Сила обстоятельств: можно ли поменять условия ипотечного договора и в какой момент это лучше сделать

Покупку квартиры в ипотеку обычно планируют тщательно и заранее. Но бывает так, что в последний момент, когда заявка уже подана и одобрена банком, меняются жизненные обстоятельства. Например, выбранный объект дорожает или финансовая ситуация заемщика становится иной. Новострой-М узнал, можно ли изменить условия ипотеки после одобрения, в каких случаях и по чьей инициативе это происходит, а также что нужно учесть, прежде чем идти в банк с просьбой о пересмотре условий ранее одобренного жилищного кредита.

Что входит в «ипотечные условия» и можно ли их изменить

Условия ипотечного договора – это не только процентная ставка. В список ключевых параметров, которые интересуют большинство заемщиков, входят:

• процентная ставка;
• сумма кредита;
• срок кредитования;
• тип платежей (аннуитетный или дифференцированный);
• график погашения задолженности;
• размер ежемесячного платежа;
• размер первоначального взноса;
• программа кредитования.

Ипотечные условия по желанию клиента могут быть пересмотрены банком – но не на всех этапах и не по всем значимым пунктам. Заявка скорее всего будет отправлена на повторное рассмотрение, поэтому морально стоит готовиться к тому, что ответ по ней может оказаться как положительным, так и отрицательным, несмотря на то, что ранее ипотека уже была одобрена.

До подписания договора: варианты 

Если банк уже одобрил ипотеку, но договор еще не подписан, то у потенциального заемщика есть внушительное пространство для маневров. И банк вполне может пойти ему навстречу, особенно если это желанный клиент с хорошей кредитной историей.

Что можно изменить до подписания договора:

1. Сумму кредита как в большую, так и в меньшую сторону.

Если заемщик нашел подходящий объект с более низкой стоимостью, то для изменения условий ипотечного договора почти ничего не придется делать, так как в рамках одобренной суммы он может воспользоваться любым количеством выделенных денежных средств. Достаточно будет просто направить документы на новое жилье в банк.

Если же выбранная квартира подорожала или заемщику приглянулся более интересный и дорогостоящий объект, то сумму кредита можно попытаться изменить при помощи:

• привлечения платежеспособного созаемщика с хорошей репутацией (банк станет учитывать совокупный доход заемщика и созаемщика);
• увеличения срока кредитования (снизится общий платеж и банк может предоставить своему клиенту более крупную сумму. При этом возрастет итоговая сумма переплаты по ипотеке);
• официального подтверждения дополнительных доходов (это может быть сдача жилых или нежилых помещений в аренду, дополнительный заработок и т.п.).

2. Срок ипотеки и размер ежемесячного платежа.

Такой вариант является возможным, особенно если у клиента имеются убедительные аргументы. Любое изменение срока ипотеки автоматически повлечет за собой уменьшение или увеличение ежемесячного платежа, а также иных параметров. Скорее всего, заявка будет рассмотрена заново.

3. Снижение процентной ставки.

В некоторых случаях, при снижении ключевой ставки ЦБ, можно обсудить снижение процентной ставки до подписания всех документов. Также иногда появляется возможность принять участие в специальных акциях, предлагаемых банком или застройщиком.

4. Размер первоначального взноса.

Первоначальный взнос зависит от программы кредитования. Снизить его невозможно, а вот увеличить вполне реально, в том числе, при помощи материнского капитала.

5. Ипотечную программу.

Программа кредитования определяется исходя из типа выбранного жилья и иных параметров. Это может быть первичная или вторичная недвижимость, или заем на строительство частного дома. Просто так «перескочить» с одного объекта на другой в рамках одной заявки вряд ли получится: придется подавать новую и ждать одобрения банка.

Такие кредиты являются целевыми. Однако есть и исключения. Например, семейная ипотека дает возможность как покупки квартиры в новостройке, так и допускает строительство собственного дома. В этом случае нужно оповестить банк и дождаться его одобрения.

После подписания договора: сложно, но можно

Когда договор подписан, любые изменения условий ипотеки – это уже не правка заявки, а пересмотр действующего договора, и он возможен только по соглашению сторон. Кроме того, потенциальному заемщику нужно будет убедить банк в том, что это не прихоть, и что для таких изменений существуют по-настоящему веские причины (внезапная смена работы, появление иждивенца или нетрудоспособного родственника в семье и иные сложные жизненные обстоятельства).

Что можно попытаться изменить:

• срок кредита;
• процентную ставку (обычно это происходит через процедуру перекредитования – в своем или другом банке);
• тип или срок страхования;
• график платежей (в некоторых случаях речь может идти, к примеру, о временном снижении платежей через реструктуризацию и т.п.).

Что почти невозможно изменить:

• сумму кредита (увеличить уже выданный кредит почти невозможно – нужна новая заявка);
• целевое назначение кредита (ипотека выдается под конкретный объект. Другая квартира требует проведения оценки, одобрения и оформления нового жилищного кредита).

Может ли банк сам изменить условия ипотеки

В редких случаях банк может отказать заемщику в выдаче ипотеки после ее одобрения или изменить некоторые условия. Но этому обычно предшествуют определенные обстоятельства: например, человек сменил работу или взял новый кредит на крупную сумму.

Когда ипотечный договор уже подписан, то без согласия заемщика банк не может в одностороннем порядке увеличить процентную ставку, изменить срок кредитования или поменять график платежей. Исключением могут являться случаи, указанные в договоре: например, если клиент банка отказывается от обязательного страхования, его ставка может автоматически вырасти на 1-2%.

Как подать запрос на изменение условий ипотеки

Чтобы подать запрос на изменение условий ипотеки, нужно:

• объективно оценить ситуацию и понять, какие аргументы можно предоставить банку (финансовые трудности, изменения ключевой ставки и т.п.);
• подготовить документы (заявление, справку о доходах, документы, подтверждающие временную недееспособность и т.п.);
• обратиться в банк (прийти лично или оставить заявку онлайн);
• дождаться решения (срок рассмотрения составляет, как правило, от 3 до 10 рабочих дней).

Банки не любят менять правила по ходу игры, но при веских основаниях и грамотной подаче информации могут пойти навстречу своим клиентам. Особенно если альтернатива – невозврат кредита. В этом случае стоит использовать любые возможности для того, чтобы сделать ипотеку более комфортной, будь то реструктуризация, рефинансирование или пересмотр графика платежей.

Читайте также:

Просрочка по ипотеке: чем это грозит, как избежать и что делать, если платить нечем

Ипотека под залог другой недвижимости: когда это выгодно и как оформить

Автор: Евгения Рекшан