Во II квартале 2024 года цены на подмосковные новостройки медленно росли несмотря на увеличение объема предложения. Спрос начал перетекать из более дорогих районов Москвы, покупательскую активность также подогревали «ипотечный дедлайн» и возможность приобрести доступные квартиры-студии, которые попали под запрет проектирования в столице. 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги II квартала на первичном рынке Московской области. Объем предложения вырос на 2,4%. Средневзвешенная цена кв. м достигла 190 270 рублей (+2,6% за месяц, +2,1% за квартал).

По итогам II квартала 2024 года на рынке новостроек Московской области в реализации находилось 217 проектов, где экспонировалось 43,5 тыс. квартир и апартаментов (+2,1% за месяц, +2,4% за квартал), где 42,3 тыс. – квартиры и 1,2 тыс. – апартаменты.

Во II квартале 2024 года на первичном рынке Московской области было выведено на рынок 8 новых проектов.

Новые проекты на первичном рынке недвижимости Московской области во II кв. 2024 г.

Ленинский городской округ сохраняет лидерство по объему предложения, однако за квартал его доля в Московской области сократилась на 3 п.п. В Пушкинском городском округе доля предложения выросла за квартал на 3 п.п. Во II квартале здесь стартовало 3 новых проекта.

Топ-10 округов Московской области с максимальной долей предложения (в шт.) и средневзвешенная цена (СВЦ) по округам, руб.

В июне максимальная доля предложения была зафиксирована в корпусах на этапе монтажа этажей (49%, -1,4 п.п. за месяц, +2 п.п. за квартал). За квартал сократилась доля предложения в готовых корпусах и составила 11,9% (-2,1 п.п. за месяц, -3,6 п.п. за квартал).

По итогам II квартала 2024 года доля студий в новостройках Московской области составила 17,9% (-0,4 п.п. за месяц, -1 п.п. за квартал). Сокращение доли студий обусловлено как вымыванием компактных форматов, так и ростом объема предложения однокомнатных и трехкомнатных лотов. Лидерство по объему продаж лотов в диапазоне площади до 28 кв. м. во II квартале разделяют проекты «Ильинские луга» и «Новая Алексеевская роща» (по 117 ДДУ с малогабаритными квартирами).

В апреле 2024 года в нескольких проектах девелопер «Самолет» изменил отделку экспозиции в существенном объеме предложения, от чего выросла доля лотов «без отделки». Решение может быть обусловлено стремлением девелопера сделать жилье доступнее за счет исключения отделки из ДДУ.

Также стоит отметить, что на фоне высокой доли сделок по ипотеке покупатели стремятся заложить стоимость отделки в ипотечный кредит: доля сделок в корпусах с чистовой отделкой во II квартале превышает 50% при том, что доля экспозиции такого формата в июне составляет лишь 40,8%.

По итогам II квартала доля предложения в ценовом диапазоне до 5 млн рублей составила 8% (-1 п.п. за квартал). Доля предложения в диапазоне от 5 млн до 10 млн рублей сократилась до 60% (-2 п.п. за квартал).

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам II квартала 2024 года на рынке новостроек Московской области средневзвешенная цена кв. м достигла 190 270 рублей (+2,6% за месяц, +2,1% за квартал). Цена квартир зафиксирована на отметке в 190 100 рублей (+2,6% за месяц, +2,2% за квартал), цена апартаментов выросла до 197 130 рублей за кв. м (+2,8% за месяц, -1,2% за квартал). Помимо скидок у некоторых девелоперов незначительный рост цены кв. м за квартал объясняется изменениями в структуре предложения:

• вымыванием студий с высокой стоимостью кв. м и низким бюджетом покупки (17,9%, -1 п.п. за квартал) на фоне ажиотажа в ожидании завершения программы льготной ипотеки;
• ростом доли предложения на ранней стадии строительства (21,5%, +1,2 п.п. за квартал).

В июне 2024 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 6,5 тыс. сделок по ДДУ (+30,7% за месяц), за II квартал было совершено 15,3 тыс. сделок ДДУ (+59% за квартал). В статистике учтены сделки физлиц по дате регистрации без уступок.

Доля сделок по ипотеке за II квартал составила 86%, а в июне показатель достиг 89%.

Максимальная доля спроса находится в Ленинском городском округе (18%, -1 п.п. за квартал). Красногорск занимает второе место по объему сделок (16%, -1 п.п. за квартал).

Основные тенденции

В июне 2024 года рынке новостроек Московской области наблюдался повышенный спрос – 6,5 тыс. сделок по ДДУ (30,7% за месяц). За II квартал в сегменте стартовало 9 новых проектов, что на 2 проекта меньше, чем в аналогичный период 2023 года.

Средневзвешенная цена кв. м. в июне достигла отметки в 190 270 рублей (+2,6% за месяц, +2,1% за квартал).

«В Москве наблюдается тенденция к перетоку активности покупателей жилья комфорт-класса из «старой» Москвы в Новую Москву в силу роста недоступности жилья на территории старых границ столицы. Одновременно с этим в мае 2024 года власти Москвы объявили о запрете на проектирование жилых квартир менее 28 кв. м, также 1 июля 2024 года завершилась льготная ипотека.  В связи с этим недвижимость Москвы станет еще менее доступной»

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум» 

На Московскую область ограничение на минимальную площадь строительства пока не распространяется (за исключением проектов КРТ), также в регионе отсутствует наценка на московскую прописку, что делает недвижимость области Москвы еще более доступной в сравнении с московскими новостройками. Все это указывает на то, что востребованность новостроек Московской области будет расти, причем набирающий популярность удаленный формат работы и рост уровня транспортной доступности делают проживание в прилегающих к Москве территориях еще более доступным в качестве альтернативе проживанию в Москве. 

Читайте также:

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июле

Итоги июля: продажи новостроек Московского региона упали на 40%, сильнее всего – в Подмосковье

Автор: эксперты компании «Метриум»