Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Новостройки Новой Москвы Готовые новостройки Новостройки на карте Специальные предложения Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Панорамы новостроек Видеообзор новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Ипотечный калькулятор Семейная ипотека Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Vk Дзен Машино-места Апартаменты #траншевая ипотека #рассрочка ИТ-ипотека Квартиры со скидками до 35% Видео 360° новостроек Субсидированная застройщиком Rutube Поиск дома в Москве Программа реновации в Москве Новостройки премиум-класса Новостройки бизнес-класса Рассрочка Траншевая ипотека Дома и коттеджи Коттеджные поселки в Новой Москве Готовые коттеджные поселки Строящиеся коттеджные поселки Коттеджные поселки в лесу Коттеджные поселки у водоема Коттеджные поселки в ипотеку Бизнес-центры Коттеджи Скидки и акции Макс #новые законы
Удобный поиск новостроек
Доп. параметры
Поиск
Закрыть
    Расположение
    Цена за квартиру
    Комнатность
    Срок сдачи
    Отделка
    Больше параметров
    Вернуться в раздел

    Знак доходности: ставка капитализации в жилом сегменте находится на уровне 4–7%, в нежилом достигает 12,2%

    Московские офисы и помещения под торговлю сегодня имеют наименьший срок окупаемости, подсчитали эксперты-оценщики. Инвесторы в такие объекты могут вернуть свои вложения меньше чем за десять лет. 

    Рынок недвижимости остается одной из ключевых сфер для частных и корпоративных инвестиций. При оценке эффективности вложений в недвижимость для дальнейшего ведения арендного бизнеса ключевым показателем является ставка капитализации.

    Этот показатель отражает отношение чистого годового дохода к рыночной стоимости объекта и позволяет сопоставлять разные типы вложений по уровню доходности.

    «Проще говоря, ставка капитализации показывает, какую годовую прибыль в процентах от стоимости актива получает инвестор без учёта расходов на улучшение объекта и финансовых издержек. Кроме того, обратное значение этого показателя позволяет ориентировочно определить срок окупаемости вложений»

    Эксперты оценочной компании ООО «АБН-Консалт»

    Давайте посмотрим на значения ставок капитализации в Московском регионе по состоянию на второе полугодие 2025 года для жилой, офисной недвижимости и помещений свободного назначения (в данном случае для удобства мы будем рассматривать их именно как помещения, в которых можно разместить магазин, кафе или иной объект, отличный от офисного назначения). Для наибольшей корректности результата значения ставок капитализации были выведены нами на основании нескольких источников. 

    Назначение

    недвижимости

    Min значение

    из доверительного

    интервала, %

    Max значение

    из доверительного

    интервала, %

    Среднее

    значение, %

    Срок

    окупаемости,

    лет

    Офисная недвижимость

    9,0

    12,5

    10,75

    9,3

    ПСН

    8,0

    13,0

    10,50

    9,5

    Жилая

    недвижимость

    3,0

    9,0

    6,0

    16,6
     

    В основе исследования лежит общепринятая методика оценки доходности объектов недвижимости. Ключевым показателем выступает ставка капитализации, рассчитываемая по формуле:

    СК = ЧОД / РС, где
    СК — ставка капитализации,
    ЧОД — чистый операционный доход от объекта,
    РС — его рыночная стоимость.

    Этот коэффициент показывает, какой годовой доход в процентах приносит объект недвижимости, и позволяет напрямую сравнивать разные варианты инвестиций. Ставка капитализации также используется для приблизительной оценки срока окупаемости вложений. Для этого применяется обратное соотношение:

    СО = 1 / СК,
    где СО — срок окупаемости инвестиций.

    Анализ усреднённых данных по Московскому региону показывает, что коммерческая недвижимость — офисная и помещения свободного назначения — демонстрирует более высокую доходность по сравнению с жилыми объектами при их использовании в арендном бизнесе. При этом разница между офисами и помещениями свободного назначения невелика: оба формата находятся на сопоставимом уровне инвестиционной привлекательности.

