В 2019 году активность на рынке новостроек замедлилась: застройщики запустили меньше проектов, а покупатели приобрели меньше жилья, чем в 2018 году. Это произошло из-за повышения цен, которое стало самым заметным за посткризисные годы. Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, специально для Новострой-М рассказал, продолжится ли эта тенденция в 2020 году, сможет ли дешевая ипотека вывести рынок на траекторию роста и как это повлияет на ситуацию с продажами.
Какие тренды на рынке новостроек в 2019 году вы бы выделили и какие из них перейдут в 2020 год?
Основным трендом 2019 года, на мой взгляд, было повышение цен на новостройки в России в целом и в Москве, в частности. Стоимость «квадрата» увеличилась в среднем на 5-7%, а в наиболее востребованных проектах жилых комплексов в столице рост достигал 15%.
Основной рост спроса в Москве пришелся на первый квартал (+29%) в связи с ажиотажем из-за введения эскроу, во второй половине года отмечено снижение (-2% и -14% в третьем и в четвертом кварталах соответственно).
Поскольку качественного улучшения ситуации с доходами пока не ожидается, продолжение такой тенденции в 2020 году возможно и, на мой взгляд, с этим связаны основные риски для девелоперов.
На сколько подорожали проекты Level в прошлом году?
Несмотря на некоторые признаки замедления спроса на рынке в целом, в наших проектах мы не отметили снижения активности клиентов, поэтому повышали цены с учетом роста строительной готовности.
В жилом комплексе комфорт-класса «Level Амурская» за год цены выросли на 10-12%, а в проекте апартаментов бизнес-класса «Level Павелецкая» – на 18%.
Основной вопрос, который интересует наших читателей: что будет с ценами на новостройки в этом году? Как сильно они вырастут? Интересно было бы узнать ваш прогноз относительно не только квартир, но и апартаментов.
Дело в том, что причин для снижения цен практически нет. Переход на новую модель финансирования жилищного строительства продолжается и более дорогих объектов, реализуемых по новым правилам, будет всё больше. Издержки на строительно-монтажные работы, складывающиеся из растущей стоимости услуг подрядчиков, материалов, техники также повышаются.
Несмотря на снижение спроса в конце 2019 г., в целом активность клиентов оценивается как высокая. По итогам 2019 г. рост количества ДДУ по отношению к 2018 г. в Москве составил 4%. Кроме того, девелоперы в 2019 г. вывели в продажу гораздо меньше новых объектов: на 50% меньше, чем в 2018 г. и на 4% меньше, чем в 2017 г. Так что снижения средней цены предложения за счет массовых стартов продаж по ценам «котлована» не ожидается.
Пока другие девелоперы очень осторожно выводят на рынок новые проекты или берут паузу, ваша компания вывела несколько новых проектов, еще пять анонсировала. Чем объясняется такая активность? Какие из анонсированных проектов вы планируете вывести в первую очередь?
В 2020 году продолжится активная реализация сразу нескольких наших проектов. Прежде всего, речь идет о второй очереди нашего флагманского проекта комфорт-класса «Level Амурская». Также будет идти активное строительство комплексов «Level Донской», «Level Стрешнево» и «Павелецкая Сити». К концу 2020 года планируется запуск еще как минимум одного нового проекта. Таким образом, мы наращиваем наш портфель.
Вы продаете и классические квартиры, и апартаменты. Что популярнее среди покупателей сегодня? Сильно ли отличается «портрет покупателя» этих сегментов?
Я полагаю, противопоставление апартаментов и квартир всё менее актуально. В нашем проекте «Level Амурская», где есть как квартиры, так и апартаменты, мы не видим принципиальной разницы между покупателями, предпочитающими апартаменты или классический формат жилья.
А всё потому, что когда клиенты приходят на просмотры, они не видят разницы между квартирами и апартаментами: одинаковая отделка, фурнитура, окна, инженерное оборудование. Есть, конечно, нюансы, связанные с юридическим статусом, но далеко не всем нужна регистрация (половина наших клиентов – москвичи).
