Сегодня покупателю квартиры в новостройке доступны самые разные варианты отделки. Но чаще всего люди выбирают квартиру в бетоне или предчистовую отделку – не все готовы купить жилье с уже готовым ремонтом, кухней и бытовой техникой. Почему не стоит бояться ремонта от застройщика, специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

В каком виде можно купить квартиру у застройщика? Что входит в комплектацию каждого варианта?

Сегодня на рынке новостроек покупателям доступны квартиры в бетоне, где установлены двери и окна, радиаторы отопления, подведены коммуникации и выполнена разводка электрики (по квартире или до входной двери). Приобретая такую квартиру, необходимо иметь дополнительную круглую сумму. Ремонт обойдется дороже, чем обычно, так как придется возводить межкомнатные перегородки.

Хорошо, что рынок недвижимости становится все более цивилизованным и у нас, как в большинстве развитых стран, популярность набирают квартиры с отделкой от застройщика. Как правило, в таких квартирах уже оформлены стены, полы и потолок, установлена сантехника, а некоторые застройщики идут дальше – они устанавливают кухню с бытовой техникой. Покупка недвижимости в таком виде позволяет не только сэкономить время и силы, но и в финансовом отношении более выгодна.  

И, наконец, промежуточный вариант – это квартиры с отделкой white box. В такой квартире уже выполнены черновые работы – сделана стяжка, оштукатурены стены и потолок, есть разводка электричества, установлены выключатели и розетки, есть выводы под сантехнику. Такой вариант позволит частично сэкономить деньги и оставит простор для воображения, позволит в полной мере выразить индивидуальность и вкусовые предпочтения по стилю и цветовой гамме при оформлении интерьера.   

Какая разница в цене между этими вариантами?

В массовом сегменте разница в цене между квартирой в бетоне и квартирой с отделкой white box для покупателя невелика – около 5%, в то время как финишная отделка прибавляет к стоимости квартиры примерно 20%. Если речь идёт о высококачественной отделке в бизнес- и элит-классе, разрыв в цене может быть более существенным.

В качестве примера можно взять студию с отделкой и без в ЖК «Кварталы 21/19». В корпусе с отделкой такой вариант на 8 этаже стоит 7,4 млн руб., аналогичный вариант без отделки в другом корпусе на таком же этапе строительства будет стоить 6,7 млн руб. Преимущества очевидны – самостоятельно вряд ли получится сделать ремонт такого уровня и установить кухню с бытовой техникой за эти деньги.

Как выбрать покупателю именно свой вариант, чтобы он отвечал вкусовым предпочтениям и подходил по цене? 

Отвечая на ваш вопрос, необходимо знать, от чего отталкивается покупатель, ведь все люди разные и у каждого – свои приоритеты. Так, если стоит задача сэкономить, лучше выбирать готовый для заселения вариант с отделкой, а еще лучше с кухней и бытовой техникой. Застройщик приобретает отделочные материалы и мебель оптом и получает существенные скидки, на которые вряд ли сможет рассчитывать розничный покупатель. У такого варианта есть только один минус – интерьер лишен индивидуальности, обыграть пространство получится только за счет элементов декора и мебели.

Компромиссный вариант – квартира с отделкой white box. Такой вариант закроет все вопросы, связанные с черновыми работами, и позволит насладиться приятными хлопотами – выбрать обои, плитку, напольное покрытие, двери, сантехнику. Как правило, стоимость черновых работ достигает 30-50% от общих затрат на ремонт. За счет застройщика покупатель может сэкономить на этих работах, но общая экономия на ремонте окажется не такой существенной, как при финишной отделке – 10-15% против 30-50%.

Но если вам непременно хочется воплотить в жизнь сложный дизайн проект, да еще и с перепланировкой, других вариантов, кроме как квартира в бетоне, быть не может. Приготовьтесь побегать не только по строительным магазинам, но и по инстанциям, занимающимся согласованием изменений в квартире.  

Варианты отделки в ЖК «Кварталы 21/19»

Как в договоре долевого участия оформляется наличие отделки в квартире? Стоимость ремонта включается в договор? Есть ли гарантия?

