ЖСК: как купить квартиру через жилищный кооператив и можно ли при этом сэкономить

Сегодня ЖСК не самая популярная схема приобретения квартиры в России. Тем не менее, этот способ до сих пор существует и доступен всем желающим. Новострой-М рассказывает, что такое ЖСК, в чем плюсы и минусы вступления в жилищно-строительный кооператив и действительно ли он позволяет сэкономить на покупке жилья.

Что такое ЖСК

Принцип работы ЖСК

Формы жилищных кооперативов

Жилищно-строительный кооператив с господдержкой

Как создать ЖСК с господдержкой

Как стать членом накопительного строительного кооператива

Плюсы и минусы ЖСК

Все, что вы хотели знать про ЖСК и даже не боялись спросить

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – один из старейших способов коллективного приобретения жилья в России. Несмотря на появление ипотеки и других финансовых инструментов, ЖСК до сих пор остается альтернативным вариантом для тех, кто хочет купить квартиру без кредитной нагрузки.

По своей сути, ЖСК – это сообщество людей, добровольно объединившихся для достижения одной общей цели: обеспечение себя жильем в ситуации, когда имеющихся собственных средств для покупки квартиры не хватает. Делают они это путем строительства или покупки многоквартирного дома за счет взносов его участников. Часть денег за квартиру вносят сразу, остальную сумму выплачивают постепенно, в беспроцентную рассрочку, без переплаты – как это бывает в случае оформления ипотеки.

Членами ЖСК могут быть не только граждане РФ, но и юридические лица. Тем не менее, жилые строительные кооперативы являются некоммерческими организациями и не могут получать прибыль от вложенных в них средств. Единственное исключение – если подобная деятельность прописана в уставе и используется на благо всех участников.

Принцип работы ЖСК

Для создания жилищно-строительного кооператива нужна определенная группа людей. Как минимум – 5 человек, но на деле обычно объединяются от 50 до 200 человек и регистрируют ЖСК. Каждый участник вносит свою долю (так называемый паевой взнос), которая затем направляется на строительство дома или покупку уже готового объекта.

Ключевое отличие ЖСК от долевого строительства состоит в том, что его участники не являются дольщиками. Они становятся членами кооператива. И этот момент очень важен, так как на практике это означает, что люди, вложившие все свои средства в строительство, не защищены 214-ФЗ, хоть и имеют другие гарантии.

Формы жилищных кооперативов

В России существует несколько видов кооперативов, связанных с жильем:

Жилищные накопительные кооперативы (ЖНК)

Деятельность ЖНК регулируется отдельным законом от 30.12.2004 года №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Такие кооперативы ничего не строят сами, их цель – покупка готовой недвижимости. Они помогают своим участникам накапливать средства на покупку жилья, но не в каком-то конкретном доме, а в любом из тех, что строят их партнеры.

Как это работает? Члены кооператива вкладывают собственные средства в общий бюджет (делают паевой взнос). Помимо этого, они единоразово уплачивают вступительный взнос, а на регулярной основе отчисляют членские взносы (как правило, ежемесячные). Постепенно в бюджете накапливается необходимая сумма для покупки недвижимости.

Свои квартиры пайщики получают в порядке очереди: сначала ЖНК приобретает жилье для первого участника, потом для второго, третьего – и далее по списку. Член ЖНК становится собственником жилого помещения после полной его оплаты.

Вступить в ЖНК может любой гражданин в возрасте от 16 лет. Чтобы создать такой кооператив, нужно не менее 50 участников. Ограничено и предельное количество пайщиков: их не может быть более 5000 человек.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

ЖСК создаются специально для строительства нового многоквартирного дома. Их участники вносят деньги поэтапно, по мере возведения объекта. Впоследствии квартиры передаются участникам ЖСК, а кооператив преобразуется в ТСЖ или распускается.

Как и в случае с ЖНК, члены ЖСК уплачивают вступительный, первоначальный и членские взносы, размеры которых устанавливают учредители. Как правило, речь идет о первоначальном взносе от 30% и выше от стоимости жилья. Остальную сумму нужно вносить каждый месяц на протяжении 5-10 лет.

С 2018 года ситуация для ЖСК осложнилась тем, что строительство для них стало возможным лишь на тех земельных участках, которые были предоставлены им в безвозмездное срочное пользование из государственной или муниципальной собственности. Эти поправки не коснулись кооперативов, которые успели получить разрешение на строительство до того, как они были приняты. Также они не относятся к ЖСК, созданным дольщиками проблемных объектов для их достройки.

