Евгений Романенко, финансовый директор федеральной компании «Талан», в интервью Новострой-М рассказал о том, как в 2019 году застройщики будут работать с эскроу-счетами и проектным финансированием, на сколько из-за этого могут повыситься цены на жилье и исчезнут ли риски стать обманутым дольщиком.
Все проекты в обязательном порядке переведут на эскроу-счета. Как в связи с этим изменится рынок новостроек?
Во-первых, он безусловно станет более надежным, что привлечет на него дополнительный спрос — тех консервативных людей, которые раньше делали выбор в пользу вторичного рынка. Этот дополнительный спрос должен компенсировать небольшой рост цен. Действительно, переход на счета эскроу увеличивает бюджет проекта на 3,5-4%, что отражается в цене для конечного покупателя — она может вырасти на 5%. По нашему опыту реализации проекта по эскроу-счетам, могу сказать, что покупатель готов платить за надежность дополнительную премию. И нужно также учитывать, что переход на эскроу будет стимулировать застройщиков строить быстрее, а это будет означать экономию покупателя, которая нивелирует это повышение цены. Ведь если девелопер будет строить на 6 месяцев быстрее (а это возможно при правильной организации процесса), то покупатель сэкономит на аренде квартиры.
Во-вторых, конечно, снизится влияние ценовой конкуренции и начнется настоящая конкуренция продуктом. Ведь разница цены на котловане и на средней и высокой стадии проекта будет не такая выраженная, значит, люди смогут видеть продукт, а не выбирать по рендерам.
Ваша компания уже перешла на работу по этой схеме, но все застройщики говорят, что это невыгодно, сложно и так далее. Так ли это? Расскажите про ваш опыт, почему вы не стали откладывать переход?
Мы полностью довольны тем, как идет реализация ЖК «Счастье» в Перми. Ведь вместе со схемой эскроу мы получили проектное финансирование по очень интересным условиям. Теперь ставка кредита напрямую зависит от темпов продаж. Сейчас у нас остатки на счетах эскроу в 2 раза превышают объем выбранного кредита и наша ставка — 0,01%. Мы раньше и мечтать не могли о таких условиях. Мы также можем поднять цены и снизить темпы продаж, выбрать путь наибольшей маржинальности, тогда ставка по кредиту вырастет до 5%, но будет покрыта увеличением цены. Такие условия нам удобны и позволяют гибко реагировать на изменения на рынке. Первое время, конечно, были сбои и административные сложности. Но теперь все бизнес-процессы полностью отлажены и никак не влияют на эффективность работы.
В целом решение заранее подготовиться к глобальным изменениям и протестировать все на одном проекте было правильным. Сейчас мы готовим уже второй проект по эскроу. Было понятно, что жить придется по-новому, и мы хотели раньше других получить этот опыт, а значит, дополнительное преимущество.
Застройщики говорят, что банки сами не понимают, как работать по эскроу-счетам, что у банков нет компетентных сотрудников, опыта оценки ликвидности девелоперских проектов и так далее. Говорят, что срок рассмотрения заявки от девелопера — до 6 месяцев. Так или это?
Да, действительно, вся проблема — в наличии, а вернее отсутствии у банков подразделений строительной экспертизы. Этих специалистов мало, поэтому они загружены текущими досье и явно не смогут быстро обработать весь необходимый в будущем объем. Однако сомнительно, что банки смогут быстро развернуть эти подразделения внутри. А без решения этого вопроса рассчитывать на быстрое согласование проектов в банках будет очень сложно.
Но главная проблема с банками не в этом. Необходимо, чтобы Центробанк изменил нормативы резервирования для банков, кредитующих строительную отрасль. А, возможно, и реализовал какие-то налоговые преференции. Иначе банки будут не в состоянии прокредитовать весь необходимый объем строительства.
В отсутствие этих решений девелоперам будет невозможно выполнить требования закона к финансированию проекта. Сейчас мы все проекты должны привести в соответствие новому закону, а, значит, везде обеспечить 15% собственного капитала. И это практически недостижимо. И тогда у нас есть 2 пути: отложить в долгий ящик часть проектов, что означает общее снижение объемов строительства в стране. Или все-таки снизить требования к нормативам резервирования для банков, чтобы они могли кредитовать все проекты, прошедшие у них согласование.
Почему предложение о раскрытии денег дольщиков поэтапно для застройщика не находит отклика среди банковского сообщества и властей? Ведь за рубежом именно так работают?
Это вопрос к банкам и власти. Видимо, принято решение сначала протестировать самую жесткую модель, которая должна завершить в принципе историю с обманутыми дольщиками.
