По новым правилам: парковок в новостройках станет больше, а квартиры подорожают

Вступили в силу новые требования к обеспечению новостроек машино-местами. О том, как это может повлиять на квартирографию проектов и сроки окупаемости парковок в новых ЖК, читайте на Новострой-М.

Правительство Москвы с 5 августа 2026 года внедрило новый норматив количества парковочных пространств в новостройках. Минимальный коэффициент обеспеченности машино-местами теперь варьируется от 0,8 до 1,6 в зависимости от площади квартир. Это серьезный пересмотр стандарта, учитывая, что в большинстве жилых комплексов показатель сегодня не превышает 0,5 машино-мест на квартиру.

Ретроспектива: лояльность к застройщикам

Мэрия Москвы впервые установила норматив обеспеченности новостроек машино-местами 11 лет назад. С 2015 по 2019 год минимальный показатель составлял 350 парковочных мест на 1000 жителей, рассказывают эксперты ГК «Ферро-Строй». Но многие девелоперы де-факто нарушали даже столь лояльное требование, приравнивая любую квартиру к одному жителю. В 2019 году власти внедрили более четкий, но все еще мягкий норматив «400 машино-мест на 1000 квартир», то есть коэффициент обеспеченности парковками был равен 0,4.

Как ни парадоксально, в 2024 году правительство столицы снизило минимальное целевое значение до 257 машино-мест на 1000 квартир. Именно такой стандарт действовал до августа 2026 года. 

«Прежние нормы обеспеченности квартир машино-местами в Москве были чрезмерно лояльными по отношению к застройщикам. Столичная мэрия, внедряя их, рассчитывала пересадить москвичей на общественный транспорт. Однако горожане не стали массово отказываться от личного транспорта, несмотря на интенсивное развитие сети метро, МЦД, электробусов и даже всесезонных речных трамваев. Напротив, за последние 10 лет число зарегистрированных в столице автомобилей увеличилось на 1,2 млн. В результате проблема нехватки парковок в мегаполисе приобрела системный характер. Именно поэтому сейчас правительству Москвы все же пришлось серьезно изменить норматив»

Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL

Нормы становятся строже, но есть переходный период

В августе 2026 года власти Москвы утвердили новый порядок расчета машино-мест для жилых проектов. Согласно постановлению столичной мэрии, на стадии градостроительного проектирования (ГЗК) расчет будет выполняться по общей площади жилья, на этапе архитектурно-строительного проектирования (АГР) – по числу квартир с учетом их размера.

Риски удорожания жилья

Новые нормативы приведут к повышению себестоимости строительства жилья в Москве. Финансовые модели проектов носят индивидуальный характер. Если возросшая материальная нагрузка полностью ляжет на клиентов, студии подорожают в среднем на 18,2%, двухкомнатные квартиры – на 9,1%, трехкомнатные – на 6,8%, подсчитали аналитики ГК «Ферро-Строй». Дополнительные обременения будут перенесены в основном на дольщиков.

«Чаще всего бизнес-модели новостроек рассчитаны таким образом, что себестоимость реализации проекта распределяется между всеми дольщиками, – рассказывает Григорий Ваулин. – В таких случаях за наличие машино-мест приходится переплачивать даже клиентам, не владеющим автомобилями. Подобная «наценка» в ближайшей перспективе может серьезно вырасти, особенно для покупателей студий. Однако в условиях снижения платежеспособного спроса застройщики не допустят рост цен на квартиры более чем на 5–10%. Часть издержек «съест» прибыль девелопера».

В новостройках станет меньше микроквартир

В соответствии с новым нормативом для квартир площадью до 70 кв. м московские девелоперы обязаны проектировать, как минимум, 0,8 машино-мест, для квартир площадью 70–100 кв. м – 1,2 машино-мест, для квартир площадью более 100 кв. м, а также коттеджей и таунхаусов – 1,6 машино-мест. При этом внедряемая властями столицы жесткая привязка к количеству квартир на финальной стадии АГР не позволит увеличивать количество реализуемых квартир без пропорционального повышения числа машино-мест.

С учетом обновленных правил становится выгоднее проектировать более просторные квартиры – преимущество двухкомнатные и трехкомнатные, пришли к выводу эксперты ГК «Ферро-Строй».

Это позволит уменьшить количество требуемых парковочных мест и сэкономить полезное пространство для формирования дополнительной инфраструктуры или выполнения более обширного озеленения. Например, на 120 студий со средней площадью 30 кв. м (суммарно – 3600 кв. м) теперь потребуется проектировать 96 машино-мест, тогда как на 60 двухкомнатных квартир со средней площадью 60 кв. м (тоже 3600 кв. м) – 48 машино-мест. Ранее девелоперам было необходимо проектировать всего 257 машино-мест на 1000 квартир, независимо от площади лотов.

