Новострой-М и агентство элитной недвижимости Delta estate начинают цикл совместных публикаций. В первом материале управляющий партнер компании Елена Земцова рассказывает о возможных последствиях отмены долевого строительства. По мнению эксперта, в конечном итоге от нововведений пострадают покупатели жилья, а не только девелоперы: снизится качество проектов, цены на новостройки вырастут, а «серых» схем станет больше.
Для кого отмена долевого строительства станет фатальной?
В первую очередь пострадают, естественно, застройщики. Небольшие компании и новички на рынке не имеют необходимого опыта в строительстве жилых домов и к тому же не всегда располагают достаточными оборотными средствами, чтобы вести стройку на собственные деньги. А обслуживание дорогих долгосрочных кредитов — это слишком большая финансовая нагрузка даже для крупных компаний. Если застройщик не сможет выйти на необходимый уровень продаж, то начнутся проблемы с выплатами по кредиту банку, а также повысятся коммунальные расходы на непроданные готовые квартиры.
Логично предположить, что для покрытия своих убытков девелопер начнет повышать цены на жилье. В условиях и так сниженного спроса это только еще больше затормозит продажи. А дальше недалеко и до банкротства. Поэтому из-за отсутствия альтернативных источников финансирования небольшие застройщики будут вынуждены либо уйти с рынка, либо входить в партнерские программы с крупными компаниями. В итоге это приведет, во-первых, к снижению объемов строительства в целом, а во-вторых — к уменьшению конкуренции между девелоперами и формированию олигополистического рынка. И в конечном счете в проигрыше все равно останутся покупатели жилья.
Отсутствие острой конкуренции может негативно сказаться на качестве реализуемых проектов. Застройщики уже не настолько будут заинтересованы использовать инновационные проектные решения и материалы для повышения конкурентоспособности своих проектов. В целом отмена долевого строительства не очень выгодна для покупателя, так как практически наверняка цены на готовые квартиры поднимутся, а также больше нельзя будет сэкономить, купив квартиру на стадии котлована. Стоит сказать и об инвесторах, хотя доля инвестиционных сделок в общем объеме в последнее время серьезно сократилась. Эта категория покупателей в принципе уйдет с рынка.
Чем банкам и государству выгодна отмена долевого строительства?
Для банков отмена долевого строительства, конечно, выгодна, ведь они фактически смогут получать двойную прибыль: от займов, выданных застройщикам, а также в виде платежей и процентов по ипотечным кредитам от квартир в том же жилом комплексе. Все деньги, полученные от дольщиков, и средства компенсационного фонда будут аккумулироваться в банке, который вполне может пускать их в оборот и получать проценты, например, от потребительского кредитования.
В то же время из-за нестабильной экономической ситуации в стране и сохранившейся зависимости многих застройщиков от импортных материалов на фоне скачков валюты для банков входить в долгосрочные строительные проекты — большой риск. Понимая, что иных вариантов, кроме получения кредита, у застройщика для финансирования проекта практически нет, банки начнут ужесточать требования и повышать процентные ставки.
Фактически строительная отрасль станет зависима от банковской. В сложившейся ситуации в выигрышном положении окажутся крупные застройщики — лидеры рынка. Для них получить кредит на более выгодных условиях проще из-за давно устоявшихся партнерских отношений с большинством банков. Помимо банков существует очевидная выгода и для государства, которое снимает с себя ответственность. В случае проблем у девелопера достройка объектов будет происходить исключительно за счет банка, финансирующего стройку, а не за счет госбюджета. При этом пока нет четкого механизма защиты со стороны государства эксроу-счетов в случае банкротства самого банка.
Как застройщики будут обходить новые требования?
В идеале основная цель отмены долевого строительства — это устранение обманутых дольщиков как явления, но на практике нас ждет новая волна обманутых людей, купивших квартиры по альтернативным схемам, к которым наверняка обратится часть застройщиков. В частности, это предварительный договор купли-продажи, а также покупка через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) и ЖНК (жилищные накопительные кооперативы). Покупатели в этом случае будут действовать на свой страх и риск без каких-либо гарантий со стороны государства. Тем не менее, скорее всего, часть застройщиков все же уйдет на «серый» рынок финансирования, а для привлечения покупателей на такие условия они будут снижать цены на 10–20% по сравнению со среднерыночными. Поэтому в контексте прогнозируемого повышения стоимости жилья, построенного в соответствии с 214-ФЗ, доля таких «серых» сделок может серьезно возрасти.
Как итог в перспективе нас может ждать появление волны обманутых пайщиков. Основная проблема в том, что покупка квартир через ЖСК И ЖНК пока не регулируется 214-ФЗ, а значит, обманутые пайщики не могут рассчитывать на возмещение через компенсационный фонд и помощь в достройке объекта со стороны государства. Поэтому если кооператив признается банкротом, то достраивать дом будут исключительно пайщики за собственный счет. Вернуть вложенные средства также проблематично: это можно сделать только при выходе из кооператива, за что предусмотрен штраф. Но даже в этом случае никто не возместит вступительные и членские взносы.
К слову, шансов столкнуться с долгостроем при покупке квартиры через кооператив даже больше чем через ДДУ. В договоре ЖСК сроки сдачи дома фактически не зафиксированы и могут неоднократно переноситься в одностороннем порядке. Взыскать с ЖСК неустойку за задержку строительства в судебном порядке при этом практически невозможно.
В целом правила, по которым реализуются квартиры через ЖСК и ЖНК, в большей степени защищают самих застройщиков и кооперативы, а для покупателей такие схемы крайне рискованны. Скорее всего, к таким «серым» схемам будут прибегать не совсем добросовестные застройщики, которым банк никогда не выдаст кредит на реализацию проекта ввиду их сомнительной репутации. Для девелопера создание собственного жилищного кооператива — хорошая возможность выгодно реализовать свой проект с минимальными обязательствами перед пайщиками.
Читайте также
«Поправки к 214-ФЗ серьезно урезают права тех, кто покупает большие квартиры»
«Вся верхушка застройщиков находится в зоне финансовой неустойчивости»
«Риски покупателей жилья перекладываются на банки»
Блиц-опрос: чем грозит «скоропостижный» отказ от долевого строительства
«Последствия реформы будут фатальными: начнутся массовые банкротства компаний, цены вырастут»
Дата публикации 27 июня 2018