    Выше были представлены усредненные данные по Московскому региону. Проанализируем доходность конкретных объектов недвижимости жилого, свободного и офисного назначения, основываясь на предложениях на рынке недвижимости и в проектах компании «КОЛДИ».

    Квартиры

    В одном из проектов премиум-класса в Даниловском районе представлены к продаже однокомнатные квартиры площадью от 33,4 до 50,4 кв. м стоимостью от 33 до 50 млн руб. (медианное значение — 44 млн руб.). В зависимости от расположения в корпусе, этажности, уровня отделки и меблировки такие квартиры могут быть сданы в аренду по ставкам от 100 000 до 250 000 руб. в месяц, медианное значение — около 160 000 руб.

    Расчётная ставка капитализации для данного объекта составляет 4–7%, что соответствует средним значениям по Москве для жилого сегмента. Ориентировочный срок окупаемости инвестиций — 14–20 лет. 

    Помещения свободного назначения

    В новом апарт-комлексе бизнес-класса в Нижегородском районе для приобретения доступны помещения свободного назначения площадью от 40 до 400 кв. м. Стоимость экспонируемых предложений варьируется от 390 000 до 620 000 руб. за кв. м, медианное значение — 520 000 руб. за квадратный метр.

    Арендные ставки для помещений без отделки составляют от 40 000 до 70 000 руб. за кв. м в год (медиана — 55 000 руб.). Ставка капитализации по данному сегменту находится на уровне 10–11%, что также вписывается в общий диапазон рыночных значений. Срок окупаемости инвестиций оценивается в пределах 9–10 лет.

    Офисные помещения

    Бизнес-центр класса «А» вблизи Таганского района предлагает помещения площадью от 60 до 200 кв. м. Их средняя стоимость составляет порядка 350 000 руб. за кв. м при относительно небольшом диапазоне колебаний цен.

    Арендные ставки изменяются в зависимости от расположения, площади и уровня ремонта — от 32 000 до 43 000 руб. за кв. м в год. Ставка капитализации для офисного сегмента в данном проекте оценивается в пределах 9,1–12,2%. При таком уровне доходности срок окупаемости вложений составляет около 8–11 лет.

    Представленные расчёты отражают усреднённые рыночные тенденции. Отдельные объекты с уникальными характеристиками могут демонстрировать иную динамику доходности и окупаемости, выходя за рамки общих закономерностей. Кроме того, данная логика неприменима к инвестированию в строящиеся объекты с целью последующей перепродажи, ведь в этом случае ключевыми становятся другие факторы — темпы роста цен в различных сегментах, условия ипотечных программ, величина дисконта на стадии строительства и ряд других влияний.

    Читайте также:

    В Москве раскупают офисы на стадии строительства: стоимость «квадрата» достигает 1,34 млн рублей

    Неожиданный результат: топ-10 московских новостроек, которые подорожали до 27,4% за квартал

    Автор: эксперты «АБН-Консалт» и «КОЛДИ»

    Дата публикации 24 ноября 2025
    Теги:
    #«АБН-Консалт» #«Колди» #апартаменты #арендное жилье #бизнес-центры #доходность #инвестиции #коммерческая недвижимость #офисы #оценка квартиры #ставка капитализации

