В Московском регионе сегодня ведется строительство нескольких крупных жилых комплексов и микрорайонов. Их реализация займет годы, поэтому как бы девелопер не просчитывал экономику проекта, кризисные ситуации на рынке могут внести свои коррективы. Портал Novostroy-M.ru выяснил, что будет с масштабными новостройками в случае, если санкции и девальвация рубля продлятся еще какое-то время.
Абсолютное большинство крупных жилых проектов реализуется на территории Подмосковья, поскольку в Москве давно уже наблюдается дефицит свободных участков под застройку. В настоящее время на территории столицы реализуется несколько масштабных проектов, среди них микрорайоны «Царицыно», «Загорье», «Некрасовка-Парк», ЖК «Life-Митинская», ЖК «Садовые кварталы» и т.д. Однако они все равно обладают достаточно скромными размерами по сравнению с теми объектами, которые строятся в Подмосковье.
«Сейчас в старых границах Москвы для комплексных масштабных проектов подходят только территории промзон, поскольку других более или менее крупных свободных участков в столице уже не осталось. И власти, и застройщики это прекрасно понимают. Более того, девелоперы даже готовы развивать данные территории без каких-либо дополнительных преференций и стимулирующих акций со стороны Правительства, учитывая дефицит площадок под застройку и произошедшее снижение объемов строительства в Москве»
Лариса Швецова, ООО «Ривер Парк»
В качестве примера реновации промзоны Лариса Швецова приводит новый городской квартал «Ривер Парк» (134,8 тыс. кв. м жилья), который расположен в ЮАО в районе Нагатинский затон. В рамках первой фазы предусмотрено строительство школы, детского сада, а также паркинга на 1700 машиномест. По планам девелопера, первая фаза будет завершена в 2018 году, а полностью проект будет сдан в 2020 году.
Среди проектов, реализующихся на территории Новой Москвы, в число крупных входят мкрн. «Бунинский» (площадь – 1,342 млн кв. м, сдача в эксплуатацию первой очереди – начало 2015 года), город-парк «Переделкино Ближнее» (1,3 млн кв. м, сдача в 2019 году) и «Первый Московский» (1,3 млн кв. м, сдача в 2018 году), ЖК «Новые Ватутинки» (710,5 тыс. кв. м, сдача в 2018 году). Также стоит отметить ЖК «Рассказово», который включает 9 монолитных корпусов переменной этажности, собственную инфраструктуру: 2 детских сада, школу, 3 гаражных комплекса, поликлинику, торгово-развлекательный и бизнес-центры, супермаркет и ресторанный комплекс. Полная реализация проекта запланирована к 2019 году, первая очередь, в состав которой входят 2 жилых дома общей площадью свыше 64 тыс. кв. м, будет сдана в III квартале 2017 года.
К крупным проектам в Подмосковье относится ЖК «Одинбург» (г. Одинцово, – 677,4 тыс. кв. м), ЖК «Зеленоградский» (Солнечногорский район, 623,6 тыс. кв. м), ЖК «Новый Зеленоград» (Солнечногорский район, 654 тыс. кв. м), ЖК «Высокие Жаворонки» (Одинцовский район, 504 тыс. кв. м), ЖК «Загородный Квартал» (г.о. Химки, 530 тыс. кв. м), мкрн. «Олимпийский» (г. Мытищи), мкрн. «Центр-2» (г. Железнодорожный), мортоноград «Путилково» (Красногорский район, 620 тыс. кв. м), ЖК «Солнечная система» (г.о. Химки, 470 тыс. кв. м), «Краски жизни» (г. Видное, 200 тыс. кв. м)
По оценкам экспертов, нестабильная экономическая ситуация, в том числе девальвация рубля, не привели к снижению спроса на столь масштабные объекты. Скорее, наоборот, девелоперы фиксируют повышенный интерес к своим новостройкам.
«Сейчас на рынке мы наблюдаем ту же ситуацию, что и в первом квартале этого года, когда девальвация рубля привела к резкому всплеску спроса на жилье, поскольку большинство покупателей воспринимает недвижимость как один из активов, позволяющих сохранить деньги в среднесрочном и долгосрочном периоде, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Если говорить про ликвидные проекты, то никакого падения продаж не произошло. Наоборот, мы наблюдаем всплеск. Возможно, снижение динамики продаж произошло в отдельных проектах, где уже остались не самые ликвидные квартиры. Соответственно, клиенты переориентировались на более интересные».
