Осень 2014 года стала для многих девелоперов рекордной по объемам продаж – в страхе потерять свои сбережения люди ринулись вкладывать деньги в новостройки Москвы и Подмосковья. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов рынка о том, сколько квартир они реализовали в сентябре и октябре, и каковы будут продажи в будущем.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»
В наших проектах – жилых комплексах «Менделеев» (Химки), «Лидер Парк» (Мытищи), «Лобня Сити» (Лобня) и «Город Счастья» (Домодедово) - объемы продаж в октябре, по сравнению с сентябрем, выросли в среднем на 20%, а относительно октября 2013 года – на 50%. Столь внушительные показатели прироста, на мой взгляд, во многом обусловлены увеличением доли инвестиционных покупок. Именно поэтому покупают сегодня преимущественно самые бюджетные объекты: студии и однокомнатные квартиры площадью 25-28 и 33-37 кв.м, соответственно, - это объекты не для личного проживания, а для сдачи в аренду или приобретенные «на будущее» - то есть с целью сохранения средств в условиях макроэкономической нестабильности.
Доля продаж в ипотеку сейчас достаточно велика – свыше 70% сделок заключаются с привлечением кредитных средств. Дело в том, что потребители боятся удорожания ипотеки в последующие месяцы и спешат заключать договоры с банками сейчас, по текущим ставкам. В целом можно отметить, что сегодня на рынке новостроек наблюдается повышенная активность потребителей, спровоцированная, в основном, негативными экономическими и политическими явлениями (валютные колебания, санкции в отношении России, конфликт в Украине и т.п.). С большой долей вероятности можно прогнозировать, что такая ситуация на рынке будет сохраняться, как минимум, до весны 2015 года.
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»
По итогам октября 2014 года количество сделок в проектах ГК «МИЦ» увеличилось на 35% по сравнению с сентябрем месяцем. Безусловно, эта осень на рынке выдалась более активной, чем в прошлом году. Такая ситуация объясняется экономической и политической нестабильностью в стране, скачками на валютном рынке, все эти обстоятельства в совокупности побуждают людей вкладывать свободные деньги в недвижимость. Наибольшим спросом среди покупателей пользуются объекты эконом-класса, так как этот сегмент менее подвержен кризисным явлениям. Традиционно наиболее ликвидные варианты – небольшие по площади однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Несмотря на то, что некоторые игроки на рынке ипотечного кредитования подняли размер процентной ставки, ипотека по-прежнему остается востребованной у населения. По итогам сентября месяца доля ипотечных сделок в структуре продаж ГК «МИЦ» составила 42%, в октябре этот показатель увеличился до 46%. Если рассматривать количество ипотечных сделок, то в октябре оно увеличилось на 20% по сравнению с сентябрем.
Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»
Серьезных изменений зафиксировано не было (относительно аналогичного периода прошлого года), показатели остались в целом на прежнем уровне. Тем не менее, по-прежнему в осенние месяцы с наступление периода деловой активности наблюдается рост продаж относительно летних месяцев.
Наиболее востребованными являются квартиры небольших площадей, экономичные студии или небольшие «однушки», «двушки». Их покупают как для инвестиций, так и для улучшения жилищных условий или в качестве первого жилья. Стабильно в общей структуре спроса на долю однокомнатных квартир приходится 53-55%, на двухкомнатные - 30-33%, трехкомнатные - 10-12%. Доля многокомнатных квартир несущественна и составляет 1-2%.
В общей структуре спроса высока доля сделок, заключаемых по ипотеке и рассрочке. Востребованность данных услуг обусловлена гибкостью условий для клиентов, предлагаемых застройщиками и банками-партнерами. В среднем доля ипотеки составляет около 25%, в ряде проектов достигает 40% и выше.
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»
В премиум-сегменте мы выполнили план на 100%. В де-люксе клиенты, с одной стороны, есть, но сделок пока нет. Настроение у многих клиентов «вялотекущее», и мы прекрасно понимаем почему – прежде всего из-за серьезных курсовых колебаний. Одни ждут, когда ситуация стабилизируется, другие - больших скидок.
С одной стороны, оживление на рынке присутствует, но оно характерно, скорее, для массового сегмента жилья. Покупатели забирают рубли с депозитов и вкладывают их в недвижимость. Преимущественно, в эконом- и комфорт-класс. В элитном классе оживление есть пока только по количеству показов. Стало больше клиентов, которые приходят и смотрят объект, но в сделки это пока не выливается. Многие покупатели заняли выжидательную позицию – люди взвешивают ситуацию, прицениваются, думают. Таким образом, сроки принятия решений удлинились: если раньше мы выходили на сделку в течение двух недель, то сейчас этот процесс может длиться 2-3 месяца. Надеемся, что в декабре-январе «выстрелит».
