9 марта стал «черным понедельником» для российской экономики: цены на нефть обвалились, рубль резко подешевел. Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», специально для «Новострой-М» рассказал, к чему нужно готовиться застройщикам и покупателям квартир в новостройках.
Уже только ленивый не опознал в коронавирусе «чёрного лебедя» мировой экономики (пользуясь терминологией Нассима Талеба, обозначающего этим термином неожиданные и непредсказуемые события, кардинально влияющие на рынки), как тут новая напасть – «чёрный понедельник» на мировых рынках.
Пока российский фондовый рынок отдыхал после празднования Международного женского дня, во всём мире наступил коллапс. Цена нефти Brent упала до $35 за баррель (более чем 20%), мировые биржи приостанавливали торги при падении индекса на 7% и более, а рубль к доллару США на Форексе обесценился за один день на 10% (доллар стал стоить 74 рубля), и, похоже, это ещё не предел.
В данном случае прилетел второй «чёрный лебедь» - недостигнутая договорённость о сокращении добычи нефти между странами OPEC+, что на фоне уже стагнирующей из-за коронавируса мировой экономики «добило» рынки ценных бумаг.
Очевидно, что уже во вторник, 10 марта, нефтяной «чёрный лебедь» долетит до российского рынка ценных бумаг и валют, и всё это неминуемо скажется на рынке новостроек. Можно провести некоторые аналогии с 2014 годом. На протяжении практически всего 2014 (особенно после Крымской весны) рубль по отношению к доллару и евро слабел (в общей сложности – примерно в 2 раза). Пик пришёлся на декабрь 2014, когда 16.12.2014 ЦБ был вынужден поднять ключевую ставку с уже немалых на тот момент 10,5% до 17%.
Количество зарегистрированных ДДУ в России в 2014 году с участием физических лиц составило 763 тыс., что на 41% превысило значения 2013 года. В Москве количество ДДУ с жильём увеличилось на 13% по отношению к прошлому году, но это связано с тем, что большая часть договоров, заключённых во второй половине 2014 года банально «зависла» в Росреестре, деятельность которого оказалась парализована резко выросшим количеством сделок с новостройками.
Особенно впечатлил период с 16 по 20 декабря, когда люди становились в живую очередь за квартирами, а офисы продаж некоторых девелоперов были вынуждены перейти на круглосуточную работу, чтобы не упустить клиентов.
К чему эти воспоминания? Да просто сейчас складываются практически те же условия. Сегодня ключевая ставка – 6% (в начале 2014 была 5,5%). Резкие скачки валюты приведут к появлению покупателей двух типов.
Первые – те, кто хранил средства в рублях на депозитах банков – пойдут снимать обесценивающиеся рубли и стремиться их вложить во что-то более стабильное. Валюту и золото покупать уже поздно (цены на них выросли), поэтому остаётся недвижимость, в первую очередь новостройки, цены на которые (пока) не выросли. Именно эти покупатели будут и сейчас стоять в очередях (как стояли в декабре 2014 года) и провоцировать застройщиков повышать цены. И ведь застройщиков нехорошими в этой ситуации тоже сложно назвать – спрос быстро «вымоется», а им потом достраивать. Лучше сейчас запастись средствами на достройку.
Вторые покупатели – те, кто сейчас хранит средства в иностранной валюте. Они не будут сейчас торопиться. Рано или поздно взбаламученная вода очистится, осадок сядет, курс зафиксируется на новых высотах, а девелоперы столкнутся с резким падением спроса. Вот тут и настанет момент выхода на сцену покупателей этого типа (как в первой половине 2015 года) – обмен валюты и покупка квартиры мечты (которая тоже могла подорожать, но не так значительно, как валюта). Если, конечно, к этому моменту останутся ликвидные предложения, а то ведь могут и не остаться.
Сегодня людей из первой категории намного больше вторых (ведь в валюте последние годы было невыгодно хранить сбережения), и если рубль продолжит падать, то высока вероятность «сметания» квартир и рост цен.
Резкое повышение ключевой ставки для «защиты» рубля неминуемо приведёт к росту ставок по ипотеке, и государство уже в третий раз (ранее – в 2008-2009 и в 2015-2016) будет вынуждено субсидировать банки, чтобы не обрушить всю строительную отрасль. Ну а застройщики, со своей стороны, вернутся тоже к такому инструменту, как субсидирование ипотечной ставки застройщиком – по сути, предоставление больших скидок с тем, чтобы уменьшить ипотечный платёж для покупателей до приемлемых для покупателей значений.
Рынок в очередной раз покинут часть девелоперских компаний (чудом выживших после эскроу), а очередных обманутых дольщиков будет спасать государство, поскольку на текущий момент по «эскроу» реализуется не более десятой доли новостроек.
Мрачно? Наверно. Но если ситуация с биржами и нефтью будет продолжаться в том же ключе, то, к сожалению, для нашей так и не слезшей с нефтяной иглы экономики, всё может снова повториться. Главное – не паниковать и иметь план действий на разные ситуации, исходя из имеющихся возможностей. Предупреждён – вооружён!
Дата публикации 10 марта 2020