    Оставить отзыв

    Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
    Оценка*
    Правила форума
    Компании и застройщики
    Колди
    4.8
    7 сдано
    •
    6 строится
    Рассылка новостей
    Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
    Нажимая на кнопку, вы даёте согласие на обработку своих персональных данных и принимаете политику конфиденциальности, а также даёте согласие на получение информационных и рекламных рассылок
    Полезное
    Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
    Max icon Vk icon Rutube icon
    Читайте также:
    Комфорт сотрудников и максимум функциональности: как меняется подход к проектированию офисов
    Комфорт сотрудников и максимум функциональности: как меняется подход к проектированию офисов
    Жужжащий офисный «улей» с рабочими ячейками — устаревший формат: 80% владельцев бизнеса теперь отказываются от деловых пространств открытого типа. Эксперты рассказали, какие офисы сегодня наиболее востребованы среди инвесторов и...
    21 октября 2198
    Самые подорожавшие новостройки III квартала: топ-10 московских ЖК с ростом цены до 22%
    Самые подорожавшие новостройки III квартала: топ-10 московских ЖК с ростом цены до 22%
    Московские новостройки дорожают неспешно, прибавляя в среднем 1% в месяц. Однако отдельно взятые ЖК показали рост цен от 12% до 22% за III квартал. Какие проекты вошли в новый топ-10, читателям Новострой-М рассказал автор рейтинга Денис Бобков, генеральный...
    19 октября 6932
    Из регионов — в Москву: россияне готовы потратить на покупку квартиры в столице до 30 млн рублей
    Из регионов — в Москву: россияне готовы потратить на покупку квартиры в столице до 30 млн рублей
    Продать жилье в родном городе и доплатить за столичную недвижимость от 10% до 25%: такой тактики намерены придерживаться регионалы, планирующие покупку квартиры в ближайшие пару лет. Об этом говорят данные нового опроса.  Почти каждый третий россиянин (36%),...
    05 октября 4223
    Подешевле и с отделкой: арендаторы офисов чаще всего выбирают готовые помещения в бизнес-центрах класса В
    Подешевле и с отделкой: арендаторы офисов чаще всего выбирают готовые помещения в бизнес-центрах класса В
    Небольшие офисные помещения в бизнес-центрах класса В стали наиболее популярными среди компаний по итогам первых 8 месяцев текущего года. При этом 22% арендаторов удалось найти такие лоты в популярных деловых локациях внутри ТТК. По данным консалтинговой компании CORE.XP,...
    01 октября 5312
    Инвесторам на заметку: в Москве появились новостройки по стартовым ценам с высокой ожидаемой доходностью
    Инвесторам на заметку: в Москве появились новостройки по стартовым ценам с высокой ожидаемой доходностью
    Лето 2026 года оказалось богатым на старты продаж новостроек, однако не все новинки могут похвастаться взвешенным ценообразованием или удачным местоположением. Аналитики составили рейтинг наиболее привлекательных ЖК по совокупности семи разных критериев.  В...
    28 сентября 10289
    Потеря интереса: инвесторы отказываются от коммерческой недвижимости из-за дефицита высокодоходных проектов
    Потеря интереса: инвесторы отказываются от коммерческой недвижимости из-за дефицита высокодоходных проектов
    Сегмент жилой недвижимости остается наиболее привлекательным для инвесторов: здесь ожидается рост объема вложений на 45% по сравнению с прошлым годом. Чего нельзя сказать о коммерческих объектах, особенно о гостиницах.  По предварительным данным компании CORE.XP,...
    21 сентября 6167
    Сделка с выгодой: бизнесменам рассказали, как вернуть НДС после покупки строящегося офисного здания
    Сделка с выгодой: бизнесменам рассказали, как вернуть НДС после покупки строящегося офисного здания
    Вернуть несколько миллионов рублей от стоимости офиса, не дожидаясь ввода здания в эксплуатацию, за счет оформления налогового вычета — такая возможность сегодня существует у некоторых предпринимателей. Компании и индивидуальные предприниматели в некоторых...
    18 сентября 3737
    Большие планы: в Москве строят и проектируют 1,4 млн кв. метров новых офисных пространств
    Большие планы: в Москве строят и проектируют 1,4 млн кв. метров новых офисных пространств
    Полсотни новых офисных проектов могут появиться в Москве к 2028 году. При этом бизнес-центры класса А строятся и за пределами исторического центра столицы.  В Москве к 2028 году заявлен ввод 50 новых бизнес-центров. При этом на стадии строительства сегодня находится...
    16 сентября 4385
    Популярно на Новострой-М
    Расчет ипотеки для ЖК
    Калькулятор
    Планировочные решения
    Квартиры с 3д планировкой
    Вид из окон
    Все панорамы 360о

    Как сюда попасть?
    Посмотреть все спецпредложения

    Скидки и спецпредложения от застройщиков