Рынок апартаментов Москвы продолжает активно развиваться — появляются новые проекты, все больше людей предпочитают такой формат жилья традиционным квартирам. Особый интерес к апарт-комплексам проявляют бизнесмены. Портал Novostroy-M.ru решил выяснить, в каких случаях им выгоднее купить апартаменты, а в каких - арендовать квартиру.
По данным девелоперской компании «Сити-XXI век» на конец 1 квартала 2014 года, на рынке было представлено 60 апартаментных комплексов. Общий объем предложения оценивается в 431 000 кв. м (или 6 330 апартаментов), что составляет около 30% от совокупного объема предложения на рынке жилья.
На заре образования апартаментного рынка Москвы данным сегментом новостроек интересовались преимущественно бизнесмены, поскольку изначально все эти комплексы были сосредоточены на территории ММДЦ «Москва-Сити» и, по большому счету, других примеров в столице практически не было. Сейчас стали появляться новые проекты апартаментов, которые по своим качественным характеристикам ни в чем не уступают жилым комплексам, однако отличаются более доступной ценовой политикой. Более того, апартаменты дают большую свободу владельцу — это нетиповые здания, с необычными планировками жилых помещений и возможностями организации индивидуального пространства. Novostroy-M.ru публиковал интервью Юрия Вечера, топ-менеджера интернет-компании, который подробно рассказал о жизни в апартаментах, а также почему он предпочел их обычной квартире. В отличие от жилых комплексов апартаменты – это формат, который благодаря своим характеристикам – высокие потолки, большие окна, необычные планировки – гораздо больше соответствует представлениям Юрия о привлекательном жилье. Руководитель Биржи недвижимости «АгентОН» Сергей Смирнов назвал апартаментные проекты «будущим Москвы», а покупку жилья в многоквартирном доме – псевдособственностью. «Когда прописка будет окончательно отменена, а все к этому и идет, многоквартирные дома станут апартаментами», - сказал Сергей.
«Большинство апарт-комплексов отличается хорошим расположением и окружением, оригинальной архитектурой (например, в стиле «лофт»), обладают развитой инфраструктурой и огороженной охраняемой территорией. Многие из них находятся в центральной части города, рядом с метро. Нет ничего удивительном в том, что такие апартаменты сейчас пользуются спросом у разных категорий покупателей: молодые семьи, семейные пары с детьми, бизнес-покупатели (приобретающие апартаменты для временного проживания), инвесторы и т.д.»
Екатерина Фонарева, Корпорации «Баркли»
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», поскольку апартаменты представлены в нескольких классах, то целевая аудитория разная. Объекты элит- и бизнес-класса чаще всего покупают не в качестве первого жилья, а как определенный формат городской квартиры, которая нужна для временного пребывания в мегаполисе в основном в будние дни. Более доступные апартаменты комфорт- и эконом-класса, скорее, рассчитаны на москвичей, которых не заботит вопрос постоянной регистрации, но которые нуждаются в быстрой покупке отдельного жилья, притом по более низкой цене – апартаменты в среднем дешевле квартир на 15-20%.
«Если составить обобщенный портрет потребителя, то им окажется молодой человек, как правило, не обремененный семейными обязательствами, для кого вопросы прописки и наличия инфраструктуры непринципиальны»
Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»
Среди покупателей апартаментов есть и те, кто часто приезжает в Москву по работе. Это является альтернативой проживанию в гостинице или аренде квартиры. Таким образом, самое очевидное преимущество для владельца апартаментов – снижение расходов на жилье, предусмотренных на время командировки. «Конечно, собственник оплачивает различные эксплуатационные и коммунальные платежи, а также налоги, но данные суммы все равно не сопоставимы с арендными ставками», - говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли».
Еще одно преимущество заключается в том, что бизнесмен, постоянно приезжающий в Москву, который приобрел апартаменты, вообще избавлен от необходимости решать вопрос проживания в столице. Екатерина Фонарева также подчеркивает, что любая недвижимость – это прекрасное вложение собственных средств. Она практически никогда не дешевеет, а лишь растет в цене. Поэтому в данной ситуации можно даже говорить о получении некоего дохода, если у бизнесмена возникнет необходимость продать эти апартаменты.
«Приобретая апартаменты, покупатели получают один из самых надежных инструментов сохранения инвестиций. Тем более, в последнее время все больше девелоперских компаний реализуют различные программы доходности, в рамках которых покупатели апартаментов смогут приумножить вложенные финансовые средства, посредством последующей перепродажи апартаментов, либо сдачи их в аренду»
Марина Тимашова, «Сити-XXI век»
В последнее время девелоперские компании в целях увеличения покупательского интереса к апартаментным комплексам, пытаются создавать будущим жителям дополнительные преимущества, основные из которых:
- Полностью готовое помещение для проживания – апартаменты с выполненным ремонтом, а в ряде случаев – с меблировкой.
- Гостиничный сервис – обслуживание апартаментов, клининг, консьерж-служба, заказ такси, авиа- и ж/д билетов, билетов на культурные мероприятия (театр, кино, выстави, музеи), доставка продуктов питания и блюд из ресторанов и прочее.
- Широкий набор объектов собственной инфраструктуры в рамках многофункциональных комплексов.
