Ипотеку обычно берут на длительный срок, в среднем на 20 лет. За это время жизненные обстоятельства могут сильно поменяться. Новострой-М узнал, можно ли взять вторую ипотеку, если первая еще до конца не выплачена, и на каких условиях. А также что можно предпринять, чтобы увеличить шансы на одобрение еще одного жилищного кредита.
Как получить одобрение на вторую ипотеку и от чего это зависит
Что может повысить шансы на одобрение второй ипотеки
Льготные ипотечные программы: один счет на двоих
Как взять ипотеку второй раз: инструкция для заемщика
Кратко: что можно и что нельзя
Как получить одобрение на вторую ипотеку и от чего это зависит
Время летит стремительно. Проходит год-другой, и вот уже в семье появляется второй или даже третий ребенок, и небольшой ипотечной «двушки» катастрофически не хватает для комфортной жизни – нужно «расширяться». Подросшие дети мечтают о собственном жилье и намекают об этом родителям. А кто-то изначально рассматривает покупку недвижимости в качестве перспективной инвестиции.
Тогда и возникает вопрос: а можно ли взять в 2026 году вторую ипотеку, не дожидаясь погашения первой? И если да, то как это сделать?
Российское законодательство не устанавливает запрета на наличие нескольких ипотечных кредитов у одного заемщика, получить новый заем можно даже имея непогашенный прежний. Но для этого придется пройти через строгие фильтры банковской оценки (андеррайтинг), внимательно изучить условия льготных программ (некоторые из них можно взять лишь раз в жизни, например, дальневосточную и арктическую ипотеку) и критически подойти к оценке семейного бюджета, так как кредитная организация будет рассматривать заявку практически под микроскопом, поскольку риски невозврата для нее возрастают многократно.
Ключевой показатель, на который смотрят банки, – это ПДН, или показатель долговой нагрузки. Он представляет собой сумму всех ежемесячных платежей по кредитам, поделенную на совокупный ежемесячный доход. Если на погашение всех займов уходит более 40-50% от дохода заемщика, банк, скорее всего, откажет, посчитав нагрузку чрезмерной. В редких случаях для заемщиков с очень высокими доходами планка может быть поднята до 70-80%, но это скорее исключение, подтверждающее правило.
Пример: у Ферапонтова уже есть ипотека с платежом в 30 тыс. руб. Он хочет взять вторую, где ежемесячный взнос будет порядка еще 30 тыс. руб. Если зарплата у Ферапонтова – 150 тыс. руб., то нагрузка в 60 тыс. руб. составит 40%, что оставляет ему реальные шансы на одобрение. Но если его доход варьируется около 100 тыс. руб., то 60 тыс. руб. – это уже 60% нагрузки, и банк, защищая и себя, и потенциального заемщика от долговой ямы, ответит ему отказом.
Что может повысить шансы на одобрение второй ипотеки
1. Высокий первоначальный взнос (чем большую сумму изначально вносит заемщик, тем меньше окажется размер кредита и, соответственно, будущий платеж).
2. Привлечение созаемщиков с хорошей кредитной историей и официально подтвержденным высоким доходом (если суммировать доход обоих супругов или «приплюсовать» к доходу заемщика зарплату его родственника, то совокупная долговая нагрузка может стать вполне приемлемой для банка).
3. Идеальная кредитная история (отсутствие просрочек по текущей ипотеке и другим кредитам – это отличный аргумент в пользу потенциального одобрения кредита).
4. Заблаговременное погашение небольших займов и закрытие действующих кредитных карт.
Льготные ипотечные программы: один счет на двоих
Государственные льготные программы очень популярны среди россиян. Они направлены на поддержку определенных слоев населения и предлагают весьма выгодные процентные ставки. Однако с ними есть свои сложности.
Главное правило, действующее с декабря 2023 года: «одна льготная ипотека в одни руки». Это означает, что большинство программ доступны только один раз в жизни. Исключение сделано лишь для «Семейной ипотеки», но и здесь с недавнего времени правила ужесточились.
Ранее существовала лазейка: муж и жена могли оформить две отдельные льготные ипотеки как два разных заемщика в рамках одной семьи. Однако с 1 февраля 2026 года эта возможность исчезла. Теперь супруги обязаны выступать созаемщиками по одному кредитному договору в рамках семейной ипотеки. Это значит, что оформить два льготных кредита на одну семью одновременно больше не получится.
Минфин РФ поясняет такую меру необходимостью предотвратить злоупотребления и сделать систему поддержки более справедливой, чтобы льготы доставались тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, а не инвесторам, скупающим квартиры с целью дальнейшей перепродажи.
При желании супруги могут оформить семейную ипотеку второй раз, но при соблюдении определенных правил:
- первый кредит по льготной программе семейной ипотеки должен быть взят до 23 декабря 2023 года и уже полностью погашен (так как правило «одна льготная ипотека в одни руки» действует с декабря 2023 года);
- в семье должен появиться еще один ребенок с датой рождения после 23 декабря 2023 года;
- новая квартира должна быть по площади больше прежней.
Таким образом, государство дает свои гражданам возможность улучшать жилищные условия по сниженной ставке, но только по мере реального роста семьи.
Как взять ипотеку второй раз: инструкция для заемщика
Алгоритм оформления новой ипотеки довольно прост. Сначала заемщик собирает и предоставляет в банк полный пакет необходимых документов – паспорт, свидетельство о браке, справки 2-НДФЛ и т.д. Можно «усилить» свои позиции, показав наличие дополнительного дохода. Кстати, шансы на одобрение второй ипотеки будут выше в том банке, где оформлена первая ипотека: кредитор уже знает своего клиента и относится к нему более лояльно, чем сторонняя организация.
После этого клиент ожидает одобрения кредита. В случае положительного ответа подбирается объект недвижимости в рамках утвержденной банком суммы, а документы на него отправляются в банк на проверку (в некоторых случаях организация имеет право «отклонить» объект недвижимости, если там имеются обременения, неузаконенные планировки и т.п.). Если проверка успешно пройдена, то банк дает свое согласие на сделку – можно приступать к оформлению документов.
Кратко: что можно и что нельзя
Если покупатель может позволить себе выплачивать две или более рыночные ипотеки одновременно, то закон на его стороне и никаких ограничений налагать не станет. Главное – пройти проверку у банка и правильно рассчитать свою долговую нагрузку.
Также россиянин имеет полное право взять одновременно рыночную и одну льготную ипотеку. Например, оформить семейную ипотеку на один объект и вместе с ней взять обычный потребительский или ипотечный кредит на рыночных условиях для другой недвижимости. Банки к таким комбинациям относятся лояльнее, чем к попытке взять две льготные ипотеки.
Две льготных ипотеки одновременно больше взять не получится. С 1 февраля 2026 года действует правило, по которому супруги обязательно должны являться созаемщиками друг у друга. Эта норма окончательно закрыла возможность для одной семьи пользоваться двумя льготными ставками одновременно.
Вторую семейную ипотеку можно взять только после погашения первой и с соблюдением определенных требований.
Читайте также:
Риски и возможности: стоит ли брать ипотеку в 2026 году
Обновление семейной ипотеки: какие изменения заработают в 2026 году
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 04 марта
Оставить отзыв