Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

Купить новую вторичку: почему «недавние новостройки» достойны внимания

Если квартира в новостройке уже была в собственности и впоследствии поменяла владельца, она становится вторичным жильем. Однако покупатели смотрят на рынок недвижимости иначе и руководствуются не юридическими аспектами, а качественным подходом. Что такое новая вторичка, почему современные новостройки быстрее «стареют» и в чем опасность предварительного договора купли-продажи, выяснял Новострой-М.

Что такое новая вторичка?

По оценке экспертов, дом считается новым примерно 3-5 лет после сдачи. Стоит сразу оговориться, что сейчас жилые здания устаревают быстрее, чем раньше, и это обусловлено вполне конкретными причинами.

По словам Ларисы Швецовой, генерального директора компании ООО «Ривер Парк», рынок недвижимости стремительно развивается, поэтому здания, построенные даже 4-5 лет назад, по многим критериям уже не соответствуют требованиям современного покупателя.

Опыт компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» также подтверждает, что здания, введенные в эксплуатацию более 5 лет назад, к настоящему моменту морально устарели и зачастую не соответствуют современным потребительским предпочтениям.

Если раньше на протяжении десятков лет строились типовые серии зданий с одинаковыми планировками, то сейчас застройщики при возведении жилого комплекса используют некий свой «сценарий». С каждым годом все более усовершенствуются ранее существующие планировки, обновляются типы домов.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, согласна с тем, что покупатели руководствуются качественным подходом, который позволяет им различать, условно говоря, новостройку 2010 года и 2017 года.

При этом дом становится «старым» тогда, когда в локации появляется новый объект принципиально иного качественного уровня.

Год постройки в этом контексте не всегда важен, ведь в Москве до сих пор возводят дома серии П-44Т (начало строительства серии – 1997 г.). Очевидно, что любая новостройка, построенная по индивидуальному проекту, скажем, в 2016 году, будет актуальнее, чем П-44Т, построенная, к примеру, в этом году.  

Другими словами, новостройка устаревает в тот момент, когда появляется альтернатива, превосходящая ее по качеству – архитектуре, инженерии, инфраструктуре и благоустройству.

Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», также отмечает важность строительной активности в районе. По словам эксперта, если в локации строили только в 2008-2010 годах, то эти дома до сих пор будут считаться новыми. Если же несколько лет назад здесь вышли проекты после 2015 года, то застройка 2000-х будет старой.

Что касается общего количества «новых старых» квадратных метров, в 2017 году в Москве было введено 3,42 млн жилья, в 2018 году – 3,54 млн, в I полугодии 2019 года – 2,2 млн кв. м. Таким образом, примерно 9,2 млн кв. м жилья в Москве можно назвать «недавними новостройками».

По данным Марии Литинецкой, из 50,5 тыс. квартир и апартаментов порядка 9 тыс. – это объекты, которые уже продаются в домах, введенных в эксплуатацию. То есть готовые новостройки представляют значительную долю столичного рынка – 18%.

Вторичка теряет популярность

По наблюдениям экспертов, первичное жилье продолжает отвоевывать позиции у вторичного. Например, в январе-августе 2019 года 37% всех сделок были совершены с новостройками (по ДДУ). По итогам всего 2018 года доля первички составляла 34%, 2017 года – 31%.

Как рассказала Лариса Швецова, первичный рынок становится все более востребованным, во-первых, из-за меньшего бюджета покупки, что на фоне снижения реальных доходов населения становится немаловажным фактором.

Во-вторых, каждый год качественные характеристики выходящих в реализацию проектов улучшаются. Поэтому многие клиенты готовы подождать 1-2 года, чтобы жить в отличном современном проекте, который будет актуален и через несколько лет.

Мария Литинецкая подтверждает, что большинство покупателей в настоящий момент ориентируются на строящиеся объекты. Как показывает практика, от 70% до 90% всех квартир или апартаментов реализуются в строящемся комплексе еще до его ввода в эксплуатацию. На готовые «остатки» обычно приходится 10-20% сделок.

Это значит, что актуальное жилье конкурирует в основном с такими же объектами, которые в данный момент времени находятся в стадии строительства. А в борьбу за покупателя с готовыми новостройками вступает меньшая часть объема, предлагаемого застройщиками.

Но часть консервативных клиентов все же предпочитают покупку квартир в новой вторичке, поскольку такие варианты имеют преимущества новостройки и лишены рисков, связанных с долевым участием.

По словам Ирины Пешич, управляющего директора брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», большим плюсом в данном случае служит еще и тот факт, что потребитель может оценить качество строительства, а также практически сразу начать использовать приобретенный объект.

А если говорить о выгоде при покупке, то можно нивелировать разницу в стоимости с первичкой за счет получения дохода от сдачи этого жилья в аренду.

Новостройки стали менее прибыльными

По данным компании «Метриум», ценовая «вилка» между котлованом и объектом с разрешением на ввод в эксплуатацию в последнее время стала очень широкой и вариативной в зависимости от конкретного проекта.

В среднем квадратный метр в строящихся объектах дорожает на 15-20%. Пять лет назад эта «вилка» была смещена к 20-25%, а до кризиса 2014 года – к 25-30%. Однако и сейчас на рынке есть новостройки, которые прибавляют 50% в цене.

В то же время в продаже можно найти и аутсайдеров, где цены растут очень медленно, либо к ним прилагаются большие скидки, а за период строительства такие объекты становятся дороже на 8-10%.