«Важной отличительной особенностью покупки апартаментов, по сравнению с арендой традиционной квартиры является наличие дополнительных услуг для жильцов, которые не предусмотрены для квартир сегмента бизнес-класс и выше. Например, предоставление конференц-зала и переговорных с высокоскоростными системам связи и оборудованием для презентаций»
Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»
«Безусловно, преимуществом для деловых людей при покупке апартаментов является сопутствующий сервис, благодаря которому, владеть такой недвижимостью максимально удобно. В частности стоит отметить такую услугу, как сдача в аренду апартаментов в отсутствие хозяина, что позволяет собственнику не только минимизировать расходы на эксплуатацию, но и даже заработать»
Владимир Богданюк, Est-a-Tet
А вот управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин убежден, что финансово гораздо более выгодно снимать квартиру, тем более бизнесмену, который считает деньги и ценит свободу выбора, передвижения, отсутствия обременений и забот по ремонту и содержанию недвижимости.
Что касается стоимости апартаментов, то по итогам апреля 2014 г. она составила в среднем 230 тыс. рублей за квадратный метр - без учета ЦАО или 320-350 тыс. рублей - с учетом ЦАО.
По данным компании «НДВ-Недвижимость», в прилегающих к Сити районах: Пресненском, Беговом, Филевском парке и Тверском сегодня реализуется восемь проектов с апартаментами бизнес-класса.
| Район |
Средняя цена кв. м (руб.) |
| Беговой |
248 585 |
| Пресненский |
315 582 |
| Филевский Парк |
155 643 |
| Хорошевский |
233 848 |
Эксперты отмечают, что локация объекта оказывает существенное влияние на стоимость квадратного метра, однако близость к Сити по сути значение в данном случае не имеет.
«Как таковой факт близости именно Сити не оказывает определяющего влияния на цену. Первостепенное значение имеет сам район расположения, развитость инфраструктуры района, его престиж, а также само качество комплекса – его класс»
Инна Игнаткина, МИЦ-Недвижимость
«На рынке апартаментов работает та же зональность, что и на рынке квартир. То есть наиболее дорогая недвижимость находится в районе «Золотой Мили», на набережных Москвы, а не у Сити»
Надежда Хазова, агентство недвижимости «Усадьба»
Как отметила руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова, по итогам апреля 2014 года, на первичном рынке Москвы, из максимально приближенных к ММДЦ «Москва-Сити» проектов с апартаментами можно выделить:
- МФК «IQ-квартал», входит в состав делового центра «Москва-Сити» и представлен многоэтажным домом бизнес-класса. Данный комплекс расположен в западной части у Третьего Транспортного кольца, в непосредственной близости от центрального ядра «Москва-Сити», торгово-развлекательного центра «Афимол» и станции метро «Международная». Средневзвешенная цена составляет 355,5 тыс. руб./ кв. м.
- МФК «ОКО», входит в состав делового центра «Москва-Сити» и представлен многоэтажным домом бизнес-класса. Данный проект интересен тем, что имеет сервисную службу. Средневзвешенная цена - 430,4 тыс. руб./ кв. м.
- ЖК «Меркурий Сити» также входит в состав делового центра «Москва-Сити» и представлен многоэтажным домом бизнес-класса. Данный проект также обладает сервисной службой. Средневзвешенная цена составляет 471,3 тыс. руб./ кв. м.
Ближайшие проекты, которые уже продаются, это «Фили Град» (126000-179000 руб./кв.м), «Сердце столицы» (192300-216800 руб./кв.м), МФК «Новая Пресня» (156900-163700 руб./кв.м). Также максимально приближенные к «Москва-Сити» комплексы апартаментов это – «Резиденция МОНЭ» (от 14,07 млн рублей), «РАССВЕТ LOFT*STUDIO» (от 28,6 млн рублей), «Дом на Красина» (от 15,2 млн рублей), «Новый Арбат, 32» (от 25,7 млн рублей).
Между тем, покупатель апартаментов должен быть готов к тому, что стоимость содержания такой недвижимости будет выше, чем квартиры, хотя и не сопоставима с месячной арендной платой любой жилплощади.
«Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют более высокий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В целом, он таков: ставки на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2-2,5 тыс. рублей выше, чем у аналогичной по площади квартиры, что не критично»
Дарья Третьякова, «Азбука Жилья»
Налог на апартаменты составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента (на квартиры 0,1%). Однако, расчетная база для налога на апартаменты ниже, чем на квартиры, так как она берется от кадастровой стоимости недвижимости.
Мнения о том, что же выгоднее — купить апартаменты или арендовать квартиру, разделились. Одни эксперты уверены, что жить в съемной квартире значит выбрасывать деньги на ветер, другие, наоборот, считают, что покупка апартаментов не всегда выгодна. Таким разом, пожалуй, логичнее всего потребителю ориентироваться на свои финансовые возможности и потребности.
«Если работа в Москве является временной (по контракту), то предпочтительнее аренда квартиры. Если сотрудник нуждается в городской квартире, и она не является первым и единственным местом проживания, то разумно приобрести апартаменты рядом с работой (что будет дешевле покупки еще одного жилого объекта), а затем при необходимости перепродать их»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Дата публикации 22 мая 2014