Спрашивают традиционно больше всего «однушки» и «двушки» – именно они наиболее интересны с целью инвестиций. Средний бюджет покупки в премиум-классе $700-800 тыс., в де-люксе $5-6 млн. В премиум-классе каждая вторая сделка ипотечная (тогда как раньше была каждая 3-4). В рассрочку берут каждую четвертую квартиру (ранее - каждую 6-7).
Увеличение активности на рынке недвижимости в настоящее время можно объяснить, во-первых, тем, что многие застройщики уже вышли с различными новогодними предложениями. На рынке много акций и спец условий. Во-вторых, к концу года традиционно во многих компаниях ожидаются бонусы и 13 зарплаты, поэтому люди уже сейчас присматривают, куда можно потратить эти деньги. Ну и, конечно, стимулирует спрос общая нестабильная ситуация в стране и экономике. В условиях тающего на глазах курса национальной валюты многие люди не хотят держать деньги на депозитах и вкладывают их в недвижимость, причем именно строящуюся, которая в любом случае будет расти в цене. Таким образом, некоторый ажиотаж на рынке к концу года есть все время, но сейчас народ оживился еще больше за счет общей нестабильности.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Осенние месяцы этого года по объектам ФСК «Лидер» показали себя достаточно продуктивными, и в сентябре, и в октябре планы выполнены по каждому из объектов, а если сравнивать объемы продаж сентября-октября 2014 г. с аналогичным периодом прошлого года, то рост продаж в абсолютных значениях по компании в целом составил практически 40%, если точнее – 39,1% от уровня прошлого года. Правда и строит ФСК «Лидер» в 2014 году также больше.
Максимальный спрос по нашим объектам фиксируется на одно- и двухкомнатные квартиры с перевесом в пользу однокомнатных. Анализ объемов продаж в разбивке по комнатности позволяет проследить следующую закономерность – на старте продаж доминирует спрос на однокомнатные квартиры, которые часть покупателей приобретает как инвестиционную недвижимость. По мере роста строительной готовности спрос смещается в сторону двухкомнатных квартир, «подключаются» семьи, присматривающие квартиру для собственного проживания. Покупатели, которые предпочитают надежность некоторой экономии, начинают серьезно рассматривать проект уже после того, когда уверены в высоких темпах строительства. В «Новом Тушино», корпус №4, который монтируется на уровне средних этажей, продана практически треть однокомнатных квартир, почти 20% двухкомнатных. В соседнем корпусе №5, каркас которого уже полностью завершен, продано 73% однокомнатных и 77% двухкомнатных.
Средняя площадь продаваемых однокомнатных квартир – 42,6 кв.м, средний бюджет покупки – 4,7 млн рублей. Средняя площадь продаваемых двухкомнатных квартир – 65,7 кв.м, средний бюджет покупки – 5,9 млн рублей.
Если приводить данные по ипотеке, то доля таких сделок также возросла. Например, в сентябре 2013 года по ипотеке в объектах нашей компании приобрели 37% квартир, а в этом году эта цифра составила уже 51%.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group
В нашем проекте ЖК «Солнечная система» всегда высокие продажи, однако мы зафиксировали рост сделок с сентября по октябрь на 5%. В октябре было заключено порядка 250 сделок.
Если брать объем реализации по одному проекту, то ЖК «Солнечная система» - лидер по объему продаж в сравнении с прошлогодними показателями.
Так как наш продукт рассчитан на конечного пользователя – на жителя, то покупаются все форматы квартир в пропорции, примерно представленной в проекте. Однокомнатных квартир в проекте больше всего (что соответствует рыночному спросу), поэтому их больше всего покупают в абсолютном выражении.
Что касается ипотечных клиентов, то в ЖК «Солнечная система» с января по август с помощью ипотечного кредита было заключено 63% сделок.
Качественные проекты, с хорошей транспортной доступностью, интересной архитектурой и насыщенной инфраструктурой, такие как «Солнечная система», всегда пользуются высоким покупательским спросом. Повышение объемов продаж на 5% в прошлом месяце мы отчасти связываем с тем, что люди пытаются сберечь дешевеющие рублевые сбережения. Недвижимость эконом- и комфорт-класса сегодня одни из надежных инструментов для сохранения денег.
Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty
В сентябре, несмотря на увеличение покупательской активности по сравнению с концом лета, продажи оказались ниже ожидаемого. План по количеству сделок был выполнен всего на 80%. В октябре продажи шли значительно лучше. После резкого падения рубля люди массово начали инвестировать в недорогую недвижимость в Подмосковье, и необходимый объем квартир нам удалось реализовать всего за 3 недели. А по итогам месяца план был перевыполнен на 15%.
