных программ и сокращение доли рассрочек в структуре продаж.
Рыночная ипотека постепенно будет становиться доступнее. Но вместе с тем ожидается рост цен с опережением инфляции. Таким образом, у клиентов, обладающих стабильными доходами и денежными накоплениями, нет оснований откладывать покупку – как минимум, сэкономить это не поможет. Предложение на первичном рынке, по-видимому, увеличится. В 2025 году мы наблюдали резкое замедление вывода в продажу проектов и корпусов прежде всего в связи с дорогим проектным финансированием. Теперь появляются основания для отложенных стартов.
Если говорить об уходящем годе, то для нас он был ознаменован стартом первого за 10 лет проекта с премиальными многоквартирными домами в Московской области – нашего семейного природного кластера «МЫС» в Одинцовском районе. Проект расположен всего в 20 минутах от международного делового центра «Москва-Сити». Кластер выделяется экологичностью, дизайнерским всесезонным благоустройством, беспрецедентной инфраструктурой, включающей Дворец спорта на 20 тыс. кв. м, муниципальную школу, два государственных детских сада, комьюнити-центр и гастрономический кластер. По сути, проект гарантирует сочетание городского комфорта и загородного образа жизни.
Жилье здесь с момента старта пользуется высокой популярностью. Дело в том, что квадрат премиальной недвижимости в ближнем Подмосковье стоит в 3 раза дешевле, чем в столице. Вместе с тем покупатели получают множество эксклюзивных преимуществ, недоступных в мегаполисе, включая соседство с обширными зелеными зонами и водоемами, благоприятную розу ветров. Как показал опрос, проведенный нашей компанией, уже половина потенциальных клиентов рынка премиальных новостроек Москвы готова переориентироваться на подмосковные новостройки премиум-класса.
Таким образом, мы выбрали очень благоприятное время для старта, когда уже сложился отложенный спрос и сформировалась потребность именно в премиальном формате. Кроме того, покупательная способность населения Подмосковья тоже постепенно растет, так что и местное население заинтересовано в приобретении квартир, таунхаусов и коттеджей в новом кластере. Тем более, проект отличается высокой инвестиционной привлекательностью. С момента старта всего за несколько месяцев «квадрат» в нем уже подорожал на 10%. А к моменту ввода в эксплуатацию первой очереди показатель может вырасти еще на 40–50%.
На текущий момент премиальный семейный природный кластер «МЫС» является нашим флагманским проектом в Подмосковье. Мы намерены сконцентрироваться именно на этом проекте. Однако не исключено, что портфель перспективных подмосковных активов MR расширится уже в 2026 году.
Роман Осауленко, первый заместитель генерального директора «Прайм Лайф» (девелопер ЖК «Первый Нагатинский»):
– Настоящей находкой в сложившейся ситуации для рынка первичной недвижимости оказались длительные рассрочки. Они позволили сохранить достаточный темп продаж. Теперь мы наблюдаем, как с постепенным снижением ключевой ставки рассрочки конвертируются в ипотеку. Однако этот инструмент, который в ближайшее время будет зарегулирован, сыграл свою роль в сохранении устойчивости многих игроков рынка недвижимости — наряду с семейной ипотекой.
Инициатива властей изменить параметры семейной программы окажет на рынок сильное воздействие: для большинства заемщиков эта программа поддержки окажется менее доступной. Также на рынок недвижимости будет оказывать влияние отмена моратория на штрафы за задержку ввода.
Третьим фактором будет служить увеличение НДС до 22%, что приведет к удорожанию квартир в новостройках.
Справиться с объективными вызовами рынка недвижимости нам помогает диверсификация бизнеса. Помимо строительства жилья, компания «Прайм Лайф» занимается сохранением объектов культурного наследия и их приспособлением под функцию гостеприимства — бутик-отели и санатории помогают нам получать прибыль от всплеска интереса к внутреннему туризму. Собственное производство модульных фасадов и светопрозрачных конструкций позволяет не только обеспечить высокотехнологичными материалами собственные проекты, но и поддерживает коллег по рынку.
