Обзор новостроек Подмосковья: анализ цен и качества предложения

Монолитные новостройки Подмосковья дороже панельных на 6,4%, выяснили аналитики фонда «НСКА Новостройки».

Предметом аналитического анализа стала база данных по 1300 новостройкам за 6 месяцев 2013 года компании НСКА. Экспертами были оценены основные факторы, которые оказывают влияние на разницу в уровнях цен за квадратный метр между новостройками на аналогичных этапах строительства при учете, что все другие параметры совпадают. За основу были взяты четыре города Московской области с наиболее репрезентативной выборкой (более 200 объектов): Химки, Балашиха, Лобня и Видное.

В соответствии с имеющейся базой данных по новостройкам за 2010-2013 годы компанией НСКА были оценены основные факторы, которые оказывают влияние на разность в уровнях цен за квадратный метр между новостройками на аналогичных этапах строительства при учете разности цен между городами Подмосковья и расстоянии от МКАД: конструкция здания (монолит, панель), высота потолков, наличие подземного паркинга, класс позиционирования объекта (эконом, бизнес), наличие рядом водных объектов и рекреационных зон, близлежащая территория вокруг объекта.

Значения факторов, влияющих на уровень стоимости кв. метра в новостройках

Анализ основных факторов, влияющих на уровень стоимости квадратного метра в новостройках, был сделан на основе данных по новостройкам четрыех городов Московской области, общая выборка по которым составила более 200 объектов. В общей сложности было проанализировано шесть основных факторов:

1. Строительный материал новостройки: панель, монолит-кирпич.

2. Наличие и отсутствие подземного паркинга в новостройке.

3. Высота потолков: новостройки были разделены на объекты, у которых высота потолков выше и ниже уровня в 3 метра.

4. Наличие в непосредственной близости от новостройки водных объектов и рекреационных зон.

5. Учитывалась улучшенная инфраструктура дома: архитектурный стиль, облагороженная территория, отгороженность забором, наличие охраны и видеонаблюдение, прочее.

6. Позиционирование: бизнес- или эконом-класс.

Статистическая информация по анализируемым городам

При оценке факторов, влияющих на уровень цен в новостройках, за основу были взяты 4 города Московской области с наиболее репрезентативной выборкой (более 200 объектов): Химки, Балашиха, Лобня и Видное. Цены были взяты на основе базы данных, обновляемой каждые 2 месяца, а также приведены в соответствие со стадией строительства и сроками до введения в эксплуатацию.

Ниже приведены данные по новостройкам в анализируемых четырех городах.

Значения факторов, влияющих на уровень стоимости кв. метра в новостройках

На четвертом слайде приведены средние значения коэффициентов, положительно влияющих на уровень цен в новостройках по сравнению с другими объектами, в которых отсутствуют данные параметры. При наличии всех вышеуказанных параметров в одном объекте – монолитная конструкция здания (или монолит-кирпич), наличие подземного паркинга, с высотой потолков более 3 метров, расположение в непосредственной близости водных объектов и рекреационных зон, наличие улучшенной территории, а также позиционирование новостройки как бизнес класс – разница в стоимости квадратного метра может составить в среднем 28%.

В соответствии с проведенным анализом, можно сделать вывод, что наиболее весомыми факторами, оказывающими положительное влияние на уровень цен в новостройках, являются расположение новостройки в непосредственной близости от водных объектов и рекреационных зон (8,1%), а также монолитная конструкция здания (6,4%). Наименее весомыми коэффициентами стоит выделить наличие улучшенной территории вокруг дома (2,5%) и высота потолков более 3м (2,7%).

В общей сложности, максимальная разница, которая может достигаться при наличие у новостройки всех анализируемых параметров составляет 25-35%. Также помимо положительного влияния факторов на уровень стоимости квадратного метра в новостройках на аналогичных этапах строительства, были выявлены отрицательные и нулевые значения коэффициентов. Такой разброс в ценах и отрицательные значения, как правило, могут быть связаны с внутренней финансовой ситуацией и репутацией застройщика, а также репутацией самой новостройки.

Однако стоит отметить, что в чистом виде анализируемые параметры в новостройках не встречаются. Как правило, это составляющая из 2-4 факторов. Наиболее часто встречающаяся новостройка – это строительный объект эконом класса, монолитной конструкции, без подземного паркинга, со стандартным типом территории и высотой потолков менее 3 метров.
Ниже представлены данные по группам коэффициентов отдельно встречающихся групп новостроек (без учета коэффициента монолитной конструкции новостройки).