Приобрести квартиру или апартамент в инвестиционных целях и не прогадать – задача не из легких. Покупателю порой сложно учесть все нюансы в оценке инвестиционного потенциала того или иного жилого комплекса. Чтобы помочь нашим читателям, Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», специально для Новострой-М собрал «десятку» проектов, заметнее всего подорожавших за 2019 год.  

Для рейтинга были отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.01.2020 и на 01.01.2019 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы.

Для оценки динамики роста цены рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже на дату, делённая на суммарную площадь всех квартир. При оценке продаж учитывались ДДУ, заключенные с физическими лицами, не оптовые сделки.

Рейтинг самых подорожавших новостроек Москвы за 2019 год

Рейтинг не учитывает изменение состава предложения – например, если в начале 2019 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в начале 2020 года те квартиры были уже распроданы, и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.

Позиция 10. ЖК «Петровский парк» (бизнес или комфорт-класс – аналитики до сих пор спорят) на ул. Юннатов, вл. 4 от «РГ-Девелопмент». Цена за 2019 год выросла на 27% (до 274,2 тыс. руб./кв.м), чему способствовал высокий спрос на проект (в среднем продажи со старта составляли около 20 квартир в месяц). Спрос обусловлен хорошей динамикой строительства, привлекательной локацией проекта, надёжностью застройщика и  хорошими качественными характеристиками самого проекта.

Позиция 9. Комплекс апартаментов бизнес-класса Soho+Noho на Бумажном проезде от Wainbridge сумел воспользоваться некоторой задержкой реализации своего прямого (рядом расположенного) конкурента, а предложение апартаментов с отделкой нашло отклик у покупателей. Рост средней цены за год составил 30%, а сама цена перешагнула психологическую отметку 300 тыс.  (301,9 тыс. руб./кв.м).

Таким образом, апартаменты также являются инвестиционно привлекательным продуктом (в ТОП-10 попало 4 комплекса апартаментов). Успеху проекта способствует местоположение фактически в центре Москвы и наличие полной отделки, что позволит будущим жителям сразу заселиться и воспользоваться преимуществами локации. В среднем за всё время проекта реализовалось около 10 апартаментов в месяц, что неплохо для такой цены.

Позиция 8. Ещё один комплекс апартаментов с отделкой – Mitte (Hutton Development), расположенный на Летниковской, 13, реализуется по более высокой средней цене – 327,3 тыс. руб./кв.м. За 2019 год динамика составила 31%. Комплекс находится в сложившейся бизнес-локации, рядом уже завершаются продажи в комплексе Level (а перед этим локацию «разогрел» комплекс I’M), и всё это позволило реализовать в среднем около 4 апартаментов в месяц, что вполне достаточно для данного проекта.

Позиция 7. Переходим к проектам премиум-класса. «Медный 3.14» от Capital Group в узнаваемом стиле Сергея Скуратова, и имеющий в предложении квартиры как с отделкой, так и без неё, продемонстрировал рост средней цены в 2019 года на 33% (цена достигла без малого 600 тыс. руб.).

Темпы реализации достаточно скромные, но и проект не массовый, и девелопер может себе позволить продавать квартиры по максимальной цене – в этой локации всё равно прямых конкурентов нет, а жить практически в центре у Парка Горького – дорогого стоит.

Позиция 6. Комплекс премиум-класса Lucky от элитного и премиального девелопера Vesper вырос в цене на 35%. Все квартиры с отделкой, локация – престижная и уже сложившаяся как деловая – рядом Москва-Сити, а комплексное освоение и завершающиеся продажи в аналогичном комплексе RedSide привлекли спрос. Темпы продаж – оптимальные для такого ценообразования (572,1 тыс. руб./кв.м) и сроков сдачи (2022 г.).

Позиция 5. Magnum от одноимённого девелопера продемонстрировал годовую динамику на 37% (до 514,1 тыс. руб./кв.м). Тут сработало всё: соседство с ЖК «Садовые кварталы», локация – район Хамовники с тремя парками в пешей доступности, клубный формат и небольшая локация. Небольшое количество апартаментов также позволяет девелоперу реализовать их не спеша и по максимально возможной цене.

Позиция 4. Discovery Park – пожалуй, один из самых необычных ЖК группы компаний MR Group. Выдающийся проект в комфорт-классе рядом со станцией метро заслуженно снискал интерес покупателей – в среднем реализация идёт на уровне 35 лотов в месяц. Цена за год выросла на 37%, но осталась вполне демократичной для проекта высокого качества – 216 тыс. руб./кв.м.

Позиция 3. Ещё один проект Wainbridge – Aquatoria, проект бизнес-класса с необычными решениями на берегу Москвы-реки. Стартовая цена (около 187 тыс. руб./кв.м) явно была занижена для стимулирования спроса на старте продаж и строительства – квартиры бизнес-класса с отделкой не должны продаваться по бросовой цене. Зато в течение 2019 года цена выросла на 40% и достигла уже вполне вменяемых 260,5 тыс. руб./кв.м.

Позиция 2. ЖК «Династия» от Sezar Group может быть и не на слуху, но близость скорой сдачи и хорошее качество проекта позволили повысить за год цену на 41% (до 340 тыс. руб./кв.м). Девелопер явно перешёл к модели максимизации маржи – стройка-то уже завершается.

Позиция 1. Вот и он – чемпион! Восьмой холм Москвы, комплекс апартаментов с отделкой Hill 8 («Сити-21 век») подорожал за год на рекордные 44% (до 345 тыс. руб./кв.м – что для бизнес-класса немало).

Проект немасштабный, локация – историческая и престижная, что позволяет максимизировать выручку от проекта и не спешить с продажами, тем более, что стадия строительной готовности уже высокая, сдача в этом году.

Итоги рейтинга: можно пронаблюдать две основные стратегии продаж у девелоперов. Одна – когда реализуется проект в исторической локации, у которого мало прямых конкурентов, а срок сдачи – не более года.

В этом случае девелопер быстро наращивает цену, а остатки будут уже реализовываться не спеша, по максимальной цене, чтобы обеспечить максимальную маржу. Инвестиционный потенциал в таких проектах, как правило, уже выработан – цена с высокой вероятностью так больше расти не будет.

Вторая стратегия – когда качественный проект выходит по относительно невысокой цене, и впоследствии при хорошем спросе покупателей она динамично повышается. Как правило, это свойственно достаточно большими проектам (от 300 и более квартир).

И, пожалуй, бонус – это сохраняющийся инвестиционный потенциал – до сдачи проекта ещё далеко (минимум год-два, а то и три), а качество проекта и его популярность позволяют рассчитывать на дальнейший рост цены.

Однако важно помнить, что впоследствии продать квартиру (или апартамент) в большом проекте может быть достаточно сложно, если у девелопера ещё останутся запасы квартир после сдачи в эксплуатацию, придётся конкурировать с ним и его рекламой.