Изменились ли в целом покупательские предпочтения за последние несколько лет? Что, кроме цены, сегодня важно для клиента? Быстро ли он выходит на сделку или, напротив, долго решается?
Приоритеты не поменялись: половина клиентов оценивает как одно из важнейших условий покупки хорошую транспортную доступность новостройки. Хотя система городского транспорта в Москве совершила в последние годы качественный скачок, далеко не все новые районы активной жилищной застройки хорошо обеспечены доступом к главным дорожным магистралям, наземным линиям и метро.
И во многом успех нашего проекта «Level Амурская» был обусловлен удачным выбором площадки – рядом с метро и станцией МЦК. Одновременно мы видим, что все больше покупателей считают важной репутацию застройщика, причем по нашим опросам этот критерий опережает по значимости, скажем, архитектурный облик жилого комплекса.
Ипотека недавно подешевела, банки делают условия более комфортными. Прогнозируете ли вы новую волну ипотечных сделок? Велика ли доля ипотечных сделок в ваших проектах?
Я полагаю, что снижение ставок до уровня 8%, безусловно, приведет к повышению спроса – на рынке появятся те клиенты, для которых ранее ипотека была недоступной. Однако, как я уже отметил, повышение цен в определенной степени нивелировало возможный позитивный эффект от удешевления кредита.
Поэтому не исключаю, что резкого скачка спроса, как в 2018 году, мы не увидим. Более активный рост возможен при замедлении цен и снижении ставок до 7-7,5%. В наших проектах доля ипотечных сделок в 2019 году находилась в диапазоне 60-70%, то есть кредит так или иначе привлекают многие, но при более разумных ставках и позитивной динамке доходов спрос мог быть намного больше.
Изменились условия получения материнского капитала, а ставка по «детской» ипотеке сегодня начинается от 4%. Будут ли способствовать новые правила росту таких сделок? Много ли у вас семейных покупателей?
Более половины наших клиентов – это семейные покупатели с детьми. Не думаю, что изменение условий получения материнского капитала кардинально повлияет на ситуацию со спросом.
Но очевидно, что для данной целевой аудитории это станет приятным бонусом, который позволит, например, частично погасить ипотеку или использовать сумму материнского капитала в качестве первоначального взноса.
Сегодня застройщики предлагают покупателям и жилье без отделки, и white box, и с чистовой отделкой. Какой вариант более востребован сегодня? Почему?
В целом количество сделок распределяется поровну между квартирами с ремонтом и без него. Но, конечно, клиенты, приобретающие большие объекты чаще склонны выбирать «черновые» варианты, чтобы воплотить в жизнь собственные планировочные решения.
Квартиры с маленьким метражом (студии, в частности) чаще покупают с ремонтом – так дешевле и практичнее. Я полагаю, что в будущем все три опции сохранятся, так как каждая имеет свою аудиторию, но доля квартир без отделки будет снижаться.
Каковы перспективы рынка новостроек Москвы в ближайшие полгода? Усилится ли конкуренция, развернется ли борьба за покупателя? Вернутся ли большие скидки, ведь доходы населения не растут.
Усиления конкуренции мы не ожидаем, хотя она останется высокой. Если раньше конкурентную ситуацию осложняло количество «игроков», то сейчас идет консолидация рынка и на первый план выходит борьба за клиента с крупными компаниями, которые строят миллионы квадратных метров почти во всех районах города.
Но все-таки основной задачей наступившего года, как я полагаю, станет поиск баланса между разумной ценовой политикой и реальными возможностями клиента.
Читайте также:
Невеселая арифметика: сколько на самом деле зарабатывают девелоперы
«Покупатель стал очень требовательным. Фокус конкуренции сместился в сторону качества проектов. Девелопмент – это не просто «дом построить»
Автор: Ольга Хвостова
Дата публикации 01 марта 2020