Ирина Барабанова, генеральный директор «БЕСТ-Новострой»:
Этот год, безусловно, был непростой. Но то, что мы, несмотря ни на какие сложности, смогли остаться в рынке и не просто продолжать, а развивать свою деятельность – не может не радовать. Известный факт, что только выход из зоны комфорта толкает бизнес на поиск новых решений, поиск новых инструментов. Это касалось и сферы услуг в недвижимости, и самих проектов.
Мы произвели изменения в руководящих звеньях, собрали сильную команду, привлекли специалистов, которые дадут необходимую энергию для мощного развития в новом году. Мы внедрили новые цифровые технологии, которые позволяют повысить скорость решения внутренних вопросов, а также механизмы взаимодействия с клиентами. «БЕСТ-Новострой» – оптимисты, и мы верим в светлое будущее российского девелопмента.
Одним из действенных способов стимулирования рынка стала рассрочка. Девелоперы предлагали различные варианты в зависимости от конкретного проекта. Обычно сроки рассрочки привязаны к дате сдачи жилого комплекса. В отдельных проектах были предусмотрены скидки при увеличении первоначального платежа.
Поддерживающим фактором стало хоть и консервативное, но снижение ключевой ставки – это отразилось в первую очередь на выводе новых проектов, а как известно, старты ЖК всегда влияют на динамику спроса.
Что будет влиять на рынок недвижимости в дальнейшем? Снижение ключевой ставки, которое мы наблюдали в этом году, по прогнозам продолжится и в 2026 году. Пока рано говорить о полном переходе к рыночной ипотеке, так как большинство заемщиков все еще пользуются льготными программами. Однако ожидаемое понижение ставки до 12% может сбалансировать спрос и приблизить рынок к стандартным условиям.
Второй важный фактор – ограничение новых проектов и дефицит предложения. Девелоперы сдерживают запуск новый проектов из-за высоких ставок проектного финансирования. Это создаёт риск нехватки жилья и, как следствие, рост цен.
Сегодня мы наблюдаем стремительное развитие цифровизации и повсеместное использование искусственного интеллекта. Информационные технологии находят применение в самых разных сферах, начиная с обработки огромных объемов данных и заканчивая автоматизацией управления различными системами. Что касается ИИ, есть направления, где интенсивность его использования снижается. В маркетинге и PR девелоперы возвращаются к работе с художниками и реальными авторами статей и слоганов для создания визуализации рекламных материалов и текстовых форматов.
При текущих рыночных ставках ужесточение условий «Семейной ипотеки» может привести к снижению спроса, в первую очередь в комфорт-классе. Дальнейшее снижение ключевой и, как следствие, ипотечных ставок может отчасти положительно повлиять на спрос.
Однако для стабилизации ситуации на первичном рынке жилья, ставка по ипотеке должна снизиться до 10–12%. Оптимистичные ожидания по снижению ключевой ставки – до12% к концу 2026 года. Это значит, что при дальнейшем снижении ипотечная ставка в 10–12% может быть достигнута в 2027 году.
Тенденции текущего года в части ценообразования, вероятно, сохранятся и в будущем. Цены на новостройки будут продолжать плавно расти. Структура спроса останется прежней: основное количество сделок будет приходиться на одно- и двухкомнатные квартиры. Однако покупатели будут больше интересоваться лотами меньшей площади с более эргономичными планировками. Анализ текущего состояния рынка девелопмента свидетельствует о снижении количества новых проектов в текущем году, что неизбежно окажет влияние на структуру и объем экспозиции в последующие периоды.
В частности, в 2026 году можно прогнозировать определенное ограничение предложения, обусловленное уменьшением числа вводимых объектов.
