Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) похож на кассу взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева рассказала порталу Novostroy-M.ru об особенностях ЖНК и рисках, с которыми связана покупка недвижимости по такой схеме. 

Что такое ЖНК

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) представляет собой добровольное объединение граждан, созданное для покупки жилья при помощи совместно накопленных паевых взносов. ЖНК регулируется 215-ФЗ и другими законами, контролирующими деятельность потребительских кооперативов. 

Согласно законодательству, денежные средства пайщиков кооператив вправе использовать для приобретения или постройки жилья (в том числе в многоквартирных домах). Также ЖНК может сам выступать в качестве застройщика, либо исполнять роль участника долевого строительства (используя общие денежные средства). Минимальное количество участников кооператива — 50 человек, а максимальное — 5000. Вступить в организацию может любой гражданин, достигший 16 лет.

Процесс вступления в ЖНК довольно прост:

1. будущий участник пишет заявление о вступлении в организацию соответствии с Уставом кооператива и 215-ФЗ;

2. после положительного решения руководства ЖНК о принятии гражданина в организацию сведения о нем вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (согласно 129-ФЗ);

3. участник оплачивает вступительный взнос и первый паевый взнос;

4. После пайщик получает документ, подтверждающий его членство в кооперативе. Это может быть договор паенакопления либо аналогичный, к примеру, договор участия в ЖНК. 

При этом минимальный взнос для вступления в жилищно-накопительный кооператив законодательством не предусмотрен — каждое объединение эту сумму определяет самостоятельно.

Нужно отметить, что также кооперативы самостоятельно рассчитывают размер паевых взносов и сумму, накопив которую участник может приобрести жилье или начать его строительство. Также руководством ЖНК назначается график внесения паевых взносов и возможные условия привлечения заемных средств. 

То есть, вступив в кооператив, участник делает первоначальный взнос. Затем, согласно графику, оплачивает паевые взносы, и, накопив нужную сумму, покупает себе квартиру (готовую или в строящемся доме). Затем он, так же по графику, выплачивает остаток стоимости квартиры не позднее срока, оговоренного, как максимальный для погашения.  Конечно, при расчетах учитывается тот факт, что паевые взносы участников объединения должны компенсировать организационные затраты ЖНК. Другими словами, пайщики  еще оплачивают членские взносы (чаще это небольшой процент от стоимости жилья, например, 0,05%).

Формы участия в ЖНК существуют самые разнообразные.

Основные требования к форме ЖНК — соответствие действующему законодательству и надежность организации с финансовой точки зрения. Нужно уточнить, что под формой участия в ЖНК подразумевается способ внесения паевых взносов (график), их размеры, а также условия, при которых участник может приобрести квартиру (сумма, которую необходимо накопить, например, 50% от общей стоимости квартиры).

Согласно п.2. ст.27 215-ФЗ формы участия в ЖНК обязательно устанавливают:

1. минимальный и максимальный периоды внесения паевых взносов, минимальный размер взносов (или способ определения их размеров), часть паевого взноса, после накопления которой кооператив может приобрести участнику квартиру или начать ее строительство;

2. максимальный срок, предназначенный для погашения оставшейся части паевого взноса;

3. размеры и график платежей в счет паевого взноса;

4. возможные условия привлечения заемных средств.

Отдельно стоит отметить, что часть паевого взноса участник ЖНК может внести в зачет старой квартиры (как при системе взаимозачетов ссылка). При этом нужно помнить, что в таком случае недвижимость продается, как правило, по стоимости ниже рыночной.

Примечательно, что в качестве взносов в ЖНК можно использовать материнский капитал. Эта возможность регулируется  п. 2 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.03.2013).

Преимущества и риски покупки квартиры по схеме ЖНК

К основным преимуществам при покупке недвижимости по схеме ЖНК можно отнести:

1. минимальный первоначальный взнос;

2.  отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов для вступления в кооператив;

3. низкие проценты при погашении платежа за квартиру по рассрочке.

