Алексей Митрошин, директор Home Market Consulting Group, специально для Новострой-М подготовил рейтинг инвестиционно привлекательных новостроек Москвы и строящихся комплексов апартаментов, покупка недвижимости в которых может принести владельцу прибыль до 15% годовых.
ЧАСТЬ I
Строящиеся жилые комплексы
В исследовании приняли участие 100 новостроек Москвы, потенциальная прибыль которых составила от 8% до 14% годовых. Представляем топ 8 инвестицонно привлекательных новостроек столицы:
- ЖК «Римского-Корсакова 11» +14% годовых
- ЖК «Саларьево парк» +11% годовых
- ЖК «Мир Митино» +9.5% годовых
- ЖК «Аннино парк» +9.4% годовых
- ЖК «Золотая Звезда» +9.3% годовых
- ЖК «Лучи» +8.6% годовых
- ЖК «Родной Город. Воронцовский парк» +8.5% годовых
- ЖК «Домашний» +8% годовых
Теперь рассмотрим каждый проект подробно по возрастанию.
8 место: ЖК «Домашний»
Выдача ключей - III квартал 2018 года.
Стоимость 1-комнатной квартиры (37 кв. м) – 4 500 000 руб.
Стоимость кв. метра – 121 621 руб.
Средняя цена кв. метра в районе 152 600 руб.
С учетом падения цены 2% за год (подробнее об этом читайте во второй части) получаем прибыль в 14% годовых.
Теперь продисконтируем удаленность от метро на 6% и получим прибыль 8%.
7 место: ЖК «Родной Город. Воронцовский парк»
Выдача ключей - III квартал 2018 года.
Стоимость 1-комнатной квартиры (42 кв. м) – 8 300 000 руб.
Стоимость кв. метра – 197 620 руб.
Средняя цена кв. метра в районе 230 200 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 8,5% годовых.
6 место: ЖК «Лучи»
Выдача ключей - I квартал 2019 года.
Стоимость 1-комнатной квартиры (34,6 кв. м) – 4 186 000 руб.
Стоимость кв. метра – 120 990 руб.
Средняя цена кв. метра в районе 140 600 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 5,6% годовых.
Здесь ожидается открытие станции метро «Солнцево» в шаговой доступности, поэтому прибавим 3%.
Итого годовая прибыль составит 8,6%.
5 место: ЖК «Золотая Звезда»
Выдача ключей - IV квартал 2017 года.
Стоимость 1-комнатной квартиры (38,8 кв. м) – 6 225 000 руб.
Стоимость кв. метра – 160 440 руб.
Средняя цена кв. метра в районе – 178 900 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 9,3% годовых.
4 место: ЖК «Аннино парк»
Выдача ключей - IV квартал 2018 года.
Стоимость 1-комнатной квартиры (36 кв. м) – 5 011 720 руб.
Стоимость кв. метра - 139 215 руб.
Средняя цена кв. метра в районе – 171 400 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 10,4% годовых.
Продисконтируем на 1% за счет небольшого навеса новостроек.
Итого годовая прибыль составит 9,4%.
3 место: ЖК «Мир Митино»
Выдача ключей - II квартал 2018 года.
Стоимость 1-комнатной квартиры (35 кв. м) – 4 250 000 руб.
Стоимость кв. метра – 121 428 руб.
Средняя цена кв. метра в районе – 152 300 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 17,5% годовых.
Теперь продисконтируем удаленность от метро на 8% и получим 9,5% годовой прибыли.
2 место: ЖК «Саларьево парк»
Выдача ключей - I квартал 2019 года.
Стоимость 1-комнатной квартиры (37 кв. м) – 3 993 500 руб.
Стоимость кв. метра – 107 940 руб.
Район Саларьево можно сравнить с районом Солнцево, где средняя цена кв. метра составляет 138 400 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 11% годовых.
1 место: ЖК «Римского-Корсакова 11»
Выдача ключей - IV квартал 2018 года.
Стоимость 1-комнатной квартиры (33,3 кв. м) – 4 378 640 руб.
Стоимость кв. метра - 131 490 руб.
Средняя цена кв. метра в районе – 187 400 руб.
С учетом падения цены за год на 2% получаем прибыль в 20% годовых. Теперь продисконтируем удаленность от метро на 6% и получим 14%.
ЧАСТЬ II
Строящиеся в Москве комплексы апартаментов
Далее исследуем потенциальную прибыль от покупки апартаментов. На момент написания статьи было проанализировано 40 строящихся комплексов апартаментов. Апартаменты сравним с жилыми квартирами и, конечно, продисконтируем из-за увеличенного налога и других неудобств.
В проектах представлены в основном апартаменты гостиничного типа, где налог составляет 0,5% в год. При этом нужно учитывать, сколько это составит за 10 лет, а сколько за 100 лет. Нужно посчитать сумму бесконечной геометрической прогрессии с дисконтом 10% - ставкой рефинансирования. В итоге получим 5%.
