Разнообразие новостроек бизнес-класса на столичном рынке возросло в последние годы настолько, что многие клиенты потеряли ориентиры, что считать жильем этого сегмента. Специально для Новострой-М Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, на примере нового проекта компании показывает, как застройщики выходят из этой ситуации и как может выглядеть новый формат жилых комплексов бизнес-класса.
Какие тренды на рынке новостроек Москвы вы бы выделили сегодня?
На мой взгляд, сегодня рынок новостроек Москвы, особенно в сегменте бизнес-класса, переживает новый качественный перелом. Прежде всего, речь идет о формате жилых комплексов: меняется представление о том, как должны выглядеть новостройки бизнес-класса.
Не секрет, что в последние годы грань, разделяющая сегменты «комфорт» и «бизнес», во многом стала призрачной. И вот от этого девелоперы проектов бизнес-класса сейчас стараются уйти, им нужно дать более интересный продукт, глядя на который покупатель сразу поймет, что перед ним объект бизнес-, а не комфорт-класса.
Недавно ваша компания вывела на рынок крупный проект – 20 корпусов, среди которых есть даже city house (таунхаусы). Как возникла идея проекта? Почему он включает и city house – сегодня есть спрос на такое жилье?
Наш новый проект «Now. Квартал на набережной» – это как раз попытка дать рынку новое видение того, каким должен быть современный ЖК бизнес-класса. Можно сказать, идею нам «подсказала» сама площадка.
Во-первых, фактически участок в затоне Новинки станет частью нового «центра» Москвы, который сейчас формируется в бывшей промзоне ЗиЛ. Уже сейчас понятно, что это будет прогрессивный, автономный, модный эпицентр жизни в столице.
Было бы странным с нашей стороны развивать здесь какой-либо «проходной» проект, ведь градостроительными властями и работающими в этой локации девелоперами задана высокая креативная планка.
Во-вторых, участок находится в прибрежной зоне, и мы решили сформировать застройку так, чтобы максимальное число новоселов могли получать эстетическое удовольствие от жизни у воды. Это обусловило разноэтажный и мультиформатный облик зданий. В квартале будут как таунхаусы, так и низкоэтажные здания, которые в пределах МКАД, пожалуй, можно встретить только в элитном сегменте.
В релизе было сказано, что ни один дом не будет похож на другой, также запроектированы «витиеватые» бульвары и много другого интересного. Кто предложил такой облик? Привлекает ли он покупателей?
На мой взгляд, у потенциальных покупателей жилья бизнес-класса намечается «усталость» от кварталов-колодцев, которых сейчас появилось очень много в проектах данного сегмента.
Экономика такого заимствования из практики строительства жилых комплексов комфорт-класса понятна: больше плотность, выгоднее цены. Поскольку мы строим целый район, то решили создать его более «живым» с точки зрения планировки, чтобы у его жителей появилось ощущение присутствия в европейском городе: бульвары с разноуровневым рельефом, разноэтажные и непохожие друг на друга дома, вместе с тем подчиненные общей архитектурной идее, скверы, приватные и общественные пространства.
В итоге, нам удалось уйти от стандартной микрорайонной застройки и создать действительно своеобразный квартал. И, конечно, главными эпицентрами социальной жизни станет центральный бульвар проекта «Now. Квартал на набережной», а также благоустроенная набережная.
Минимальная цена на старте продаж была 7,2 млн, но очень скоро выросла до 8,2 млн. Чем вызвано такое резкое повышение цен?
Стартовая цена продажи – это всегда в какой-то степени лотерея, особенно когда вы предлагаете на рынке проект, не имеющий точных аналогов. Поэтому реальное ценообразование начинается только когда появляется возможность оценить интенсивность запросов покупателей, бронирующих варианты квартир в жилом комплексе.
Именно на этом этапе мы поняли, что спрос очень высокий, и что изначально недооценили потенциал проекта, что и обусловило пересмотр цен.
