Алексей Митрошин, директор Home Market Consulting Group, специально для Novostroy-M.ru предоставил модель расчета инвестиционной привлекательности новостроек Москвы на 2017 год, на основании которой был сделан рейтинг наиболее доходных строящихся ЖК и комплексов апартаментов.
Ознакомиться с рейтингом вы можете в первой части исследования.
В этой статье мы подробно рассмотрим методологию расчета доходности. Сначала определимся с ценой квадратного метра в новостройках столицы. Будем считать, что большинство из них – это монолитные или монолитно-кирпичные дома. (Согласно данным компании «Метриум групп», в настоящее время в Москве лишь 15% панельных новостроек. Остальной объем составляют монолитные дома – прим.ред).
В статье Алексея Митрошина «Зависимость стоимости квадратного метра жилья г. Москвы от макроэкономических факторов» подробно рассматриваются такие показатели, как цена барреля нефти, курса рубля к доллару США и стоимости индекса РТС (фондовый индекс или основной индикатор фондового рынка России).
Здесь мы кратко остановимся на том, почему и как цена квадратного метра в новостройках зависит от этих макроэкономических показателей.
Ниже приведен график со всеми переменными за период с 2001 по 2015 год.
Рассмотрим модель со следующей регрессией:
И получаем следующий результат:
Таким образом, расчеты показали, что стоимость квадратного метра зависит от стоимости барреля нефти (oil price) с коэффициентом 0,022 и лагом в 8 месяцев. Получается, что цена на недвижимость реагирует на изменение стоимости барреля нефти не сразу, а со смещением в 8 месяцев. В этом тренде главное то, что зная изменение стоимости нефти в настоящее время, мы можем прогнозировать рост цен на недвижимость примерно через полгода.
Модель расчета потенциальной прибыли от покупки новостройки
В предыдущей статье при расчете инвестиционной привлекательности квартир и апартаментов учитывалось падение цены на 2%. Объясняем, откуда берется этот коэффициент.
Так как новостройки расположены в разных районах Москвы, то при расчете потенциальной прибыли от покупки считается средняя цена кв. метра в монолитных домах с использованием цены предложения. При этом важно из цены предложения получить цену спроса, потому что нас интересует за сколько затем реально продать объект. За год исследований было установлено, что наиболее качественно приближает цена 20-го квантиля выборки предложений.
Что такое 20-й квантиль?
К примеру, у нас есть упорядоченная выборка из 100 объектов по стоимости кв. метра от меньшего к большему. 20-й квантиль – это 20-й номер в выборке.
Почему именно 20-й?
Как показала практика, примерно у 80% объектов стоимость завышена, первые 10% - это объекты, которые почти нереально купить, или объекты с серьезными дефектами (в документах или в самих квартирах). А 20-й номер – это и есть та самая «золотая середина».
Ранее я выяснил, что изменение стоимости однокомнатных и двухкомнатных квартир в 2017 году будет варьироваться в пределах [-5,2%, 3,3%].
Согласно модели считаем, что недвижимость будет падать в цене на 5%. Но, как было установлено, цена квадратного метра в монолитных домах будет лежать в пределах [-5,2%, 3,3%]. Таким образом, для расчета мы берем не -5% за год, а средний показатель -2%. Именно эту поправку мы делали во время расчетов потенциальной прибыли от покупки квартиры в новостройке.
Напомним, что ТОП-8 наиболее инвестиционно привлекательных новостроек выглядит так:
1. ЖК «Римского-Корсакова» 11» +14% годовых
2. ЖК «Саларьево парк» +11% годовых
3. ЖК «Мир Митино» +9.5% годовых
4. ЖК «Аннино парк» +9.4% годовых
5. ЖК «Золотая Звезда» +9.3% годовых
6. ЖК «Лучи» +8.6% годовых
7. ЖК «Родной Город. Воронцовский парк» +8.5% годовых
8. ЖК «Домашний» +8% годовых
Что касается апартаментов, то здесь ТОП-10 включает следующие проекты:
1. МФК «IQ-квартал» +15% годовых
2. МФК «Букинист» +14,4% годовых
3. МФК «Савеловский Сити» +11,3% годовых
4. МФК «Клевер Лэнд» +11,2% годовых
5. МФК «Янтарь apartments» +10,6% годовых
6. МФК Neva Towers +9,3% годовых
7. МФК «Лайнер» +9% годовых
8. МФК «Штаб-квартира на Мофильмовской» +8,7% годовых
9. МФК «Отражение» +8,6% годовых
10. Клубный дом Vivaldi +8,5% годовых
Подробный анализ читайте в первой части исследования.
Дата публикации 14 марта 2017
Оставить отзыв