«Мелкая нарезка жилых комплексов обычно ведет к увеличению их маржинальности, – говорит Григорий Ваулин. – Как правило, средняя цена квадратного метра в студиях и однокомнатных квартирах выше, чем в двухкомнатных и многокомнатных. Стабильный спрос на микроквартиры обусловлен прежде всего доступным итоговым бюджетом покупки. Их приобретают преимущественно клиенты с невысоким уровнем доходов, а также инвесторы-рантье.

Необходимость строить огромные паркинги для проектов, где преобладают микроквартиры, сделает такие комплексы экономически нецелесообразными. В итоге девелоперы будут проектировать меньше студий и «однушек», отдавая предпочтение вариантам семейного формата.

Таким образом, новое постановление правительства Москвы не только поможет решить проблему с дефицитом парковок, но и поспособствует более сбалансированному жилищному строительству. Спрос на микронедвижимость вполне сможет покрыть вторичный рынок».

Стал известен срок окупаемости машино-места в новостройке

Машино-место в московской новостройке может стоить как квартира в регионе, а его отсутствие — стать причиной отказа от покупки жилья. Как соотносятся цена, локация и реальный спрос на парковку — в совместном исследовании девелопера «Сити21» и аналитиков жилого направления CORE.XP.

Ценовой диапазон машино-мест

Стоимость одного машино-места в подземном паркинге варьируется в широком диапазоне: от 2,5–3,8 млн рублей в комфорт-классе до 12,3–20,1 млн рублей в делюкс-сегменте, а в штучных премиальных проектах может превышать 25 млн рублей.

Инвестиционная привлекательность

Инвестиционный потенциал машино-места напрямую связан с дефицитом: в проектах, где коэффициент парковки ниже фактического спроса жителей, поддерживается и высокая арендная ставка, и ликвидность при перепродаже. Индикативный срок окупаемости при текущей доходности оценивается в 15–22 года до учёта эксплуатационных расходов.

Согласно оценке экспертов, валовая арендная доходность машино-мест в широкой московской выборке составляет 4,5–6,5% годовых. Наибольшая доходность фиксируется в ЦАО и ЮЗАО (5,5–6,5%), а в центральных премиальных проектах ставка аренды может достигать 50–80 тыс. рублей в месяц, хотя средний ориентир по ЦАО остаётся на уровне около 30 тыс. рублей.

Аналитики также обращают внимание на динамику спроса:

«Реализация машино-мест в новых проектах, как правило, стартует лишь спустя 3–4 квартала после запуска продаж квартир. При этом пик продаж приходится на два периода — старт (когда цена минимальна) и этап перед заселением, когда покупатель уже оценивает реальный дефицит парковки. В бизнес-классе на ранней стадии может продаваться около 0,25–0,30 машино-места на квартиру, а к заселению этот показатель вырастает до 0,7–0,8»

Дарья Постникова, директор по продукту компании «Сити21»

Спрос и дефицит

В Москве с 5 августа 2026 года вступили в силу новые градостроительные нормативы, меняющее нормы проектирования машино-мест в новостройках. Теперь расчёт машино-мест будет зависеть от площади квартир, а не только класса проекта. Устанавливаются минимальные показатели: 0,8 машино-места на квартиру площадью до 70 кв. м, 1,2 — для квартир 70–100 кв. м и 1,6 — для жилья свыше 100 кв. м (а также для таунхаусов и индивидуальных домов). Это говорит о том, что в рамках одного класса реальные цифры могут заметно различаться в зависимости от метража лотов в конкретном ЖК.

«Дефицит парковки нельзя оценивать по абсолютному числу машино-мест на квартиру. Важно соотносить этот показатель с реальной автомобилизацией целевой аудитории и доступностью бесплатной уличной парковки вокруг проекта. В премиум- и делюкс-сегменте, где семья нередко владеет двумя-тремя автомобилями, даже коэффициент 1,1 м/м на квартиру может создавать локальный дефицит и, соответственно, поддерживать высокий спрос на аренду и перепродажу машино-мест»

Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP

Таким образом, отсутствие качественного подземного паркинга в проектах с концепцией «двор без машин» способно существенно сузить круг покупателей и ухудшить конкурентоспособность ЖК на рынке, считают авторы исследования.

Читайте также:

Не по карману: покупатели начинают отказываться от дорожающих кладовок и машино-мест в новостройках

Цены зависят от спроса: стоимость машино-мест в новостройках Москвы начинается с 1,7 млн рублей

Автор: эксперты компаний «Ферро-Строй», «Сити21» и Core.XP