Экономия на налогах и не только: как самозанятый может сдавать квартиру в аренду

Рынок аренды жилья в России постепенно выходит из тени. Если раньше сдача квартиры «вчерную» была нормой для большинства собственников, то теперь проще и безопаснее получать доход официально. При этом при оформлении статуса самозанятого налог составляет всего 4-6%. Новострой-М разобрался, кто может воспользоваться этим статусом, сколько придется отчислять в казну и на каких условиях, в чем плюсы и минусы сдачи квартиры для самозанятого.

Юридическая основа: можно ли сдавать квартиру как самозанятый

Кто может стать самозанятыми и каким образом

Налоговые ставки: сколько и когда платить

Плюсы и минусы статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду

Как сдавать квартиру официально: пошаговая процедура

Резюме

Юридическая основа: можно ли сдавать квартиру как самозанятый

Согласно Федеральному закону №422-ФЗ, сдача в аренду недвижимости относится к допустимым источникам дохода самозанятых россиян. Однако режим самозанятости применяется лишь по отношению к жилым помещениям.

Если же объект недвижимости относится к нежилому фонду (офис, коммерческое помещение, гараж, машино-место, склад), то сдать его на правах самозанятого не получится. Придется либо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и отчислять государству 6%, либо платить стандартный налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – от 13%.

Что еще важно знать: самозанятый имеет право сдавать жилье в наем в долгосрочную аренду, но не может оказывать сопутствующие гостиничные услуги. Если он начнет заниматься уборкой, сменой белья, организацией завтраков и т.п., его деятельность может быть переквалифицирована налоговыми органами как гостиничный бизнес, запрещенный для самозанятых. Наиболее безопасным с точки зрения закона считается классический договор найма на срок от нескольких месяцев.

Кто может стать самозанятыми и каким образом

Статус самозанятого может получить любой человек, соответствующий следующим критериям:

• он должен быть собственником жилья или его доли;
• у него не должно быть наемных работников по трудовым договорам в рамках этой деятельности;
• годовой доход от всех видов деятельности в рамках самозанятого не должен превышать 2,4 млн руб. Если лимит будет превышен, статус самозанятого аннулируется автоматически.

Регистрация в качестве самозанятого осуществляется через бесплатное приложение ФНС «Мой налог» (это самый простой и быстрый способ), портал «Госуслуги», уполномоченные банки или в кабинете налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте налоговой службы. Для этого не нужно открывать ИП или подавать отдельные декларации.

Налоговые ставки: сколько и когда платить

Главное преимущество самозанятости для арендодателя – низкая налоговая ставка:

• 4% – если арендатором является физическое лицо;
• 6% – если арендатором выступает организация (юридическое лицо).

Самозанятым не нужно предоставлять декларации, налог начисляется автоматически в мобильном приложении – и только с момента поступления денег. Если в течение налогового периода у физлица не было дохода, то, соответственно, нет ни налога к уплате, ни каких бы то ни было минимальных или фиксированных платежей.

Пока он полностью не будет исчерпан, ставка для платежей от физических лиц составит не 4%, а 3%, а для платежей от юрлиц – 4% вместо 6%. Воспользоваться вычетом можно в течение 12 месяцев после регистрации.

Плюсы и минусы статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду

Основные плюсы от сдачи квартиры в аренду в качестве самозанятого:

• минимальная налоговая ставка в размере 4% или 6%.

И ее размер не будет повышаться как минимум до конца 2028 года, так как с 2019 года действует десятилетний мораторий на повышение налогов для самозанятых.

Экономия на налогах при этом очевидна: 4% против 13% НДФЛ. Например, при ежемесячной арендной плате в 50 тыс. руб. налог для самозанятого составит всего 2 тыс. руб. в месяц, в то время как НДФЛ «съел» бы 6,5 тыс. руб.;

• отсутствие сложной отчетности (никаких налоговых деклараций и прочих бумаг. Все данные вводятся в специальном приложении, налог считается автоматически);
• отсутствие необходимости в покупке и установке ККМ (контрольно-кассовая машина), чеки при необходимости формируются в мобильном приложении;
• прозрачность для арендатора (многие арендаторы, особенно компании, предпочитают работать с самозанятыми, так как полученный чек позволяет им подтвердить свои расходы);
• возможность работать без регистрации, подтверждая при этом доход справкой из приложения;
• отсутствие налоговых проверок. ФНС практически не проводит камеральных проверок самозанятых, так как вся информация уже находится в системе.

Лимит в 2,4 млн руб. в год – это в среднем 200 тыс. руб. в месяц. Для большинства арендодателей одной квартиры этого более чем достаточно. Однако если в собственности несколько объектов и общий арендный доход превышает эту планку, статус будет потерян, и налоги придется пересчитывать по более высоким ставкам.

Кроме того, речь идет не только об аренде. Если человек в качестве самозанятого оказывает другие услуги (например, производит собственную продукцию, осуществляет платную фотосъемку или делает ремонт на коммерческой основе), то его доходы от всех видов деятельности суммируются и входят в пресловутые 2,4 млн руб.;

• запрет на наемных работников (самозанятый должен работать сам. Нельзя официально нанять уборщицу или управляющего для помощи со сдачей квартиры);
• отсутствие пенсионных отчислений (взносы в Пенсионный фонд с доходов самозанятых не взимаются автоматически. Период нахождения в этом статусе не идет в страховой стаж для пенсии. Пенсионные баллы можно «купить» самостоятельно, делая добровольные отчисления).

Как сдавать квартиру официально: пошаговая процедура

Чтобы легально сдать жилье в статусе самозанятого, нужно предпринять несколько шагов:

Шаг 1. Заключение договора.

С арендатором необходимо заключить письменный договор найма жилого помещения (если арендатор – физлицо) или договор аренды (если арендатор – юрлицо). В документе следует зафиксировать:

• полные паспортные данные сторон;
• характеристики квартиры (адрес, площадь);
• размер арендной платы и порядок ее внесения;
• размер обеспечительного депозита (если такой берется);
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• ответственность сторон и условия расторжения договора.

Шаг 2. Получение оплаты и формирование чека.

Самозанятость построена на принципе «цифровой кассы». После получения денег от арендатора (наличными, переводом на карту или на счет) собственник обязан в приложении «Мой налог» сформировать чек, где будет указана сумму и статус плательщика (физлицо или юрлицо). Сформированный чек передается арендатору, также можно показать жильцу QR-код или направить ему электронную версию чека.

Не имеет значения, каким способом самозанятому пришли деньги – наличные в руки или перевод на карту. Обязанность выдать чек возникает в момент получения дохода. Игнорирование этого правила сводит на нет смысл легализации и может быть расценено как утаивание дохода.

Шаг 3. Уплата налога.

Самостоятельно ничего считать не нужно. Приложение «Мой налог» суммирует все поступления за месяц и формирует сумму налога к уплате. Оплатить ее нужно не позднее 28 числа следующего месяца. Отчитываться перед налоговой в виде деклараций не требуется – все данные уже есть у ФНС в электронном виде.

Резюме

Статус самозанятого для сдачи квартиры в аренду – это удобный инструмент, который делает легальный рынок доступным для обычного человека. Он идеально подходит для собственников одной-двух квартир, которые хотят спать спокойно, не опасаясь налоговых претензий, и при этом тратить на налоги в три раза меньше, чем при классической схеме с декларацией 3-НДФЛ.

Читайте также:

Новое в законах о недвижимости: что меняется с наступлением 2026 года

Запрет на сделки с недвижимостью: как защитить квартиру от мошенников

Автор: Евгения Рекшан