Проект продается по эскроу-счетам, партнером выступает Сбербанк. Покупатели сейчас уже понимают, что такое эскроу-счет, им понятна процедура сделки или все это приходится объяснять?
Конечно, далеко не все покупатели до конца понимают суть произошедших изменений на рынке новостроек, и, если это необходимо, наши менеджеры доходчиво разъясняют, что такое эскроу, проектное финансирование.
Пока мы ни разу не столкнулись с неприятием новой модели жилищного строительства, хотя иногда клиенты берут паузу, чтобы самим разобраться в реформе, но речь идет о непродолжительных периодах.
Более того, для покупателя процедура заключения договора долевого участия не претерпела сильных изменений, поэтому некоторые клиенты не стараются вникать во все детали реформы. Впрочем, конечно, значительная часть покупателей (примерно 40%) приходят в офис продаж уже с четким пониманием новых «правил игры».
Какая инфраструктура запланирована в проекте?
В «Now. Квартал на набережной» мы запланировали строительство школы на 550 учеников и детского сада на 90 воспитанников. Помимо этого, жители квартала смогут воспользоваться подземным паркингом площадью 14 тыс. кв.м.
В стилобатной части жилых корпусов также запланировано большое количество разных коммерческих сервисов. При этом надо понимать, что рядом строится огромный район «Зиларт», в котором появятся дополнительные объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, так что жители района ни в чем нуждаться не будут.
Как вы смотрите на соседство с детским парком «Остров мечты»? Это плюс или минус (шум, трафик)?
Мы рассматриваем соседство с по-настоящему уникальным рекреационным объектом исключительно как плюс. «Остров мечты» – это крупнейший развлекательный парк в Европе, который будет интересен в том числе и жителям квартала, с учетом того, что значительная их часть – семейные люди.
При этом он находится на вполне комфортном удалении от «Now. Квартал на набережной», примерно в двух километрах, что займет 20 минут ходьбы. То есть до парка можно дойти пешком, и одновременно он не расположен так близко, чтобы жители района слышали какой-либо шум.
Что касается трафика, то полуостров Нагатинской поймы в скором времени будет соединен с «континентальной» Москвой двумя новыми автомобильными и одним пешеходным мостом, что поможет разгрузить проспект Андропова.
Планирует ли ваша компания выводить новые проекты в 2020 году? Или сконцентрируетесь на строительстве текущих? Вы окончательно ушли из Подмосковья, Новую Москву не рассматриваете?
В планах есть вывод на рынок в 2020 году еще одного «московского» проекта бизнес-класса, но об этом еще рано говорить. Когда будем готовы, обязательно расскажем все подробности.
Ваш прогноз относительно цен на новостройки до конца года? Вырастут ли они больше инфляции? Ожидаете ли вы скачок спроса из-за подешевевшей ипотеки?
Я полагаю, что текущий средний уровень цен по рынку уже нельзя назвать низким, поэтому в целом стоимость квадратного метра будет стагнировать. Однако это не отменяет повышения цен в отдельных наиболее ликвидных проектах, на которых сконцентрировано внимание покупателей.
При этом коррекция ипотечных ставок, на мой взгляд, позволит стабилизировать снижающийся спрос, но не приведет к резким скачкам активности клиентов.
Каким вам видится завершение этого года на рынке новостроек? Формируются ли уже какие-то новые тренды на 2020 год?
На мой взгляд, 2019 год закончится на рынке новостроек без крупных потрясений: мы не увидим ни резких скачков, ни падений спроса или цен. Сейчас нет предпосылок для таких сценариев из-за слабого экономического роста.
При этом застройщики стараются сконцентрироваться на проектах, которые реализуются в рамках новых правил игры, то есть для них этот период также будет непростым.
Читайте также
Бизнес-класс будущего: какие новостройки девелоперы собираются возводить в Москве
Московская квартира-студия бизнес-класса за год подорожала в среднем на 2 млн рублей
Дата публикации 25 октября 2019