Безусловно, цена ремонта включена в конечную стоимость квартиры и отражена в договоре. Для большинства покупателей это важный аргумент, позволяющий включить затраты на ремонт в ипотечный кредит с более низкой ставкой, чем потребительский. Кроме того, в договоре может быть приведена спецификация – перечислены марки отделочных материалов, может быть зафиксировано обещание застройщика в случае отсутствия определенных позиций на рынке заменить их равноценными аналогами. Есть и застройщики, которые по умолчанию включают стоимость ремонта в цену квартиры, но оформляют отделку договором дарения. В таком случае, нужно понимать, что покупатель не сможет предъявить претензии к качеству ремонта и заставить застройщика устранять недоделки.   

Что касается гарантийных обязательств, как правило, строительные фирмы предоставляют гарантию на срок до трех лет. При наступлении гарантийного случая, если возникает спор, проводится независимая экспертиза, которая выявляет, по какой причине произошло повреждение или поломка. Если нарушена технология или изначально были выбраны некачественные материалы, специалисты обязаны устранить дефект безвозмездно. Кроме того, по действующему законодательству застройщик дает гарантию на дом сроком до 5 лет. Но здесь речь идёт уже не о ремонте, а о более существенных повреждениях – протечка кровли, трещины в стенах и т.д.

Вы несколько раз упомянули про финансовую выгоду, а чем еще хороши варианты с отделкой?

Дальновидные застройщики выводят квартиры с отделкой секциями или даже корпусами. Такой подход позволяет сохранить в первоначальном виде лифт и другие места общего пользования в доме, избавить от строительного мусора и грязи. Жители, выбравшие квартиры с ремонтом, не страдают от шума, звуков дрели и перфоратора. Опыт показывает, что ремонты в новостройках длятся годами, такое соседство малоприятно и выбор квартиры в корпусе с отделкой может решить эту проблему.  

Как распределяется спрос на квартиры с отделкой и без?

Опросы участников долевого строительства и потенциальных клиентов показывают, что за квартиры с финишной отделкой высказываются около 45% респондентов, за вариант white box голосует 30%. А по опыту продаж могу сказать, чтобы удовлетворить текущий спрос достаточно 30% квартир с отделкой. Поскольку дизайн-проект от застройщика не всегда отвечает вкусовым предпочтениям клиентов, я бы делал ставку именно на white box. Кроме того, количество таких вариантов ограничено – на их долю приходится не более 7-8% от общего объема предложения на рынке новостроек.

А в вашем проекте можно купить квартиру с отделкой white box или финишной отделкой?

Да, недавно мы в ЖК «Кварталы 21/19» вывели в продажу новый корпус, где весь пул квартир предлагается с ремонтом white box. На старте продаж минимальная стоимость составляет 5,5 млн руб. В эту сумму входит комплекс всех черновых работ – возведение межкомнатных перегородок, штукатурка и шпаклевание стен, устройство стяжки пола, монтаж розеток и выключателей и т.д. Из особенностей нашего продукта можно отметить наличие натяжных тканевых потолков.

И уже давно у нас в продаже находится корпус с квартирами, полностью готовыми к заселению. Из предметов первой необходимости новоселам понадобится купить только кровать или диван, о кухне мы позаботились сами – в каждой квартире с ремонтом устанавливается не только кухонная мебель, но и бытовая техника.

Бытует мнение, что квартиры с отделкой от застройщика менее популярны в новостройках бизнес-класса и элитного сегмента, состоятельные покупатели предпочитают самостоятельно заниматься ремонтом. Так ли это? 

Покупатели таких квартир действительно предъявляют высокие требования к ремонту. Выверенная планировка, дорогостоящие отделочные материалы, безукоризненное качество работ – вот далеко неполный список запросов клиентов. Несколько лет назад, когда квартиры с отделкой только начинали появляться на рынке, их предложение в высокобюджетных сегментах действительно было ограниченным.

Сейчас ситуация меняется. Так, строящиеся корпуса нашего ЖК «Кварталы 21/19» по своим качественным характеристикам отвечают требованиям бизнес-класса – в квартирах предусмотрены высокие потолки, панорамные окна, в подъездах – качественная отделка, лифты OTIS, запроектирован подземный паркинг. Сейчас у нас в продаже находится два корпуса, в которых полностью представлены квартиры с финишным ремонтом и с отделкой white box, и мы довольны темпами их реализации.