Стимулирует продажи повышение ставок по ипотеке и падение национальной валюты. А недвижимость для многих пока остается наиболее надежным и выгодным вариантом хранения сбережений. Традиционно наиболее популярны однокомнатные квартиры средних площадей от 38 до 45 кв. м с бюджетом покупки до 4 млн рублей.
В первые два месяца осени число сделок с привлечением банковских займов постепенно увеличивалось. В сентябре их было примерно на 5%, а в октябре на 10% больше чем в предыдущий месяц. Те, кто мог оформить кредит, брали его, не откладывая покупку. Стимулировало спрос на банковские займы и обещанное повышение ставок, поэтому люди стараются приобрести недвижимость здесь и сейчас на максимально выгодных условиях. Сегодня с помощью банковских займов проходит около 60% продаж. Основной спрос аккумулирует «Сбербанк» – 70% сделок, «ВТБ24» и «Локо Банк», на которые приходится по 15% соответственно.
Во многом повышение продаж осенью связано с падением курса рубля. Те, кто хранил свои сбережения в долларах и евро, массово переводят их в национальную валюту и приобретают недвижимость, поскольку рублевые цены пока остаются на прежнем уровне.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
В октябре мы перевыполнили план, рост продаж по сравнению с сентябрем составил 15%, мы близки практически к показателям января-февраля, когда продажи были максимальными. В прошлом году осенью ажиотаж уже начинался, но пика достиг к концу ноября-декабря, поэтому по сравнению с октябрем прошлого года продажи, конечно, тоже выше.
По ипотеке мы отмечаем рост количества сделок – каждая вторая квартира покупается в ипотеку (а по отдельным новостройкам 60-80% квартир приобретаются с помощью заемных средств). Доля тех, кто желает воспользоваться рассрочкой, составляет 30%. Популярность рассрочки напрямую зависит от ее условий – срока, на который она предоставляется, и размера первоначального взноса. Например, в ЖК «Белые Росы» рассрочка предоставляется до окончания строительства при условии выплаты первоначального взноса от 50%. Как результат – в октябре доля ипотеки и рассрочки в этом ЖК практически сравнялись. При этом сделки со 100%-ой оплатой отошли на третье место.
На повышение продаж, безусловно, влияет общая экономическая и политическая ситуация в стране, поведение курса рубля. Многие ожидают ужесточения условий ипотеки, поэтому стремятся взять кредит до конца года. ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 9,5%, поэтому ипотечные ставки к концу года могут вырасти на 0,5-1%, а некоторые банки повысили ставки еще раньше. При этом клиенты агентств недвижимости могут воспользоваться преференциями от банков и снизить процентную ставку по ипотеке (такие возможности, например, предоставляет «ВТБ24»).
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
По данным нашей компании, объемы продаж осенью увеличились на 20-30% по сравнению с летним периодом. В принципе, подобную картину мы наблюдаем каждый год – покупательская активность повышается с началом делового сезона. Однако в этом году спрос еще выше – по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, объемы продаж увеличились на 18-25%.
В принципе, никаких существенных изменений в отношении покупательских предпочтений мы не наблюдаем. Да и структура спроса практически не изменилась. Например, на рынке по-прежнему сохраняется высокая доля «ипотечников». Если у покупателя не хватает собственных средств на приобретение квартиры, которую он даже не будет использовать для собственного проживания, то он, скорее, возьмет ипотечный кредит в банке, нежели отложит деньги до лучших времен.
На рынке новостроек эконом-класса наибольшей популярностью в октябре (впрочем, как и в любой другой период) пользовались комплексы на ранней стадии строительства и с наиболее доступным бюджетом покупки – мкрн. «Царицыно-2», мкрн. «Некрасовка-Парк» и т.д. Охотно раскупались самые дешевые квартиры – «однушки» и «двушки» (реже). Именно благодаря доступному бюджету, а также сочетанию других характеристик (хорошее расположение, развитая инфраструктура и т.д.), темпы реализации в подобных проектах достигают 100-120 квартир в месяц.
Доля продаж в ипотеку увеличилась пропорционально росту общего количества сделок. А вот сами застройщики сейчас стараются удержать спрос как можно дольше, предоставляя более гибкие коммерческие условия – они понимают, что в связи с ухудшением экономической ситуации сегодняшняя активность долго не продлится. В зависимости от схемы оплаты девелоперы презентуют скидки как специальные осенние акции. Дисконт доходит до 10-15%. Это довольно большие значения, поскольку для активного осеннего рынка характерны, как правило, сезонные скидки, не превышающие 3-7%. Помимо этого, многие застройщики ввели или увеличили рассрочки. Если раньше в условиях стабильной экономической и политической ситуации рассрочки действовали максимум год и то процентные, то сейчас предлагаются уже от года и более. На рынке можно встретить даже предложения с рассрочками до трех лет.
