В середине апреля Владимир Путин в своем обращении к россиянам анонсировал ипотечную программу под 6,5% годовых на жилье комфорт-класса. Правительство уже разработало механизмы новой льготы, а банки начали выдавать под нее жилищные кредиты. Что можно купить с помощью этой госпрограммы, насколько сильно вырастут продажи и хватит ли на всех текущего предложения – разбирался Новострой-М.
Не только комфорт-класс
Льготные ипотечные программы уже запускались для поддержки отечественной строительной отрасли. В 2020 году, в условиях экономического кризиса и режима самоизоляции из-за коронавирусной инфекции, власти вновь прибегли к этому инструменту.
23 апреля премьер-министр России Михаил Мишустин подписал постановление о программе льготной ипотеки под 6,5% годовых, которая будет распространяться на жилье в новостройках – строящихся или уже введенных в эксплуатацию. Госпрограммой можно воспользоваться на протяжении 6,5 месяцев.
Условия новой ипотеки следующие:
- кредит необходимо оформить с 17 апреля по 1 ноября 2020 года;
- жилищный займ в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленобласти должен составлять не более 8 млн рублей;
- в нестоличных регионах России пониженная ставка действует на ипотечные кредиты до 3 млн рублей;
- покупатель должен внести в качестве первого взноса минимум 20% от стоимости квартиры, при этом можно использовать материнский капитал;
- срок кредита может быть любым.
Разницу между 6,5%-ной ставкой и рыночной банкам будет возмещать государство. Пониженная ставка распространяется на весь срок займа.
Кредиты на новых условиях банки начали выдавать почти сразу же после того, как Владимир Путин сообщил о новой льготе. Кстати, вначале президент предложил выдавать ипотеку только на новостройки комфорт-класса, однако в итоговом постановлении говорится о жилищных займах в целом, без уточнения класса дома.
Как пояснил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов, важно понимать, что 8 млн рублей – это не стоимость квартиры, а размер кредита. Поэтому цена квартиры может быть любой, если у покупателя достаточно средств для увеличенного первоначального взноса. Но если говорить о первом взносе в размере 20%, то минимальный бюджет покупки составит 10 млн рублей.
Что можно купить по выгодной ставке
Как рассказала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), в пределах 10 млн рублей в старой Москве в новостройках продается почти половина квартир, а точнее 45% от объема предложения массового сегмента. Средняя площадь лота составляет 42 кв. метра – это полноценная 1-комнатная квартира или компактная «двушка» евроформата.
По данным базы сайта Новострой-М, квартиры стоимостью до 10 млн рублей доступны в 340 жилых комплексах Москвы и Подмосковья. Опрошенные крупные застройщики также подтвердили, что у них достаточно предложений, которые укладываются в эту сумму.
По словам Константина Тюленева, директора по продажам ГК «Инград», большая часть недвижимости в портфеле группы компаний подходит под условия президентской программы субсидирования ипотеки. В настоящий момент застройщик реализует в Московском регионе 16 новостроек.
Большой выбор квартир стоимостью до 10 млн рублей – более 5 тысяч лотов – у группы компаний «МИЦ». Это комплексы, расположенные в Новой Москве: «Кленовые Аллеи», «Южное Бунино», «Цветочные Поляны», а также новостройки ближайшего Подмосковья – «Новоград Павлино» и «Зеленые аллеи».
Под условия программы подходят все подмосковные миниполисы от компании «Сити-XXI век», а это более 1,5 тыс. квартир стоимостью до 10 млн рублей. 15 апреля стартовали продажи во 2-й очереди миниполиса Рафинад в Химках, цена самого бюджетного варианта – 2,5 млн рублей.
В строящихся или уже сданных проектах ГК «Основа» есть достаточное количество лотов, подпадающих под новую ипотечную программу. Это, к примеру, жилой комплекс класса «комфорт+» «Грани», который расположен в районе Текстильщики рядом с одноименной станцией метро и станцией МЦК «Новохохловская».
Дом полностью построен, на реализации осталось несколько свободных квартир, в том числе с полной чистовой отделкой. Стоимость предложения здесь начинается от 6,72 млн рублей – по такой цене можно приобрести студию с отделкой. Кроме того, от 9,31 млн рублей здесь можно купить двухуровневую квартиру.
В ЖК комфорт-класса «Гоголь парк» при ограничении лимита в 10 млн рублей можно приобрести практически любое жилое помещение площадью до 81 кв. метра. Новостройка находится в Люберцах, в 4 минутах ходьбы от станции метро «Лухмановская».
В Московской области реализуется еще один проект ГК «Основа», это полностью построенный и введенный в эксплуатацию ЖК «Парад планет», где готовые квартиры можно купить от 2,72 млн рублей. С лимитом в 10 млн рублей выбор покупателя ограничивается практически лишь свободными вариантами квартир.
Стоит отметить, что в ближайшее время часть застройщиков планирует вывести на рынок новые объемы жилья, которые будут соответствовать условиям ипотечной программы под 6,5%. В ГК «Инград» анонсировали минимум 25-30 тыс. кв. метров такой недвижимости.