Формирование экспозиции в реализуемых проектах будет осуществляться с учетом принципов сбалансированности и ориентации на текущие рыночные потребности. Это предполагает тщательный анализ спроса и адаптацию предложения к изменяющимся условиям, что позволит оптимизировать экспозицию и повысить ее конкурентоспособность.
Михаил Царёв, вице-президент ГК «Гранель»:
– Прошедший год был сложным для отрасли. Снижение ключевой ставки, меры регулятора постепенно стабилизировали ожидания. Во втором полугодии возобновился рост спроса на жилье. Рынок новостроек в целом адаптировался к работе без льготной ипотеки. При этом клиенты больше времени отводят на принятие решения и еще больше внимания уделяют наполнению проекта. В свою очередь, девелоперы стали осмотрительнее в освоении новых площадок. В этих условиях ключевым фактором конкуренции становится качество продукта — от архитектуры до благоустройства, а также прозрачные условия сделки.
Ипотечная система, основанная на проектном финансировании с механизмом эскроу, доказала свою надежность. Дальнейшее смягчение регуляторной политики может ускорить продажи в 2026 году. Наша стратегия заключается в поэтапном запуске проектов, постоянном улучшении потребительских качеств продукта и обеспечении максимальной прозрачности.
Если основным драйвером продаж выступает семейная ипотека, то дополнительно поддерживали покупательскую активность траншевая ипотека, опции со сниженным платежом, рассрочка. Важную роль играют акционные программы.
Участков под застройку в Москве становится меньше, и они все более сложные для освоения. Как следствие, объем предложения комфорт-класса в старых границах столицы сокращается. Этот тренд мы продолжим наблюдать и в новом году. Также стоит отметить, что в верхнем ценовом сегменте архитектурные концепции усложняются. Они органичнее вписываются в ткань города, обеспечивая возрастающие запросы жителей города. Цены предложения перераспределяются за счет роста доли ЖК бизнес- и премиум-класса в старых границах Москвы. Из-за повышения себестоимости проектов и сокращения интересных участков под застройку стоимость жилья в столице продолжит увеличиваться и дальше.
Наибольшее разнообразие проектов в комфорт-сегменте сейчас можно найти именно в ТиНАО. Здесь есть проекты у метро и с развитой инфраструктурой, а это полноценные конкуренты для рынка старой Москвы. Объекты в Новой Москве и Московской области более доступны по цене. Это важно для молодых семей, на которые приходится значительная часть спроса. Как следствие, семейная ипотека здесь используется чаще. А благодаря снижению ключевой ставки поток покупателей за границами Старой Москвы будет только увеличиваться.
Мы верим, что новом году фактор снижения ключевой ставки на рынке усилится. Смягчение денежно-кредитной политики приведет к более дешевым ипотечным кредитам и активизации покупательской активности.
В следующем году мы планируем запустить более десяти девелоперских площадок в Московском регионе. Это касается как новых проектов, так и старта новых очередей в текущих проектах. Компания продолжит развитие в бизнес- и комфорт-сегментах, наращивая долю объектов в столице.
Развитие отрасли в четвертом квартале дает основания для осторожно-оптимистичных прогнозов. Мы ожидаем, что в новом году тренд на уменьшение показателя ключевой ставки сохранится. Это, наряду со снижением привлекательности классических депозитов, приведет часть инвесторов на рынок недвижимости. Как следствие, спрос продолжит постепенно расти. Покупатели новостроек видят постепенное улучшение рыночной ситуации и начинают выходить из выжидательной позиции, даже с учетом пока еще достаточно высоких ипотечных ставок.
Читайте также:
Вера в лучшее: застройщики ожидают роста продаж квартир в декабре до 40%
Знак доходности: ставка капитализации в жилом сегменте находится на уровне 4–7%, в нежилом достигает 12,2%
Блиц-опрос подготовила Алевтина Максимова
Дата публикации 23 декабря 2025
Отзывы
дате добавления