«На крупных проектах валютные колебания отразились, как и в целом на первичном рынке, – октябрьский спрос продемонстрировал небывалый рост, значительно опередив показатели сентября и аналогичного периода прошлого года»
Владимир Богданюк, Est-a-Tet
По итогам октября количество продаж в объектах ГК «МИЦ» увеличилось на 35% по сравнению с предыдущим месяцем. Ипотечное кредитование по-прежнему востребовано у населения, люди продолжают брать ипотеку, несмотря на то, что некоторые банки подняли размер процентной ставки. В ЖК «Солнечная система» от Urban Group количество сделок выросло на 5% по отношению к прошлому месяцу, в ЖК «Новые Ватутинки» - примерно на 10% по сравнению с летним периодом.
Девелоперы настроены оптимистично и пока не предпринимают каких-либо мер по увеличению спроса на новостройки и снижению цены квадратного метра – все акции и скидки носят сезонный характер.
«Мы готовим подарки к новому году, но они, скорее, для поддержания атмосферы праздника, а не для увеличения продаж, которые и без того на довольно высоком уровне»
Елена Карпова, Sezar Group
По мнению Владимира Богданюка, руководителя Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, пока повышение процентных ставок не перешло психологически допустимый порог, который есть у большинства покупателей, застройщикам не нужно стимулировать рост числа ипотечных сделок, поскольку в массовом сегменте они итак достигают почти 50%. Банки довольно осторожно и без резких скачков повышали ставки, продолжая предлагать заемщикам различные акции и интересные программы, поэтому в условия нарастающего спроса ипотека по-прежнему самый удобный способ приобретения недвижимости для покупателей с ограниченным бюджетом покупки.
По прогнозам ООО «Новые Ватутинки», спрос в 2015 году на масштабные проекты останется высоким. В период новогодних праздников можно ожидать традиционного затишья, но в дальнейшем динамика продаж вернется на прежний уровень. «Даже если текущая ситуация останется нестабильной в течение 3-6, максимум 8 месяцев, «провалы» по спросу для нашего проекта не будут критичными. Высокая динамика строительства, а также одновременное возведение домов и объектов инфраструктуры позволит ему остаться востребованным и при худшем варианте развития событий», - пояснил Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
Владимир Богданюк тоже считает, что в 2015 году при сохранении макроэкономической нестабильности спрос будет активным, а негативные события в экономике будут его «подпитывать». Крупные проекты в этом смысле хороши тем, что создают своего рода «города внутри города», которые предлагают покупателям максимально готовый в инфраструктурном и пространственно организационном плане продукт.
«Рынок жилья эконом-класса не так сильно подвержен кризисным явлениям, как остальные сегменты рынка, поэтому мы прогнозируем устойчивый спрос на квартиры в наших объектах и в будущем»
Александр Энгель, ГК «МИЦ»
Как бы там ни было, некоторые масштабные ЖК все же могут быть пересмотрены, по крайней мере новые, которые только проектируются. В частности, может быть снижена классность (с «бизнеса» на «эконом») или изменен сам формат недвижимости (коттеджные поселки могут превратиться в мультиформатные проекты с малоэтажными комплексами и таунхаусами). Подобные примеры, кстати, уже встречались ранее. В проекте «Марфино» («Ведис Групп») в кризисный период была пересмотрена концепция (снижена классность). Жилой комплекс изначально задумывался как проект бизнес-класса, но учитывая макроэкономическую ситуацию того времени, девелопер провел реконцепцию на эконом-класс. Таким образом, высокие темпы строительства, квартиры с отделкой, недорогие цены позволили застройщику сделать успешный проект в кризис.
«В кризисное время важным фактором принятия решений о покупке является цена, поэтому действительно застройщикам бизнес-класса нужно задуматься о возможности реконцепции проектов в комфорт-класс, в том числе, снизить цены и метражи квартир»
Леонард Блинов, Urban Group
Заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов убежден, что реконцепция не означает ухудшение качества, она заключается просто в создании другого более высококачественного продукта, который больше подходит рынку.
Коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева считает, что в связи со сложными экономическими условиями в будущем возможно снижение темпов строительства, перенос сроков сдачи проектов, которые еще не запущены. «Те проекты, которые уже согласованы и готовы к началу реализации, вряд ли сдвинутся, ведь смещение сроков может стать проблемой для застройщика», - поясняет Ольга Гусева.
С оптимизмом смотреть на будущее масштабных проектов комплексной застройки позволяет то, что девелоперы извлекли уроки недавнего кризиса и готовы к ударам экономики. Кроме того, в Московском регионе стабильно высокий спрос на недвижимость.
«Совершенно очевидно, что клиенты при принятии решений о покупке недвижимости будут больше доверять компаниям, доказавшим на практике, что умеют управлять проектами и в сложные периоды»
Сергей Лядов, «Сити-XXI век»
Дата публикации 14 ноября 2014