Группа компаний «МИЦ», по словам коммерческого директора компании Геннадия Дикалова, во II квартале 2020 года планирует вывод двух корпусов в Новой Москве в ЖК «Цветочные Поляны». Это порядка 700 лотов площадью более 29 тыс. кв. метров.
В III квартале к ним добавятся 800 квартир в ЖК «Кленовые Аллеи» площадью более 33 тыс. кв. метров. В Подмосковье в ЖК «Новоград Павлино» также в III квартале 2020 года выйдут в продажу около 400 жилых помещений площадью более 16 тыс. кв. метров.
Плюс 10% к продажам
При стабильной экономической ситуации снижение ипотечных ставок даже на 1 п.п. сопровождается всплеском активности заемщиков. Так, в 2018 году средняя ставка выдачи жилищного кредита относительно 2017 года сократилась с 10,6% до 9,6%, и спрос на новостройки вырос почти в полтора раза.
Сейчас рыночная ситуация усугубляется падением цен на нефть и девальвацией рубля, а также пандемией коронавируса. По данным Счетной палаты, ВВП России в 2020 году сократится на 5%. В нестабильной экономической обстановке многие клиенты предпочитают отложить покупку недвижимости до снятия карантина. Спрос уже радикально сократился – до 70% в зависимости от проекта.
Падение реальных доходов населения и режим самоизоляции во многом нивелируют привлекательность льготной ипотеки, поэтому, по мнению Надежды Коркка, в период карантина спрос на недвижимость продолжит снижаться. После снятия ограничений вероятен умеренный всплеск покупательской активности, далее спрос начнет понемногу восстанавливаться.
Однако застройщики в целом все же настроены позитивно. Евгений Шевченко, коммерческий директор компании «Сити-XXI век», уверен, что новая ипотечная госпрограмма станет хорошим подспорьем в сложившейся ситуации, хотя какого-то резкого увеличения продаж эксперт не ожидает.
По словам Константина Тюленева, более четкая картина должна появиться к началу июня, но сейчас, в условиях карантина, снижение ипотечной ставки вполне способно поднять уровень продаж в среднем на 10%. По прогнозам ГК «Инград», далее спрос будет постепенно расти до конца 2020 года.
В ГК «МИЦ» ожидают роста дистанционных продаж в среднем на уровне 5-7% по отношению к тому периоду, когда ипотека была доступна по ставке 8,7%. Когда же ограничения, связанные с пандемией коронавируса, будут сняты и ситуация начнет выправляться, то спрос может вырасти на 15-20%.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», акцентирует внимание на том, что ипотека сегодня является самым востребованным инструментом покупки недвижимости – до 70% жилья приобретается с помощью жилищного кредитования.
В настоящий момент рынок предлагает самые низкие ипотечные ставки за всю историю. Поэтому те, кто и так планировал приобрести квартиру, сделают это с максимальной выгодой для себя.
Дефицита не будет
После снижения ипотечных ставок обычно мгновенно раскупаются самые ликвидные и бюджетные лоты в сегменте комфорт- и бизнес-класса. Это студии, 1-комнатные квартиры и небольшие 2-комнатные. По прогнозам части экспертов, к ноябрю 2020 года, то есть к моменту завершения новой ипотечной госпрограммы, на рынке первичной недвижимости Московского региона возможен дефицит недорогого предложения.
По мнению Константина Тюленева, в большей степени это будет связано с сокращением новых лотов на рынке Москвы и Подмосковья. Так, объем предложения в столице уже сократился примерно на 8% по сравнению с IV кварталом 2019 года, в Подмосковье произошло снижение на 13%.
В том, что текущая ситуация в ближайшем будущем приведет к снижению объема предложения, уверен и Игорь Сибренков. Выход новых проектов, скорее всего, будет отложен, а качественные новостройки, в том числе на высокой стадии готовности, не смогут длительное время обеспечивать потребности рынка в предложении.
Таким образом, новая льготная госпрограмма будет способствовать увеличению объемов продаж и подстегнет вымывание с рынка самых ликвидных квартир. При этом к концу года недостаток предложения будет наблюдаться не только в сегменте недорогого класса, но и в жилье более высокого ценового сегмента.
Однако часть опрошенных специалистов все же считают, что в текущей ситуации спрос вряд ли превысит предложение. Как рассказала Надежда Коркка, в I квартале 2020 года объем предложения в новостройках массового сегмента сократился на 20%, но покупательская активность снизилась еще более существенно.
Подавляющая часть россиян не уверены в завтрашнем дне и не готовы брать на себя обязательства по кредиту. Кроме того, надо учитывать, что застройщики выставляют на продажу не весь объем сразу, а ограниченные пулы лотов, поэтому предложение по-прежнему будет пополняться.
В группе компаний «МИЦ» также не ожидают дефицита жилых квадратных метров, поскольку предложение по итогам 2019 года в несколько раз превышало спрос. Поэтому можно констатировать, что рынок имеет хороший запас предложения.
Читайте также
Новостройки вырвались вперед: в Новой Москве из-за льготной ипотеки все чаще выбирают первичное жилье, а не «вторичку»
Ипотечники превысили норму: количество кредитов на жилье приблизилось к историческому максимуму из-за девальвации
Автор: Наталья Андреева
Дата публикации 05 мая 2020