На сколько вырастут цены на квартиры в новостройках в следующем году? Связанно ли это будет только с переходом на эскроу-счета?
Кроме перехода на эскроу, которое может на 5% увеличить цены на жилье, есть еще повышение НДС до 20%, которое увеличит стоимость всех строительных материалов, услуг для застройщика и так далее. Это может дать еще 2 дополнительных процентных пункта роста цены.
Вся эта история с эскроу-счетами затевалась для того, чтобы понятие «обманутый дольщик» исчезло в принципе. Но эксперты говорят, что из-за резкого разворота рынка на эскроу часть застройщиков не успеет перестроиться, изменить свои бизнес-модели и обанкротится, а, значит, появятся новые обманутые дольщики. Вы согласны с этим?
К сожалению, риск банкротств высокий. Но есть все-таки новые модели бизнеса, которые смогут позволить девелоперам выжить. Я говорию о партнерских проектах, когда в рамках одного проекта будут объединяться два или несколько девелоперов, или девелопер и владелец земельного участка. Это позволяет двум сторонам снизить собственные риски, объединить экспертизы и финансовые ресурсы.
Вы как-то сказали, что сейчас для застройщика важно, чтобы темпы продаж шли с опережением, чтобы строить на деньги дольщиков (быстрее построил — быстрее получил деньги дольщиков). Не обернется ли это падением качества строительства на рынке?
Мы считаем, что проектное финансирование позволяет сформировать продуманный график строительства, который уже не будет зависеть от темпов продаж. А, значит, при понятном и регулярном финансировании строители смогут более оптимально построить свои процессы. Скорость можно увеличить и за счет оптимизации внутренних бизнес-процессов девелопера. Вообще именно структура и выстроенные бизнес-процессы станут одним из серьезнейших конкурентных преимуществ. Наряду с продуктом, который еще никогда не был столь важен.
А в целом будет ли застройщикам теперь интересно продавать на котловане? «Галс Девелопмент», к примеру, уже заявил, что уходит в сегмент готового жилья и будет продавать только построенное жилье, так как стартовые цены из-за эскроу-счетов теряют привлекательность. Не станет ли это трендом?
Это во многом зависит от размера проекта и его класса. Если речь идет об элитном продукте, то он исторически больше продается на высоких стадиях. И там покупатель менее чувствителен к ценовым колебаниям. В ситуации с массовым жильем даже небольшое снижение цены (а оно все равно будет на начальной стадии) стимулирует спрос. Но мы готовимся к тому, что на более зрелых этапах будет больше продаж. Хотя мы сделаем все, чтобы по-прежнему на стадии ввода в эксплуатацию дома все квартиры были проданы, чтобы быстро переходить к другому проекту.
Ипотека растет, покупательская способность из-за снижения доходов населения падает, условия работы застройщиков ужесточаются — рынок новостроек меняется кардинально. Выгодно ли будет в 2019 году и дальше быть застройщиком? Или все зависит от региона, в котором работаешь?
Большие прибыли застройщиков остались в 2010-х годах. С кризисом 2014 года мы привыкли работать с маржинальностью в 10%. Поэтому весь вопрос только в том, чтобы так выстроить процессы и создать такой продукт, так выбрать регион присутствия, чтобы эту маржинальность получить. Мы уверены, что такие возможности на рынке есть. Для выбора региона мы проводим глубочайший анализ по 50 критериям, чтобы выявить тот регион, где проекты будут востребованы по нужной нам цене.
Как вы смотрите в 2019 год — позитивно, негативно, нейтрально? Какие у вашей компании ожидания от всех изменений и турбулентности в экономике? Какой совет вы бы дали потенциальному покупателю квартиры в новостройке?
Мы настроены позитивно и серьезно работаем над адаптацией к новым условиям. Мы понимаем, что возможно придется скорректировать темпы развития и вывода новых объектов, но от самых перспективных мы не откажемся даже в сложном для отрасли 2019 году.
Покупателю недвижимости мы можем посоветовать не отказываться от сделки, но отдавать предпочтения тем проектам, которые реализуются через эскроу, не гнаться за дешевизной, а выбирать качественный проект с современной планировкой у надежного застройщика, чтобы эта квартира была актуальна и через 10-20 лет. Квартира должна радовать, даже если за это придется заплатить чуть дороже. Это окупится за счет надежности, качества и актуальности пространства.
Читайте также
Рост ипотеки, постоянные изменения в 214-ФЗ и бешеный спрос: чем запомнится 2018 год
Что ждет рынок недвижимости в 2019 году: поправки в 214-ФЗ и новые проекты
ТОП-10 лучших материалов 2018 года на сайте Новострой-М
Дата публикации 29 декабря 2018
