Покупка недвижимости – один из лучших способов сохранить свои сбережения. Кроме того, такая покупка подразумевает приобретение не просто квадратных метров, а надежного актива, который может приносить стабильный доход своему владельцу. Новострой-М разбирался, какие квартиры лучше других сдаются в аренду, на что стоит обратить внимание, чтобы инвестиции окупились как можно скорее.

Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Что лучше для сдачи в аренду – новостройка или «вторичка»?

Район имеет значение: ключевые параметры для покупки квартиры для сдачи

Чек-лист для сдачи квартиры в аренду

Окупаемость вложений: выгодно ли покупать квартиру под сдачу?

Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Глобальный успех или неуспех мероприятия под названием «аренда» во многом зависит от правильного выбора недвижимости. Ошибка на старте может превратить мечту о пассивном заработке в головную боль с пустующим жильем или проблемными арендаторами.

Основные арендаторы – это молодежь, студенты, молодые семьи и командированные специалисты. Их запросы и формируют основной спрос. Конечно, есть семьи с детьми, которые ищут двух, трех- и даже четырехкомнатные квартиры для проживания. Однако практика показывает, что таких клиентов немного, и как правило они не задерживаются надолго, предпочитая временно «перекантоваться» в съемном жилье до тех пор, пока не подыщут себе подходящую квартиру для покупки в ипотеку.

Безоговорочные лидеры рынка аренды – студии и однокомнатные квартиры. Данный сегмент составляет 70–80% спроса по вполне понятным причинам. Во-первых, они самые доступные по стоимости, для одного-двух человек это – оптимальный вариант. Во-вторых, они более практичны, ведь небольшую площадь проще содержать в чистоте и выгоднее оплачивать коммунальные услуги. В-третьих, у студий и «однушек» наиболее обширная целевая аудитория – именно на них ориентированы студенты, молодые специалисты и пары без детей. А если такая квартира находится в 10–15 минутах ходьбы от метро, то ей и вовсе цены не будет.

Второй по востребованности пул квартир у арендаторов – квартиры с хорошим ремонтом «под ключ». Квартиросъемщики в большинстве своем не готовы заниматься отделочными работами, завозить мебель и в принципе что-то делать в чужой квартире. Их идеал – «приехал с чемоданом и начал жить». Поэтому их интересует:

• стандартный «евроремонт» в нейтральных тонах (бежевый, серый, белый), выполненный из качественных материалов;
• наличие современной сантехники и бытовой техники, включая посудомоечную машину;
• качественный wi-fi;
• полная меблировка: кровать, шкаф, диван, стол, стулья, телевизор, холодильник, микроволновка. Чем больше мелочей вроде утюга, пылесоса, набора посуды и т.п., тем привлекательнее выглядит предложение.

Еще довольно быстро находят себе жильцов владельцы квартир в «спальных» районах с развитой инфраструктурой.

Это происходит потому, что они более доступны по цене (аренда существенно ниже, чем в историческом центре) и потому что вся инфраструктура там находится практически под боком: супермаркеты, поликлиники, детские сады, школы, фитнес-клубы, кафе – все, что нужно для повседневной жизни. Немаловажную роль также играет транспортная доступность: в старых районах больше доступных станций метро и имеется развитая сеть наземного общественного транспорта с хорошей связью с центром и бизнес-районами.

Что лучше для сдачи в аренду – новостройка или «вторичка»?

Не существует однозначного ответа на вопрос, где лучше купить квартиру для сдачи в аренду, в новостройке или на вторичном рынке недвижимости. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы. Кроме того, выбор недвижимости зависит от имеющегося бюджета и стратегии инвестора.

У новостроек много плюсов. И вот лишь некоторые из них:

• современные эргономичные планировки без лишних коридоров и бесполезных ниш;
• наличие наиболее востребованных форматов жилья, таких как студии и «европланировки» (с объединенной, просторной кухней-гостиной);
• новые коммуникации, с которыми меньше рисков протечек и проблем с электричеством;
• привлекательный внешний вид жилья (здесь новизна сама по себе является преимуществом);
• благоустроенная, часто закрытая территория с дворами без машин, детскими площадками, зонами для отдыха и подземными паркингами.

Минусы новостройки:

• обычно более высокая стоимость квадратного метра;
• существуют риски «долгостроя»;
• возможны проблемы с инфраструктурой: в новых районах и свежесданных ЖК она может появляться с опозданием, и тогда у жильцов возникнут проблемы с детскими садами, школами, поликлиниками и даже с магазинами;
• если квартира сдается с чистовой отделкой под ремонт, потребуются дополнительные вложения. Если же выполнен готовый ремонт «под ключ», то его стоимость включена в цену жилья и оно обойдется покупателю дороже;
• понадобятся дополнительные расходы на покупку мебели и необходимой техники.

Что касается «вторички», то ее несомненными достоинствами являются:

• хорошо развитая локация: как правило, это уже сложившиеся районы с полным набором соцобъектов, включая школы, детские сады, спортивные и медицинские учреждения, а также с широким выбором всевозможных магазинов и объектов развлекательной инфраструктуры;
• более низкая цена за квадратный метр;
• в квартире уже есть ремонт (хотя качество его может быть сомнительным);
• нет рисков, связанных со сроками ввода дома в эксплуатацию.