Мария Могилевцева-Головина обозначила средний разброс между первичкой и новой вторичкой в 5-15%. При этом в некоторых проектах наблюдается следующая ситуация: квартиры, что строятся сейчас, продаются по той же цене, что и готовое жилье в корпусах, сданных пару лет назад.

Лариса Швецова привела следующий пример. В монолитном доме третьей фазы строительства ЖК «Ривер Парк» 1-комнатная квартира площадью 38,3 кв. м без ремонта стоит 9,4 млн рублей (цена от собственника).

Аналогичная по площади квартира в новой очереди на таком же этаже – 9 млн рублей, срок сдачи – I кв. 2021 г. Однако в первом случае речь идет о доме массового сегмента, а во втором – бизнес-класса.

Риски предварительного договора купли-продажи

Квартиры в построенных домах до получения разрешения на ввод в эксплуатацию реализуются по ДДУ (уступка или переуступка прав требования по ДДУ) – такие сделки с новой вторичкой по праву можно назвать абсолютно безопасными.

А вот после ввода и до оформления права собственности квартиры продаются по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

Если говорить о безопасности ПДКП, то это в первую очередь относится к покупке у застройщиков/юридических лиц. Если же потребитель решается на покупку по ПДКП у физического лица, рекомендуется быть очень внимательным и проконсультироваться с грамотным риелтором или юристом.

Основная проблема такой сделки – теоретическая возможность двойных продаж, так как ПДКП не проходит регистрацию в Росреестре. Чтобы обезопасить себя, можно указать в договоре ответственность продавца на случай несоблюдения им условий.

В таком случае законодательством будут обеспечены все гарантии, как и при любой другой форме приобретения жилья.

Еще один риск, который принимает на себя инвестор – возможный отказ Росреестра в первичной государственной регистрации права собственности, например, из-за проблем с документами у застройщика.

Как уточнил Василий Шарапов, юрист АО «Сити XXI век», такой риск резко снижается после регистрации права собственности в Росреестре хотя бы на одну квартиру в здании (так называемое открытие адреса). Регистрирующий орган обычно себе не противоречит.

На случай отказа в регистрации права собственности на квартиру в сделку с застройщиком может быть включено право инвестора расторгнуть договор и обязанность застройщика возвратить деньги покупателю.

Читайте также

«Сегодняшний покупатель стремится упростить свою жизнь – ему удобнее получить готовую и даже частично меблированную квартиру»

«Если стоит задача сэкономить, лучше выбирать готовый для заселения вариант с отделкой, а еще лучше – с кухней и бытовой техникой»

Дата публикации 17 октября 2019
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Новая Москва: какие новостройки стали ближе к метро, где искать квартиры дешевле 10 млн руб. недалеко от станций
Два новых округа – Троицкий и Новомосковский – появились на карте столичного региона чуть более 12 лет назад и в обиходе сразу получили название Новая Москва. Однако развитие этих территорий продолжается семимильными шагами. Особенно это касается жилой застройки...
18 октября 25166
Как разделить совместно нажитую ипотеку
Покупают квартиры с помощью ипотеки чаще всего молодые семьи. Однако 65% российских браков распадается, и большая часть из них в первые пять лет совместной жизни. Если пара живет в законном браке, то все совместно нажитое имущество после развода делится пополам, в том числе...
18 октября 30575
Стройка на паузе: что делать, если сдачу вашего ЖК задерживают
Каждый покупатель жилья в новостройках надеется, что получит ключи от своей новой квартиры вовремя. Однако даже сейчас, в 2024 году, встречаются недобросовестные застройщики, которые не выполняют обязательства перед дольщиками. Проще говоря — срок сдачи дома в...
04 октября 26462
Когда необходим предварительный договор купли-продажи квартиры и как его правильно составить
В некоторых случаях перед тем, как провести сделку с недвижимостью, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи квартиры. В чем его особенности, для чего он нужен и какие риски в себе несет, рассказывает Новострой-М. По обоюдному согласию:...
02 октября 18992
Перспективные новостройки: где и что планируют строить в Москве в ближайшие годы
Узнать, какие проекты находятся в продаже прямо сейчас или вышли на рынок недавно – легко, для этого заходите в базу Новострой-М, а также читайте нашу рубрику «Старты продаж». Однако многим хочется буквально заглянуть в будущее, чтобы понять, по каким...
23 сентября 16184
Переуступка квартиры в новостройке: что нужно учесть и как подготовиться к сделке
Купить квартиру в новостройке можно не только от застройщика, но и по договору уступки прав требования — такую сделку чаще называют просто переуступкой. Вариант с переуступкой подходит, если все квартиры в жилом комплексе уже распроданы или в продаже от...
13 сентября 21089
Какие новостройки сегодня доступны по программам льготной ипотеки – обзор ЖК с ценами
Массовая программа льготной ипотеки ушла в прошлое, однако на рынке предлагаются такие варианты с субсидированной ставкой, как семейная ипотека и IT-ипотека. Напоминаем, что по IT-ипотеке сегодня нельзя приобрести жилье в Москве и Санкт-Петербурге, но можно в...
12 августа 14087
Акт приема-передачи квартиры в новостройке: о чем нужно знать дольщику
Когда дом построен и введен в эксплуатацию, застройщик выходит на финишную прямую и начинает процедуру выдачи ключей. Но до этого собственник должен осмотреть квартиру, убедиться, что с ней все в порядке, и подписать акт приема-передачи. Новострой-М рассказывает, что это...
30 июля 12494
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков