Портал Novostroy-M.ru и компания IntermarkSavills продолжают публиковать цикл совместных аналитических статей. Новая тема - «Ближайшие «соседи» апартаментов, или Кто арендует офис рядом с вами?». Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань рассказал о комплексах с апартаментами и офисными площадями.
Вопрос соседства
С момента появления первых апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» многие покупатели задумывались о приобретении объектов этого нового формата. Однако наряду с понятными плюсами, которые присущи апартаментам, есть также и определенные особенности и даже минусы.
Так, помимо спорных вопросов, связанных с налогообложением, пропиской, офисными тарифами на коммунальные услуги, непростым остается и вопрос соседства таких помещений с другими функциональными зонами, чаще всего с офисами. Что это означает на практике?
В традиционных «квартирных» новостройках в экономике проекта предусматривается размещение нежилых помещений (офисы и торговля) на первых этажах. Либо, в случае, когда границы участка позволяют, можно разместить их в отдельно стоящем здании. В общем объеме проекта доля подобных помещений условно не превысит 10%, если они расположены на первых этажах и 20-30% - если речь идет об отдельно стоящем здании.
В случае с апартаментами ситуация кардинально меняется. Когда речь идет о покупке апартаментов в МФК (мультифункциональном комплексе), соотношение, апартаменты / нежилые помещения, может составлять 50% / 50% и даже 20% / 80%. Подчас это становится определяющим фактором для того, чтобы отказаться от покупки апартамента в силу нежелания жить среди офисных сотрудников.
В каких проектах?
После прошлого кризиса в ряде проектов была проведена реконцепция из исключительно офисного варианта в смешанный (офисы + апартаменты + ритейл + возможно, инфраструктура), что на тот момент казалось логичным для улучшения экономики проекта. Надо заметить, что в большинстве случаев речь идет о т.н. лофт-проектах, т.е. бывших производственных зданиях, которые на данный момент переделаны под жилье. С течением времени, и судя по последним новым комплексам, жилая доля становится все больше, тогда как проектирование офисов и торговых помещений происходит по остаточному принципу, по сути, по аналогии с традиционными квартирными проектами.
Кто эти соседи?
По нашим оценкам, основанным на информации об арендаторах и владельцах помещений в уже функционирующих апартаментных комплексах, в большинстве случаев новому жителю придется столкнуться с присутствием ряда компаний из сферы торговли (офисы онлайн-площадок, реселлеры электроники и бытовой техники и пр.), производства (оборудование, различные непродовольственные товары, одежда и пр.) и бизнес-услуг (услуги по маркетингу, PR, рекламе и другие информационные и консультационные услуги).
К такому соседству иногда могут добавиться так называемые «домашние офисы», т.е. когда соседний с жилым апартамент используется как полноценное офисное помещение. Справедливости ради, надо отметить, что это уже скорее рыночная «страшилка» нежели настоящий дискомфорт. Среди наших покупателей действительно были те, кто собирался использовать апартаменты как рабочую зону. Однако чаще всего это были люди творческих профессий (художники, писатели, дизайнеры), т.е. нешумные соседи, которые также работали бы и в квартирах, но предпочли лофт-апартаменты. Свой выбор они сделали в силу разных причин – например, из-за высоты потолков (которая иногда доходит до 6 м), уникальной сохраненной и отреставрированной кирпичной кладки, исторического фасада, огромных окон, в целом того, что практически невозможно найти в обычных новостройках.
Плохо это или хорошо?
Трудно однозначно ответить на вопрос, насколько дискомфортно жизнь в непосредственной близости от офисов. С одной стороны, это - потоки совершенно разных людей (владельцы, сотрудники, их клиенты и т.п.). Однако чаще всего это те, кто приобрел лофт-апартаменты в МФК, но не проводит в них 24 часа в сутки. Это люди, которые, например, работают в ближайшем БЦ или даже достаточно далеко – в этом случае они приезжают в свои апартаменты, когда рабочий день закончился, по сути - переночевать.
Исходя из практики, в действительности разочаровываются в таком формате те, кто искал жилье в привычном понимании этого слова (а не точку присутствия в городе). Подобные покупатели после просмотра апартаментного проекта чаще всего приобретают квартиру в обычной новостройке. Однако как мы отметили, все больше и больше проектов выходит в продажу без «обременительного соседства», так что на сегодняшнем рынке выбор есть всегда.
Профиль арендаторов / владельцев помещений по соседству с апартаментами
Источник: IntermarkSavills
Читайте также:
Новостройки бизнес-класса, которые достроят в 2015 году
Как рынок новостроек бизнес-класса Москвы встретил кризис 2009 и 2014 гг.
Квартиры и апартаменты в проектах редевелопмента
Упущенные возможности на рынке премиальных новостроек Москвы
Новостройки Москвы в локации Динамо-Сокол
Новостройки Москвы в районе Щукино
Новостройки Москвы на Красной Пресне
Апартаменты Москвы
Надбавки к цене квадратного метра в видовых квартирах
Какие районы Москвы будут застраиваться высокобюджетным жильем
Квартира в центре Москвы за 30 млн рублей
Дата публикации 30 марта 2015
