Нарушение сроков строительства – одна из самых частых проблем на рынке новостроек, которая напрямую бьет по дольщикам. В таких случаях важным инструментом защиты становится неустойка по ДДУ. Новострой-М рассказывает, что это такое и как взыскать неустойку с застройщика, а также о том, какой размер компенсации предусмотрен законом и почему даже после отмены моратория получить ее удастся не сразу.
Что такое неустойка по ДДУ и когда она возникает
Действия при просрочке: подписание допсоглашения и расторжение ДДУ
Как рассчитывается неустойка: формула и примеры
Мораторий на неустойку
Пошаговый алгоритм взыскания неустойки
Эффективный способ защиты прав дольщиков
Что такое неустойка по ДДУ и когда она возникает
Неустойка по договору долевого участия (ДДУ) – это финансовая ответственность застройщика перед дольщиком за нарушение сроков передачи квартиры. Фактически это компенсация покупателю, который вложил свои деньги, но не получил готовое жилье вовремя. Каждый день просрочки обходится строительной компании в определенную сумму: порядок выплаты неустойки регулирует Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в статье 6 установлены правила расчета и порядок взыскания пени.
Неустойку выплачивают, если:
- истек срок передачи квартиры, указанный в договоре долевого участия;
- квартира передана дольщику, но ее качество оставляет желать лучшего (например, есть трещины на стенах, окна негерметичны и т.п.);
- после обмеров выясняется, что итоговая площадь квартиры – меньше заявленной в ДДУ.
Чаще всего дольщики обращаются за взысканием неустойки с застройщика именно за просрочку сдачи квартиры по ДДУ, когда компания нарушает обозначенные в договоре сроки строительства и намеренно затягивает с подписанием акта приема-передачи и выдачей ключей. Но неустойка – не единственное, что дольщик может потребовать от застройщика. Он также вправе претендовать на:
- компенсацию морального вреда;
- компенсацию судебных расходов;
- возмещение фактических убытков, например, расходов на аренду жилья на время просрочки;
- штраф за отказ застройщика добровольно удовлетворить требования дольщика (его размер составляет 5% от присужденной суммы).
Таким образом, компенсации с застройщика могут существенно превышать изначально рассчитанный размер неустойки.
Действия при просрочке: подписание допсоглашения и расторжение ДДУ
Неустойка за просрочку квартиры по ДДУ рассчитывается со следующего дня после даты, указанной в договоре, и до фактической передачи готового объекта строительства дольщику. Даже один день «опоздания» может послужить поводом для получения компенсации. Кстати, если дом введен в эксплуатацию, но ключи не переданы, это также считается веским основанием для обращения за неустойкой.
Застройщики всегда понимают, когда не успевают вовремя сдать дом. В этом случае они обязаны оповестить дольщиков заранее (как минимум за 2 месяца) и предложить им подписать дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства. Если люди идут на компромисс, то лишаются права на получение неустойки, так как добровольно дают свое согласие на пролонгирование сроков строительства. Однако дольщик имеет полное право отказаться от заключения допсоглашения, и принудить его к этому никто не может.
Также при переносе сроков окончания строительства дольщик вправе расторгнуть ДДУ и вернуть вложенные средства. Но идти на этот шаг надо лишь в крайнем случае, особенно если объект находится практически на финальной стадии готовности.
Как правило, деньги за пару-тройку лет существенно теряют в цене, и приобрести квартиру с аналогичными параметрами дольщик попросту не сумеет. А готовое жилье в новом доме почти всегда ликвидно и стоит значительно дороже своей первоначальной стоимости. Кроме того, если застройщик находится в предбанкротном состоянии, дольщик рискует не увидеть ни новой квартиры, ни своих денег.
Как рассчитывается неустойка: формула и примеры
Размер неустойки застройщика, выплачиваемой физлицу, определяется по формуле, установленной законом:
Стоимость объекта недвижимости (по ДДУ) × 1/150 ключевой ставки ЦБ × количество дней просрочки
Из формулы видно, что чем выше стоимость квартиры и дольше просрочка, тем больше может оказаться сумма неустойки с застройщика по ДДУ. Поэтому для нее установлен лимит – не более 5% от цены квартиры.
Для компаний, приобретающих объекты недвижимости, неустойка рассчитывается в одинарном размере – 1/300 ставки. Законодатель исходит из того, что граждане-дольщики являются более уязвимой стороной по сравнению с юридическими лицами.
Пример расчета: гражданин Трошкин купил квартиру за 10 млн руб. Застройщик нарушил срок передачи ключей на 100 дней. Ключевая ставка ЦБ на момент расчета составляла 16% годовых. Какую сумму он получит:
- 10 000 000 × 16% = 1 600 000 руб. – это процент за год;
- 1 600 000 / 150 = 10 666,67 руб. – это сумма за один день просрочки;
- 10 666,67 × 100 дней = 1 066 667 руб. – итоговая неустойка, которую получит гражданин Трошкин.