Жилищные кооперативы (ЖК)

Жилищные кооперативы используются не для строительства, а для совместной покупки жилья. Причем, речь идет о приобретении недвижимости лишь в одном конкретном доме. В качестве продавца может выступать владелец этого дома – физическое или юридическое лицо, а также местная администрация. Покупателем же является не отдельно взятый человек, а жилищный кооператив. В подавляющем большинстве случаев построенный дом передается ему как единый объект по договору купли-продажи.

Жилищно-строительный кооператив с господдержкой

Основной формой ЖСК являются кооперативы с господдержкой. Их отличительная особенность – земельный участок, безвозмездно предоставленный для строительства многоквартирного дома. Кроме того, государство осуществляет определенный надзор за процессом строительства. В совокупности всё это позволяет существенно снизить итоговую стоимость объекта.

ЖСК с господдержкой предназначены не для всех. В них могут вступить конкретные категории россиян, их список утвержден постановлением Правительства РФ. И это:

• многодетные семьи;
• военнослужащие;
• госслужащие;
• сотрудники государственных научных организаций;
• сотрудники органов внутренних дел, а также имеющие специальные звания полиции и служащие в войсках национальной гвардии;
• работники оборонно-промышленного комплекса;
• молодые ученые.

Россияне всех перечисленных категорий могут вступить в ЖСК с господдержкой в любом регионе страны, и лишь один раз в жизни.

Как создать ЖСК с господдержкой

ЖСК с господдержкой создается в несколько этапов:

1. Необходимо найти единомышленников, готовых вступить в кооператив и располагающих для этого средствами (их должно быть не менее 5 человек).

2. Найти подходящий земельный участок (он должен быть неиспользуемый) и направить обращение о том, что его требуется передать под строительство. Обращение направляется в муниципалитет или на имя организации, в ведомстве которой числится эта земля.

3. Направить обращение в муниципалитет о включении людей в ЖСК.

4. Создать ЖСК, оплатить вступительный взнос, провести собрание учредителей, принять устав и зарегистрироваться в налоговой в качестве юридического лица. При несоблюдении всех формальностей можно столкнуться с серьезными проблемами, вплоть до ликвидации организации по решению суда.

5. Заключить договор на безвозмездное пользование участком.

6. Выбрать подрядчиков, определить, каким должен быть будущий дом и количество квартир в нем, установить размер паевого взноса на каждого участника (стоимость строительства распределяется между всеми членами ЖСК в соответствии с площадью их будущей квартиры), утвердить общий бюджет, установить график платежей.

Чем больше участников ЖСК, тем быстрее будет завершено строительство МКД.

Как стать членом накопительного строительного кооператива

Алгоритм действий здесь значительно проще, чем у ЖСК с господдержкой. Этапов всего четыре:

1. Выбор организации из реестра ЖНК (делается это на сайте Центробанка).

2. Выбор понравившейся квартиры в доме, который строит организация-партнер.

3. Регистрация в налоговой в качестве члена ЖНК.

4. Внесение оплаты в соответствии со всеми необходимыми взносами.

Плюсы и минусы ЖСК

Преимущества:

• Нет ипотеки – можно купить жилье без кредита и без переплат;
• Ниже стоимость – квартиры в ЖСК дешевле рыночных;
• Гибкие условия – взносы можно платить поэтапно;
• Совместное управление – участники влияют на процесс строительства.

Недостатки:

• Риск недостроя – если кооператив не соберет деньги, дом могут не достроить;
• Нет защиты 214-ФЗ – если застройщик обанкротится, вернуть деньги сложнее;
• Долгий срок – строительство может затянуться на годы;
• Очередь на жилье – квартиры распределяются по очередности или решению собрания.

Доверяй, но проверяй

ЖСК – не самый популярный, но вполне рабочий способ купить себе жилье. Он подходит тем, кто готов к рискам, готов ждать и хочет сэкономить. Однако из-за того, что на пайщиков не распространяется действие 214-ФЗ, важно тщательно выбирать кооператив и застройщика, а также убедиться в том, что существуют реальные гарантии завершения строительства.

Как себя обезопасить перед вступлением в ЖСК:

• Изучите устав кооператива (кто управляет деньгами, как распределяются квартиры и т.п.);
• Проверьте застройщика (есть ли у него завершенные проекты, не было ли судов);
• Убедитесь, что земля находится в собственности, иначе стройку могут остановить;
• Посмотрите график взносов (сможете ли вы их платить, устраивают ли вас сроки и размеры платежей).

Читайте также:

Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива: актуальность, риски, возможности

Как купить квартиру без ипотеки и прочих кредитов: шесть возможных способов

Автор: Евгения Рекшан