С 1 июля 2019 года договоры долевого участия заключать будет нельзя, это значит, что девелоперы смогут строить жилье только на собственные средства или заемные, таким образом, роль банков станет еще заметнее. Заместитель председателя правления, управляющий московским филиалом Банка МБСП Максим Анищенков в интервью порталу Новострой-М рассказал о том, готовы ли банки к окончательному переходу строительной отрасли на проектное финансирование, а также о том, как сейчас происходит получение кредитов застройщиками.
Что говорят потенциальным покупателям новостроек новости об открытии кредитных линий для застройщиков? Какие выводы они могут сделать по этой информации?
В сегодняшней рыночной ситуации банки ежедневно совершенствуют системы риск-менеджмента, в результате кредитуют только тех застройщиков, которые показывают стабильность и высокую эффективность работы. Открытие кредитной линии говорит о том, что застройщик прошел банковскую экспертизу, процесс строительства будет контролироваться банком, объект будет достроен и сдан в срок, застройщику можно доверять.
Легко ли застройщику получить кредит у банка? Изменились ли как-то условия и требования за последние несколько лет?
Финансирование застройщика — это не покупка продуктов в магазине и не кредит на потребительские нужды, а совместная работа финансистов застройщика с сотрудниками банка. По практике — основная сложность возникает в подготовке и предоставлении объемного пакета документов, который охватывает все сферы деятельности компании за последние несколько лет. Список документов — не выдумка отдельно взятого банка, он вытекает из нескольких положений и указаний Банка России, которые, по сути, регламентируют анализ заемщика. Документы тщательно анализируются сотрудниками банка, неизбежно возникают уточняющие вопросы, ответы на которые, как правило, банк находит в диалоге с застройщиком. Если у компании грамотные и аккуратные финансисты, такая совместная работа протекает легко.
Портрет заемщика предполагает устойчивое развитие компании не менее пяти лет, прибыль от основной деятельности, разумное соотношение собственных и заемных средств под проект, наличие имущества для залогового обеспечения кредита. Такая стратегия позволяет для всех снизить кредитные риски.
Условия и требования к кредитованию застройщиков за последние несколько лет изменились, как в целом изменился рынок и требования регулятора. Основные преобразования произошли в части анализа: он стал более детализированным и затрагивает не только заемщика, но и экономически связанные с ним компании.
Какие ставки сейчас предлагают банки для застройщиков?
Единой продуктовой линейки нет и быть не может. В Банке МБСП каждая сделка структурируется индивидуально исходя из потребностей клиента и анализа его финансовой деятельности. Срок кредитования — до 2-х лет, средняя ставка в среднем до 15%. Обеспечение должно быть ликвидным и достаточным для того, чтобы полностью покрыть обязательства кредитного риска.
Объемы банковского финансирования вернулись на докризисный уровень, или об этом пока рано говорить?
Об этом пока говорить рано. С моей точки зрения, объемы не растут по причине того, что банков стало меньше, рынок монополизируется. Если три года назад было, условно, 200 банков, которые боролись за заемщиков, то сейчас из них осталось 20, которые готовы заемщиков кредитовать. Объемы ликвидности на рынок вернулись, и спрос есть, но предложение существенно сжалось. Если ранее банки стояли в очереди к заемщикам, то сейчас все наоборот. У небольшого количества банков есть широкий выбор заемщиков. И банки более требовательно подходят к этому выбору.
Как вы относитесь к потенциальной отмене продаж квартир в новостройках по ДДУ и переходу на проектное финансирование?
С позиции решения проблемы с обманутыми дольщиками и недобросовестными застройщиками — положительно. Но самое важное — это грамотное внедрение механизма повсеместного перехода на проектное финансирование жилищного строительства.
Большинство застройщиков работают по схемам проектного финансирования, банки целевым образом финансируют отдельно взятый проект. И это соответствует современной парадигме в методологии банковского кредитования.
Готовы ли банки к более активному участию в рынке строящегося жилья? Для банков это новые трудности или преимущества? Есть ли так называемое «банковское лобби», которое пытается заполучить больший кусок рынка недвижимости?
Для банков это и новые трудности, и преимущества. Трудности заключаются в том, что риски покупателя перекладываются на банки. Преимуществом, безусловно, будет являться доход. Новые правила уже подталкивают к необходимости формирования небольшого количества уполномоченных банков, так как компенсация стоимости привлекаемых средств у банков возможна за счет концентрации большого количества застройщиков в ограниченном перечне банков, у которых будет присутствовать ограничение уровня ставок и увеличение сроков проектного финансирования.
Есть ли у вас данные, как застройщики сейчас используют кредитные линии? Насколько они их «выбирают», на какие цели пускают заемные средства?
Клиентами МБСП являются крупнейшие компании в Санкт-Петербурге и Москве, они используют взвешенный и разумный подход к управлению кредитными линиями и пользуются ими в случае необходимости с четкими целями: на финансирование основной деятельности. Банк рассматривает кредитные проекты и открывает линии на финансирование текущей деятельности заемщика под конкретный объект и на приобретение новых пятен под застройку. В основном это гражданское строительство.
Есть ли угроза повышения цен на недвижимость, если застройщики будут полностью строить проекты за счет банковского финансирования?
Я считаю, что такой угрозы нет. Процентные ставки и инфляция стабилизировались и находятся на рекордно низких уровнях. Проектное, целевое финансирование будет снижать риски для всех участников — покупателей, застройщиков и банков.
Основные факторы, которые будут влиять на стоимость — это реальные располагаемые доходы населения, его уверенность в будущем и инфляция с одной стороны, объемы нового строительства — с другой.
Читайте также:
Блиц-опрос: чем грозит «скоропостижный» отказ от долевого строительства
«Есть несколько причин не откладывать покупку недвижимости»
«Не менее 50% застройщиков могут уйти с рынка из-за изменений в 214-ФЗ»
Дата публикации 19 июня 2018