При расчете важно учитывать, что если последний день передачи квартиры приходится на субботу или воскресенье, то срок переносится на ближайший рабочий день. Просрочка начинается со следующего дня после этого перенесенного срока.
Мораторий на неустойку
Существуют периоды, исключаемые из расчета – это время, когда действовали моратории на начисление неустойки. Их вводили несколько раз:
- с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. (пандемия COVID-19);
- с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г. (санкционное давление);
- с 22 марта 2024 г. по 31 декабря 2025 г.
Условия начисления неустоек и штрафов были разными, и чтобы корректно их рассчитать, лучше обратиться к специалисту. Основное правило следующее: если просрочка началась до моратория и продолжается после него, выплата будет начислена только за два периода: «окно» между мораториями (с 1 июля 2023 г. по 21 марта 2024 г.) и дни после 1 января 2026 г.
Это связано с тем, что общий срок исковой давности по требованиям о взыскании неустойки составляет 3 года. Он отсчитывается от даты, когда обязательство должно было быть исполнено. Соответственно, при подаче иска в 2026 году часть «ранних» дней просрочки, если таковая имеется, не будет учтена.
Кроме того, выплаты не получится получить мгновенно – несмотря на то, что мораторий на начисление неустоек официально прекратил действие с 1 января 2026 года. Дело в том, что Правительство РФ установило отсрочку исполнения судебных решений до 31 декабря 2026 года. Это означает, что суды принимают иски, выносят решения, но фактически списать деньги со счетов застройщика через приставов или банк нельзя до конца года.
Но и тут есть свои нюансы: если речь идет о компенсации расходов на устранение дефектов в квартире, то застройщик должен возместить их сразу, а не через год.
Пошаговый алгоритм взыскания неустойки
Получить неустойку от застройщика можно двумя способами – обратившись к нему напрямую или через суд. Первый вариант, возможно, более практичный и быстрый, но не всегда эффективный. Чтобы добиться гарантированного результата, надежнее действовать следующим образом:
1. Направление досудебной претензии.
Первым делом нужно составить досудебную претензию и направить ее застройщику ценным письмом с описью вложения на юридический адрес. Срок ответа обычно составляет 10 дней. Иногда застройщик предлагает решить вопрос мирным путем, не доводя его до суда.
Мировое соглашение может быть выгодным способом получить деньги быстрее, но его условия нужно тщательно проверять. Часто застройщики предлагают рассрочку или снижение суммы. Если сроки и размер выплат устраивают, соглашение может быть разумным выходом. Если нет – лучше довести дело до суда.
Что указывают в досудебной претензии:
- реквизиты ДДУ;
- дату, когда квартира должна была быть передана;
- фактическую дату передачи (если она уже состоялась);
- расчет неустойки с указанием периодов и примененной ставки;
- требование о выплате в определенный срок.
2. Подготовка иска и обращение в суд.
Если застройщик проигнорировал претензию или ответил отказом, следующий шаг – обращение в суд. Исковое заявление подается либо по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (если сумма требований превышает 100 тысяч рублей). Сделать это можно онлайн, отправить по почте ценным письмом с описью вложением и уведомлением о получении или подать через канцелярию.
В иске, помимо описания общей ситуации в виде изложения фактов в хронологическом порядке, можно и нужно заявить:
- неустойку за просрочку передачи квартиры;
- компенсацию морального вреда;
- штраф за отказ добровольно удовлетворить требования;
- возмещение судебных расходов (оплата юриста, экспертизы и т.д.);
- убытки (например, расходы на аренду жилья).
В конце указывают дату подачи иска и список документов.
К иску прикладывают копию договора долевого участия, документы об оплате (платежные поручения, чеки), акт приема-передачи квартиры и иные бумаги – договор аренды временного жилья, чеки об оплате, справку о процентах по ипотеке и т.п.
Они послужат хорошей доказательной базой для суда.
3. Ожидание решения суда и участие в судебных заседаниях.
Суды могут проходить в несколько заседаний. Возможно, застройщик будет активно пользоваться процессуальными правами и заявлять ходатайства о снижении неустойки, пытаться обжаловать принятые решения и т.п.
4. Получение исполнительного листа.
После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, с которым он может обращаться в банк застройщика и ожидать зачисления полагающихся ему средств.
Эффективный способ защиты прав дольщиков
Неустойка по ДДУ – эффективный механизм защиты прав дольщика. Если застройщик нарушил сроки, и квартира не передана вовремя, то покупатель имеет право взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, получить дополнительные компенсации и добиться выплат через суд.
Читайте также:
Некачественный ремонт от застройщика: как действовать собственнику, чтобы получить компенсацию
Выдача ключей от новостройки: сроки, условия, что может пойти не так
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 02 апреля
Оставить отзыв