Среди минусов «вторички» в первую очередь выделяют:

• устаревшие планировки: смежные комнаты, маленькие кухни, низкие потолки;
• старые, изношенные коммуникации из-за которых возможны потенциальные протечки и последующие вложения в ремонт;
• неприглядный вид дома (неудовлетворительное состояние подъездов и фасадов даже может отпугнуть особо требовательных арендаторов).

Если подвести краткий итог, то для аренды более подходящим вариантом является новостройка с качественным ремонтом – молодежь и командированные однозначно предпочтут современную студию в новом ЖК у метро, а не морально устаревшую «хрущевку» в том же районе. Однако для быстрого выхода на рынок и при меньшем бюджете скорее подойдет «вторичка» в старой локации с качественной инфраструктурой и развитой сетью общественного транспорта.

Район имеет значение: ключевые параметры для покупки квартиры для сдачи

Первым и основным параметром для покупки квартиры под сдачу является выбор района – это самый важный этап. Локация, особенно в Москве, решает буквально все. И здесь стоит ориентироваться на три основополагающих момента: транспорт, инфраструктуру и целевую аудиторию.

Наличие поблизости метро – вот главная инвестиционная ценность квартиры. Идеально, если от дома до станции не более 10-15 минут пешком. Квартиры в 20 минутах ходьбы уже теряют в цене и скорости сдачи. Также стоит обратить внимание на станции, где есть пересадка на Кольцевую линию или МЦК – это значительно повышает транспортную доступность, и, следовательно, привлекательность объекта недвижимости.

Что касается инфраструктуры, то тут главное правило одно: район должен быть самодостаточным. Наличие школ, детских садов, супермаркетов, аптек, поликлиник, банков – обязательный минимум. Большой плюс, если поблизости есть парки, зоны отдыха, кафе и фитнес-центры.

Когда речь идет про целевую аудиторию, то подразумевается тип арендатора жилья. То есть, важен некий «социальный портрет» района. Так, районы рядом с крупными ВУЗами привлекают студентов, локации неподалеку от бизнес-центров – корпоративных арендаторов и т. п.

Чек-лист для сдачи квартиры в аренду

После выбора локации можно обратить внимание и на другие параметры жилья. Удобнее всего воспользоваться готовым чек-листом, где перечислены все ключевые факторы. Среди них:

1. Станция метро недалеко от дома (чем ближе, тем лучше).

2. Наличие собственной гостевой или подземной парковки – большое преимущество для владельца жилья и важный критерий для многих арендаторов

3. Этаж: квартиры на первом этаже традиционно сдаются хуже всех и проигрывают остальным по стоимости. Идеальным считается «разбег» с третьего по восьмой этаж. Верхние этажи также могут вызывать сомнение у тех, кто ищет себе жилье, так как в случае поломки лифта придется долго подниматься и спускаться по лестнице.

4. Вид из окна на парк или тихий зеленый двор может добавить 5-10% к стоимости аренды.

Балкон или лоджия являются преимуществом, но не предметом первой необходимости для большинства арендаторов. А вот наличие консьержа, домофона, системы видеонаблюдения и контроля доступа станут важными преимуществами, так как они обеспечивают безопасность жильцов. Также зачастую будущие съемщики обращают внимание на состояние подъезда, так как он является «лицом» всего дома. Хорошо, когда он чистый и свежеотремонтированный.

Окупаемость вложений: выгодно ли покупать квартиру под сдачу?

Окупаемость – главный и весьма непростой вопрос. В бизнесе существует так называемая «окупаемость инвестиций» (ROI - Return On Investment), которая рассчитывается по определенной формуле.

В случае с жильем она выглядит так: (Годовой арендный доход/Стоимость квартиры + затраты на ремонт и мебель) * 100%.

Стоимость «однушки» в новостройке в спальном районе Москвы: 12 млн руб.

Затраты на мини-ремонт, мебель и технику: 800 тыс. руб.

Итого вложений: 12 800 000 руб.

Среднемесячная аренда: 55 тыс. руб.

Годовой доход: 660 тыс. руб.

Окупаемость = (660 000 / 12 800 000) * 100% = ~5.2% годовых.

Однако тем, кто не планирует заниматься сдачей жилья в аренду для получения основного дохода, а хочет сделать это приятным «бонусом» на определенный период времени (например, пока подрастает ребенок, которому приобрели квартиру «на будущее», или когда квартира была куплена для сохранения имеющихся сбережений), нет смысла глубоко погружаться в этот вопрос.

Послесловие

Покупка квартиры для аренды – это марафон, а не спринт. Это история про стабильный, предсказуемый доход и постепенное увеличение стоимости самого актива. Правильно выбранная квартира – не просто собственность, а надежный деловой партнер, который будет годами работать на финансовое благополучие своего владельца.

Читайте также:

Не квартирой единой: 27% россиян готовы вкладывать деньги в офисную недвижимость

Метро Москвы до 2030 года: планы развития, новые станции, новостройки в пешей доступности

Автор: Евгения Рекшан