Что касается рисков приобретения квартиры по схеме ЖНК, к ним в первую очередь относят стандартные минусы участия в любом потребительском кооперативе. Во-первых, это возможность исключения из кооператива по решению общего собрания. Во-вторых, возможность убытков, связанных с расходами на деятельность кооператива (в пределах своих паенакоплений). В-третьих, наличие вступительного взноса в ЖНК, который практически не включается в счет стоимости приобретаемой квартиры и ежемесячных/ежегодных членских взносов, а  также присутствие риска дополнительных платежей в случае убытков ЖНК.

Основным же риском покупки недвижимости по этой схеме является тот факт, что до момента выплаты участником кооператива полной стоимости, квартира принадлежит ЖНК. Таким образом, длительное время покупатель не может распоряжаться своей недвижимостью и в случае банкротства кооператива рискует оказаться в весьма невыгодном положении.

Чтобы минимизировать эти риски, перед вступлением в ЖНК необходимо крайне внимательно изучить все его документы. Прежде всего нужно ознакомиться с Уставом ЖНК (проверить его соответствие со ст.18 215-ФЗ). Важно убедиться в существовании ЖНК (заказать выписку из ЕГРЮЛ). Также стоит понять, насколько честно функционирует кооператив — сопоставить количество членов объединения с числом приобретенных через него квартир.

Чтобы избежать резкого увеличения стоимости квартиры после выплаты основной части пая, необходимо внимательно изучить, что прописано в договоре об индексации паевого взноса (важно заметить, что законодательство не устанавливает рамки индексации), а также настоять на ограничении роста стоимости жилья разумными пределами.

После вступления в ЖНК следует получить заверенные копии соответствующих документов (копию решения о приеме и копию протокола собрания).

При досрочном выходе из ЖНК пайщик теряет вступительный взнос и членские взносы. Также на него может быть наложена неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом (размер не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа). Более того, согласно  п.4. ст.32 215-ФЗ возврат паевого взноса может затянуться до двух лет. В случае, если квартира пайщику уже была передана, возврат этого взноса производится после освобождения жилья.

В целом, нужно отметить, законодательство хорошо справляется с регулированием ЖНК, поэтому этот рынок активно развивается, и, вероятно, будет увеличиваться. Хотя сейчас доля продаж квартир в новостройках через ЖНК не велика по сравнению с другими формами приобретения квартир.

Отличие ЖНК от ЖСК

Основное отличие ЖСК от ЖНК заключается в том, что ЖСК создается для строительства одного конкретного здания, а ЖНК не ограничен столь тесными рамками и может направлять свои средства на приобретение квартир в самых разных домах.

Практически все ЖСК в настоящий момент действуют исключительно на основании ФЗ-214, гражданского и жилищного кодексов РФ.  А деятельность ЖНК, в основном, регулируется специальным законом ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Также эти две формы отличаются по принципам накопления и использования паевых взносов. ЖНК больше похожи на кассы взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. В последующем пайщик возвращает ссуду и оплачивает проценты за ее использование. При этом, чем больше срок накопления первоначального взноса, тем больше и срок погашения ссуды. В ЖСК же паевые взносы целиком направляются на строительство дома.

К недостаткам ЖСК относится риск внесения дополнительных денежных средств в случае, если объединение не сможет построить дом  на основании паевых взносов всех членов кооператива. Заселение в квартиры, принадлежащие ЖСК, возможно до полной выплаты пая, при этом сроки его выплаты регламентируются только уставом кооператива и/или договором паенакопления.

К недостаткам ЖНК относится длительность периода накопления минимального взноса, на протяжении которого пайщик не может въехать в приобретаемую квартиру. А также то, что, даже вселившись в квартиру, он не является ее собственником, пока долг кооперативу полностью не погашен.

Впрочем, при покупке квартиры по любой из схем - и ЖНК, и ЖСК, участник до момента полной выплаты пая не является собственником недвижимости и не может получить имущественный налоговый вычет до погашения долга.