В 2019-м строительную отрасль ждет довольно непростой год, перемены которого положат начало новой эры для всего российского рынка недвижимости. Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, специально для Новострой-М рассказал, по каким критериям власти будут отбирать новостройки, застройщикам которых разрешат продажи по старой схеме, без перехода на эскроу-счета.
В конце декабря президентом Российской Федерации был подписан закон об эскроу-счетах с 1 июля 2019 года, который предусматривает переход на новую схему финансирования проектов. Причем это коснулось не только новых проектов, но и уже запущенных.
Несмотря на разное, порой совершенно негативное отношение профессиональных участников рынка к новому законопроекту, закон подписан президентом, и это уже факт, поэтому застройщикам все равно придется подстраиваться под новые реалии рынка. Все мы прекрасно понимаем, новый законопроект принесет благо конечному потребителю – покупателю, и его риски будут сведены к нулю.
На протяжении 2018 года, было высказано достаточно много мнений и домыслов, как же будет в итоге работать новый законопроект в конечной редакции. И только в конце прошлого года стало более-менее понятно – государство кардинально настроено сменить старую схему работы на новую без каких-либо серьезных отклонений и послаблений, и эскроу-счета будут обязательны не только для новых, но и уже строящихся проектов. При этом исключения из правил все же будут, но только для тех проектов, которые полностью соответствуют установленным Минстроем критериям.
Что же это за критерии?
Критерии отбора проектов, которые не перейдут на эскроу-счета, должны определить к весне этого года, а до 1 июля 2019-го, когда закон вступит в силу, будет представлен полный список «освобожденных» проектов. В итоге получится, что те девелоперы, на которых распространятся исключения, смогут продолжить работу через банковское сопровождение, а значит, и по ранее утвержденной финансовой модели.
Самый интригующий вопрос, который не оставляет равнодушным ни одного участника строительной отрасли – что это будут за критерии и как им соответствовать, чтобы продолжить привлекать средства дольщиков без использования эскроу-счетов. С большей долей вероятности можно предположить, что главными критериями отбора станут высокая стадия готовности проекта и количество уже заключенных ДДУ.
Один из вероятных сценариев конкретизации этих критериев – это степень готовности проекта не менее 50%, и, соответственно, не менее половины проданных лотов в проекте. Кроме того, возможны и дополнительные критерии, такие как кредитоспособность застройщика, его устойчивое положение на рынке и грамотная финансовая модель реализации проектов.
Почему делают исключения из правил
Государство полностью отдает себе отчет, что одномоментный переход на эскроу-счета всей стройотрасли – это достаточно радикальное изменение рынка, которое может привести к сокращению предложения и резкому повышению цен на недвижимость. Именно поэтому было принято решение о внесении в правила исключений, но только для тех проектов, где риск недостроя минимален. Поэтому, для того, чтобы переход на новую схему финансирования был более-менее спокойным и безболезненным, с определенной стадийностью и поэтапностью, - вполне логично вводить эти исключения.
Что будет с теми проектами, которые все же перейдут на новую схему финансирования?
Те застройщики, которые перейдут на эскроу-счета, вынуждены будут повысить цены на свои проекты – как минимум на ставку финансирования, которая по средним показателям будет не менее 8-10%. Конечно, это может привести к определенному дисбалансу на рынке, и часть компаний, которые не перейдут на эскроу-счета, получат явное конкурентное преимущество.
А что регулятор?
Государство прекрасно понимает, что у многих застройщиков могут возникнуть определенные трудности, поэтому меры по поддержке строительной отрасли, конечно, предприняты будут. Уже сейчас известно о планах создания специального небанковского продукта, позволяющий девелоперам, которые не получат по тем или иным причинам банковское финансирование, достроить свои объекты.
Кроме того, на днях стало известно о том, что ЦБ может опять вернуться к вопросу рассмотрения возможности для застройщиков поэтапного раскрытия эскроу-счетов, что, конечно, позитивно скажется на финансовой устойчивости многих игроков рынка.
В любом случае нужно дождаться финального решения со стороны правительства и банковского сектора, чтобы делать какие-либо окончательные выводы. Что касается нашей компании, то проект «Румянцево-Парк», который мы строим в Новой Москве, состоит из трех очередей, окончание строительства запланировано на 2023 год. Мы прекрасно отдаем себе отчет в том, что последующие очереди в проекте будем реализовывать через эскроу-счета и, конечно, готовы к этому масштабному событию.
Читайте также:
«Полностью переходить на эскроу-счета тяжело, эта технология не отработана»
Застройщики нашли лазейку для обхода эскроу-счетов
«Тестируется самая жесткая модель, которая должна завершить историю с обманутыми дольщиками»
Дата публикации 31 января 2019