В модели рассмотрены 2 вида дисконта:
1. 10% для апартаментов с ценой выше 200 000 рублей за кв. метр;
2. 20% для апартаментов с ценой ниже 200 000 рублей за кв. метр;
Топ-прибыльных комплексов апартаментов выглядит так:
- МФК «IQ-квартал» +15% годовых
- МФК «Букинист» +14,4% годовых
- МФК «Савеловский Сити» +11,3% годовых
- МФК «Клевер Лэнд» +11,2% годовых
- МФК «Янтарь apartments» +10,6% годовых
- МФК Neva Towers +9,3% годовых
- МФК «Лайнер» +9% годовых
- МФК «Штаб-квартира на Мофильмовской» +8,7% годовых
- МФК «Отражение» +8,6% годовых
- Клубный дом Vivaldi +8,5% годовых
Также рассмотрим этот рейтинг более подробно.
10 место: ЖК Vivaldi
Выдача ключей - I квартал 2018 года.
Стоимость апартаментов площадью 35,3 кв. м – 5 900 000 руб.
Стоимость кв. метра – 167 140 руб.
Средняя цена кв. метра в районе – 230 200 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 12.5% годовых.
Продисконтируем на 4% за счет небольшого навеса новостроек.
Итого годовая прибыль составит 8,5%.
9 место: МФК «Отражение»
Выдача ключей - IV квартал 2017 года.
Стоимость апартаментов площадью 35,8 кв. м – 5 370 000 руб.
Стоимость кв. метра - 150 600 руб.
Средняя цена кв. метра в районе – 213 000 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 16.6% годовых.
Продисконтируем на 8% за счет небольшого навеса новостроек.
Итого годовая прибыль составит 8,6%.
8 место: апарт-комплекс «Штаб-Квартира на Мосфильмовской»
Выдача ключей - III квартал 2017 года.
Стоимость апартаментов площадью 50,31 кв. м – 10 107 000 руб.
Стоимость кв. метра – 200 900 руб.
Средняя цена кв. метра в районе – 264 900 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 18,7% годовых.
Продисконтируем на 10% за счет навеса новостроек, годовая прибыль составит 8,7%.
7 место: МФК «Лайнер»
Выдача ключей - I квартал 2018 года.
Стоимость апартаментов площадью 32 кв. м – 4 980 000 руб.
Стоимость кв. метра – 155 630 руб.
Средняя цена кв. метра в районе – 213 000 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 13% годовых.
Продисконтируем на 4% за счет небольшого навеса новостроек, и в итоге годовая прибыль составит 9%.
6 место: МФК «Neva Towers»
Выдача ключей – I квартал 2019 года.
Стоимость апартаментов площадью 61 кв. м – 17 700 000 руб.
Стоимость кв. метра – 290 160 руб.
Средняя цена кв. метр в «Москва-Сити» – 420 000 руб.
С учетом 5% падения цены за год получаем прибыль в 14,3% годовых.
Продисконтируем на 5% за счет небольшого навеса новостроек и получим годовую прибыль в размере 9,3%.
5 мето: комплекс апартаментов «Янтарь Apartments»
Выдача ключей - IV квартал 2017 года.
Стоимость апартаментов площадью 30 кв. м 3 468 000 руб.
Стоимость кв. метра – 115 600 руб.
Средняя цена кв. метра в районе 184 900 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 30,6% годовых.
Продисконтируем на 10% за счет большого навеса новостроек и на 10% за счет удаленности от метро и получим годовую прибыль 10,6%.
4 место: апартаменты Cleverland (Апарт-комплекс «Клеверленд»)
Выдача ключей - IV квартал 2017 года.
Стоимость апартаментов площадью 31,4 кв. м – 4 235 020 руб.
Стоимость кв. метра – 134 900 руб.
Средняя цена кв. метра в районе – 222 600 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 35,2% годовых.
Продисконтируем на 12% за счет большого навеса новостроек и на 12% за счет удаленности от метро и получим 11,2% годовой прибыли.
3 место: МФК «Савеловский Сити»
Комплекс сдан
Стоимость апартаментов площадью 30 кв. метров – 5 000 000 руб.
Стоимость кв. метра – 166 700 руб.
Средняя цена кв. метра в районе – 222 600 руб.
Итого годовая прибыль – 11,3%.
2 место: МФК «Букинист»
Выдача ключей - II квартал 2018 года.
Стоимость апартаментов площадью 33,4 кв. м – 4 656 000 руб.
Стоимость кв. метра – 135 800 руб.
Средняя цена кв. метра в районе – 230 600 руб.
С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 29,4% годовых.
Продисконтируем на 15% за счет большого навеса новостроек и получим итоговую прибыль 14,4%.
1 место: МФК «IQ-квартал»
Комплекс сдан
Стоимость апартаментов площадью 50 кв. м – 15 000 000 руб.
Стоимость кв. метра – 300 000 руб.
Средняя цена кв. метра в «Москва-Сити» - 420 000 руб.
Предварительная прибыль при покупке и продаже в течение года с дисконтом в 5% составляет 33% Продисконтируем на 18% за счет большого навеса новостроек и получим итоговую прибыль 15% годовых.
Подробный расчет инвестиционной привлекательности новостроек и факторы, влияющие на стоимость недвижимости, будут представлены в следующем материале Алексея Митрошина.
Дата публикации 10 марта 2017