На рынке жилья продолжается обозначившаяся в начале осени тенденция роста покупательской активности. Основными драйверами спроса являются обесценивание рубля и дестабилизация экономической ситуации. При этом, можно сказать, что ожидания экономических потрясений сейчас не тормозят, а наоборот, разгоняют рынок недвижимости. По сути, мы наблюдаем ту же ситуацию, что и в первом квартале этого года – большинство покупателей воспринимает недвижимость как один из активов, который позволяет сохранить деньги в среднесрочном и долгосрочном периоде.
Мы считаем, что примерно до середины декабря текущая тенденция продолжится. А с 15-20 декабря ожидается традиционный сезонный спад активности клиентов, связанный с новогодними праздниками.
Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»
В сентябре 2013 года ГК «Мортон» было продано 36 тыс. кв.м жилья, в сентябре 2014 г. – 37,1 тыс. кв.м. В октябре 2013 г. площадь проданных квартир составляла 46,7 тыс. кв.м, в октябре 2014 г. – 50 тыс. кв.м. Мы отмечаем рост продаж за указанные периоды на 3% и 7% соответственно.
В 2014 году число сделок по ипотеке за период январь-октябрь по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 26%, а доля ипотечных сделок в общем объеме продаж увеличилась на 5%. Это произошло за счет разработки с банками-партнерами новых выгодных ипотечных программ, предусматривающих более гибкий подход к каждому покупателю. Благодаря этому мы отмечаем снижение средней ипотечной ставки для наших покупателей с 12% в 2013 году до 11,35% в 2014 году, в то время как среднерыночная ипотечная ставка растет. Минимальная ставка по ипотеке в ГК «Мортон» сейчас составляет 9,9%. Эта программа с социальным уклоном разработана в партнерстве со «Связь-Банком».
Рост продаж осенью обусловлен, прежде всего, растущим спросом, который вызван необходимостью приобретения собственного жилья. Ни для кого не секрет, что в России очень низкий уровень обеспеченности жильем, минимальный по сравнению с европейским, поэтому спрос на недвижимость в нашей стране есть всегда. И наибольшим спросом пользуются квартиры эконом- и комфорт-класса. Этот сегмент привлекает покупателей доступными ценами, а также тем, жилье эконом- и комфорт-класса в наименьшей степени подвержено рыночным колебаниям и является привлекательным инструментом как с точки зрения инвестирования, так и для сохранения денежных средств в нестабильной экономической ситуации.
Кроме того, спрос поддерживается гибкими и выгодными условиями покупки, а также выводом на рынок новых проектов, которые вызывают значительный интерес со стороны покупателей. Так, например, в первую неделю продаж в первом корпусе ЖК «Люберецкий» было продано 53 квартиры. Только качественные проекты с хорошей транспортной доступностью и, обеспеченные всей необходимой инфраструктурой, смогут привлечь внимание покупателей в ближайшем будущем.
Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век»
И в сентябре, и в октябре компания выполнила плановые показатели реализации жилья. Более того, в первом месяце IV квартала они были перевыполнены: по столичным проектам – на 49%, по подмосковным объектам – на 40%. Продажи квартир в сентябре 2014 г. остались на уровне прошлого года, зато в октябре по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. выросли на 39%. Приоритеты покупателей не изменились: равномерным спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры. Из-за более высокого бюджета темпы продаж трехкомнатных квартир несколько ниже, но так было всегда. Впрочем, интерес к большим площадям сохраняется. Более того, в последнее время спрос на них растет из-за повышения требований покупателей к качеству приобретаемого жилья. За прошедшие 10 месяцев 2014 года доля ипотечных сделок выросла на 17% относительно аналогичного периода 2013 года. Доля сделок с привлечением кредитных средств выросла до 45% по итогам октября - речь идет о сегменте комфорт-класса, в котором мы работаем. Хотя в летние месяцы доля ипотеки переваливала и за планку 60%.
Рост спроса на рынке жилья мы связываем с нестабильностью на финансовых рынках и желанием покупателей сохранить свои средства в недвижимости. Однако не только инвесторы предъявляют спрос на квартиры. С учетом увеличения инфляции люди, которые предполагали покупать жилье несколько позже, корректируют свои планы и выходят на рынок уже сегодня. Текущие программы и акции застройщиков и банков – хорошая возможность расширить свою жилплощадь на выгодных условиях как по цене квартиры, так и по ипотечным ставкам.
Дата публикации 11 ноября 2014
