Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate, рассказала порталу Новострой-М о том, что создание специализированного компенсационного фонда, в который будут отчисляться 1,2% от стоимости каждого ДДУ, даст дольщикам дополнительные гарантии, но вместе с тем сам механизм расчета этой компенсации не продуман.

Предельный размер возмещения обманутым дольщикам, который можно получить за квартиру площадью не более 120 кв. м, совершенно не обоснован. 120 метров - не такая уж и большая площадь для современных новостроек премиум-класса, а на рынке элитной жилой недвижимости зачастую реализуются объекты значительно большего метража. Компания Delta Estate специализируется исключительно на недвижимости бизнес и премиум сегмента, и в нашей базе квартир площадью до 120 кв. м не более 30%. Большая доля наших покупателей – семейные пары, в том числе с детьми. Трех- и четырехкомнатные квартиры в этом случае - оптимальный вариант, но в большинстве жилых комплексов такие объекты по площади выходят за рамки установленных 120 квадратных метров. 

Для наглядности рассмотрим объекты, которые сейчас уже находятся на этапе строительства. Они не попадают под поправки к 214-ФЗ, но дают понимание того, насколько невыгодным может быть компенсационное ограничение для покупателей элитной недвижимости. Например, трехкомнатные апартаменты в строящихся жилых комплексах, сдача которых планируется на 2018-2019 год, стартуют от 117 кв. м, а четырехкомнатные уже от 160 кв. м, что на 40 «квадратов» больше верхней границы. В денежном выражении это около 25-30 млн рублей, которые может потерять покупатель, в случае возникновения проблем у застройщика. Плюс ко всему сумма возмещения будет рассчитываться исходя не из реальной стоимости квартиры, а умноженной на среднюю региональную стоимость жилья на момент покупки. С учетом сильного разброса в ценах на жилье разного класса и в разных локациях даже одного региона, сумма компенсированных денежных средств может быть значительно меньше потраченных. В этом случае покупатели квартир в жилых комплексах бизнес и премиум класса будут вынуждены либо согласиться на компенсационную выплату и потерять значительную сумму, либо ждать, когда проблемный объект достроит другой застройщик. Но на практике ждать можно годами.

Получается, что в связи с поправками к 214-ФЗ в наиболее невыгодном положении оказались именно покупатели элитной недвижимости. Несмотря на то, что все поправки к 214-ФЗ направлены на то, чтобы избавиться от такого понятия как «обманутый дольщик», все же серьезно урезаются права тех, кто покупает большие квартиры, метраж которых превосходит установленные границы.

Аналитики Delta Estate отмечают, что основная масса сделок в 2017 году была совершена с квартирами средней площадью около 120-130 кв. м. Возможно, именно на эти цифры опирались законодатели, устанавливая границы по площади для компенсационных выплат. Вместе с тем совершались сделки и со значительно большими площадями. Так, самая крупная сделка на конец 2017 года – покупка квартиры площадью 377 кв. м в ЖК Knightsbridge Private Park в Хамовниках. Средняя цена квадратного метра на элитное жилье при этом составила около 680 тыс. руб. Если же говорить о рынке новостроек Москвы в целом, то в январе 2018 года средняя стоимость квадратного метра находится на уровне 315-320 тыс. руб., что почти в 2 раза меньше.

Естественно, присутствует большой разброс между разными районами города. Средняя цена квадратного метра в районе Выхино-Жулебино – 166 тыс. рублей, а на Арбате – уже 846 тыс. рублей. Минстрой в третьем квартале 2017 года и вовсе утвердил нормативную цену квадратного метра для Москвы – 90 400 рублей за квадратный метр, для Подмосковья – 54 479 рублей. Очевидно, что цены занижены и далеки от реальности. Разница огромна, но размер компенсации все равно будет рассчитываться по среднему значению. В связи с этим, можно говорить о том, что полного возмещения в случае банкротства застройщика, люди, покупающие элитное жилье по договору долевого участия, все равно не получат.

По данным Минстроя, идея ограничения разработана по аналогии с механизмом, применяемым Агентством по страхованию вкладов, которое компенсирует вкладчикам до 1,4 млн рублей. Такая же система,  ограничивающая  максимальную сумму возмещений, предусмотрена и во многих европейских странах, что не могли не учесть наши законодатели. Однако на вопрос, почему именно цифра 120 кв. м стала предельной, ответить сложно.

Можно однозначно говорить о том, что поправки в основном предусматривают защиту граждан, покупающих по ДДУ доступное жилье. Состоятельным же гражданам, вкладывающим средства в элитную недвижимость, возможные проблемы по долгостроям придется брать на себя. Также стоит обратить внимание на поправку, касаемо того, что один дольщик может претендовать на компенсационные выплаты только по одной квартире. Очевидно, что законодатели пытаются таким образом исключить из компенсационного механизма и инвестиционные квартиры.

В целом, внесенные поправки к 214-ФЗ и создание компенсационного фонда несомненно важный шаг на пути решения такой важной проблемы как долгострои и «обманутые дольщики». Но ситуация представлена достаточно поверхностно. Невозможно ставить в один ряд дорогое элитное жилье и жилье комфорт-класса и оценивать их по единой виртуальной рыночной цене квадратного метра, которая, к тому же, скорее всего не соответствует действительности. А установление ограничений по площади и вовсе урезает права дольщиков.