Чтобы грамотно купить инвестиционную квартиру в новостройке, необходимо учесть два важнейших фактора: время покупки и инвестиционный потенциал проекта. Что касается времени, то сейчас оно вполне подходящее: до завершения программы льготной ипотеки – больше двух месяцев, а выбрать проект, который точно принесет вам прибыль, поможет рейтинг от Дениса Бобкова, генерального директора аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». Специально для Новострой-М он составил десятку ЖК, которые сильнее всего прибавили в цене за I квартал этого года.

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.01.2021 и на 01.04.2021 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. Для оценки динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, разделенная на суммарную площадь всех квартир. 

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале 2021 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а 01.04.2021 те квартиры были уже распроданы, и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.

При подготовке данного рейтинга за 1 квартал 2021 года, как и в прошлом рейтинге за 2020 год, подтвердилось, что часть проектов, сильнее всего подорожавших за 1 квартал на «бумаге» (или «экране», как вам угодно) относятся к элитному или премиум-классу. Однако, как известно, на этом рынке ценообразование крайне закрытое, практикуется индивидуальный подход к клиенту. Подорожание в этом сегменте в основном было обусловлено большой волатильностью курса доллара США к рублю. В любом случае рассматривать проекты на этом рынке в качестве объекта инвестиций для широкого круга лиц не стоит.

Поэтому в данный рейтинг включены проекты классов от «эконом» до «бизнес», не столь зависимые от иностранных валют, и с более демократичным порогом входа для инвестирования или покупки. Хотя этот порог в последнее время снова поднялся, и тенденции к его снижению нет.

Средняя цена новостроек в пределах «старой» Москвы за 1 квартал 2021 года в зависимости от класса выросла на 7-8% Новостройки комфорт-класса не только догнали цены «бизнес» годовалой давности по качеству, но уже и обогнали по цене. Правда, сам бизнес-класс уже предлагается по ценам прошлогоднего «премиум».

В отличие от рейтингов 2020 года, когда часть проектов переходила из рейтинга одного квартала в рейтинг другого, ни один (!) проект прошлого рейтинга не попал в текущий хит-парад. Что это – смена лидеров или же случайность, мы узнаем уже летом. Ну а пока….

На 10 месте – проект бизнес-класса «Манифест», реализуемый под управлением fee-девелопера «А101». Средняя цена выросла на 14,3% (до 324 400 руб./кв.м). Проект уже готовится к сдаче в эксплуатацию (во 2 квартале этого года), продажи идут, остатки небольшие – так что рост цен вполне обоснованный, но… для инвесторов он уже представляет собой ушедший поезд.

На 9 месте – один из двух представленных в рейтинге проектов ПИК – «Красноказарменная 15». Эконом-класс нынче продается по 260 800 руб./кв.м, причем за квартал цена выросла на 15,2%. Местоположение недалеко от центра и известный всем девелопер в совокупности с хорошей транспортной доступностью и ранней стадией позволяют рассчитывать на прирост вложений в этом проекте и в ближайшей перспективе.

Группа компаний ТЭН может и не так известна на рынке, как ПИК, но это не помешало занять 8 место между ее двумя проектами. Лично мне прежнее название проекта «Ваниль» нравилось больше, больно уж «Каширка.Like» похоже звучит на проекты другого известного застройщика. Но это не помешало при хороших темпах продаж планомерно повышать цену, и по результатам 1 квартала ее рост составил 15,5% (до 222 900 руб./кв.м). Средняя стадия готовности внушает надежду на инвестиционные перспективы в будущем.

Еще один проект эконом-класса в данном рейтинге – ЖК «Бусиновский парк» от ПИК – вырос  в цене за квартал на 16,2% и занял заслуженное 7 место. Средний ценник пока демократичный по нынешним меркам, еще не достиг 200 т.р./кв.м (194 600). Проект также на раннем этапе, так что его инвестиционный потенциал явно не исчерпан.

Дома особого назначения (как это звучало в радиорекламе «Донстроя» в конце 1990-х – начале 2000-х годов) ЖК бизнес-класса «Событие» и «Огни» (строятся на одном земельном участке, поэтому как сиамские близнецы – всегда вместе) заняли 6 место с результатом 16,9% и средней ценой на конец 1 квартала 345 600 руб./кв.м. Да уж… Может ли подорожать еще? Вполне, но выбор квартир уже существенно ограничен.

А вот и первый комплекс апартаментов в данном рейтинге: «Движение. Тушино» от ФСК занял пятое место. Апартаменты комфорт-класса выросли в цене на 17% и уже достигли 246 100 руб./кв.м. Правда, комплекс сдается уже в этом году, и уже не факт, что результат удастся повторить в следующем квартале.

Четвертое место завоевал ЖК комфорт-класса от ГК «Гранель» Profit (+18,5% и 251 900 руб./кв.м). Удивительно, что с таким названием он раньше не попадал в ТОП-10 инвестиционно привлекательных. А если серьезно, высокие темпы продаж, динамично растущая цена, небольшой бюджет покупки квартир из-за маленькой средней площади в предложении (39 кв.м)… все говорит о потенциале роста цены и в перспективе.

Недалеко расположенный ЖК balance от «Главстроя» замыкает тройку лидеров по росту цен – за 1 квартал цена выросла на сумасшедшие 20,2% (до 318 400 руб./кв.м). Для тех, кто не совсем в теме и не способен оценить это достижение – это ЖК бизнес-класса на Рязанском проспекте на юго-востоке Москвы! Секрет высокой цены заключается в небольших площадях (средняя площадь в продаже – около 47 кв.м) и наличии чистовой отделки. Получится ли достичь такого же результата во 2 квартале? На мой взгляд, маловероятно.

Серебряный призер – ЖК бизнес-класса Eniteo от Tekta Group с результатом 21,6% и средней ценой на конец квартала 330 000 руб./кв.м. Проект на начальном этапе, располагается на юго-западе Москвы фактически в парке-усадьбе, и здесь точно цена будет расти в будущем, хотя, может, уже и не такими темпами.

Победителем рейтинга становится темная лошадка – ЖК B’aires. Недавно стартовавший проект комплекса апартаментов комфорт-класса на Волоколамском шоссе сумел вырасти в цене практически на 22%. Хорошая транспортная доступность, граница с парком «Всехсвятская роща», начальный этап строительства (при этом активно ведущиеся работы) позволяют и в будущем рассчитывать на хороший доход от инвестиций в этот проект.

Название застройщика мало что скажет даже посвященным – «Специализированный застройщик Прогресс», однако гарантом безопасности выступает «Совкомбанк», через эскроу-счета которого ведется реализация данного проекта. Стоит ли рисковать, чтобы пить шампанское? Решать вам.

ТОП-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за 1 квартал 2021 год

При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные

Читайте также

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в марте

Москву застроят по-крупному: проекты-великаны захватывают столичный рынок

Автор: Денис Бобков специально для Новострой-М