НСКА опубликовало Индекс доходности новостроек Москвы и Подмосковья

Описание индекса НСКА

С 2013 года эксперты аналитического отдела ЗПИФ «НСКА Новостройки» начали публиковать индекс доходности Москвы и Московской области. Анализ проводится на основе базы данных, которая ведется с середины 2010 года и по состоянию на октябрь 2013 года насчитывает около 1 500 новостроек. База обновляется каждые два месяца: обновление информация по динамике стоимости квадратного метра в новостройках на соответствующих этапах строительства; а так же база дополняется новыми строящимися объектами, которые появляются на рынке.

Индекс доходности по Московскому региону отражает среднемесячный годовой процентный рост стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости в Москве и Московской области. Так же на основе базы данных компанией НСКА публикуется накопленная доходность на первичном рынке недвижимости с начала года. Обновление индекса проводится каждые два месяца, параллельно с обновлением базы данных по новостройкам.

За сентябрь-октябрь 2013 года цены в Московской области в среднем за месяц выросли на 0,8% или 9,5% в годовом исчислении, почти не изменившись по сравнению с аналогичным показателем за 2012 год, когда рост стоимости кв. метра в среднем в месяц составлял 0,8% или 9,7% годовых. В Москве индекс среднемесячной доходности кв. метра составил 1,2% или 13,7% годовых, увеличившись по сравнению с 2012 года в 1,5 раза: 0,9% и 10,3%, соответственно. В Новой Москве цены за сентябрь-октябрь 2013 года выросли на 6,1% или 36,7% годовых.

Всего при анализе первичного рынка недвижимости аналитическим отделом ЗПИФ «НСКА Новостройки» было оценено 764 новостройки. Большая часть новостроек (98%) продается в соответствии с ФЗ-214. Относительно предыдущего периода структура расположения новостроек почти не изменилась: большая часть (68% рынка) находятся в пределах до 30 км от МКАД. Треть рынка новостроек Московского региона (32%) – это дома, которые должны были быть сданы еще в 2011-м, 2012-м, начале 2013 года, но где всё ещё ведутся строительные работы (либо строительство заморожено). За последние 2 месяца введено в эксплуатацию 26 новостроек. Ещё 114 домов должны быть сданы до конца 2013 года; еще 268 запланировано ввести в эксплуатацию в 2014 году. На данный момент большая часть новостроек (66%) – это дома, где большая часть строительных работ сделана – ведется отделка, благоустройство, ГК. На начальных этапах «забор-котлован» находятся 89 новостроек (12% рынка).

Индекс доходности Московской области

За сентябрь-октябрь 2013 года индекс среднемесячной доходности квадратного метра в Московской области составил 0,8% или 9,5% в годовом исчислении. Данный показатель вырос относительно июля-августа 2013 года, аналогичный индекс был равен 0,55% или 6,7% годовых. В 2012 году индекс среднемесячной доходности за аналогичный период был равен 0,8% или 9,7% годовых. Накопленная доходность на рынке первичной недвижимости за январь-октябрь 2013 года в Московской области составила 7,8%. В 2012 году аналогичный показатель был равен 12,2%. Всего за рассматриваемый период по Московской области насчитывается 612 новостроек: из них за последние 2 месяца было введено в эксплуатацию 22 новостройки; еще 99 домов должно быть сдано до конца 2013 года. Положительный рост цен был отмечен в 176 новостройках (29% рынка). В остальных 436 домах стоимость квадратного метра осталась без изменения, либо снизилась. Структура роста/спада цен на первичном рынке недвижимости за сентябрь-октябрь 2013 года осталась почти без изменений по сравнению с 2012 годом (29%/71%). Однако относительный показатель роста стоимости квадратного метра на треть меньше по сравнению с 2011 годом, когда рост был отмечен в более чем 43% новостроек Московской области. Рассматривая отдельно структуру роста стоимость кв. м. в Московской области (176 новостроек), картина выглядит следующим образом:

• Цены за 2 месяца выросли не более чем на 5% в 106 новостройках (17% подмосковного рынка первичной недвижимости).
• Цены за 2 месяца выросли на 5-10% в 43 новостройках (7% рынка).
• Цены за 2 месяца выросли на 10-20% в 24 новостройках (4% рынка).
• Цены за 2 месяца выросли более чем на 20% в 3 новостройках. При этом наибольший вес в росте составили новостройки города Балашихи (14 новостроек), Видного (22 новостроек), Химок (13 новостроек), Красногорска и Красногорского р-на (17 новостроек) и 21 новостройка в Ленинском р-не. Среди новостроек, где доходность за 2 месяца превышает 15%, стоит отметить:

1. ЖК «Загородный квартал», г. Химки, д. 17 (27%).
2. ЖК «Квадро», г. Юбилейный, корп. 2 (20,8%).
3. ЖК «Загородный квартал», г. Химки, д. 18 (20,5%).
4. ЖК «Никольская панорама», г. Солнечногорск, ул. Баранова, корп. 8-9 (18,3%).
5. ЖК «Западное Кунцево», с. Ромашково, корп. 14 (16,6%).

Индекс доходности в Москве

В Москве за сентябрь-октябрь 2013 года индекс среднемесячной доходности квадратного метра составил 1,2% или 13,7% в годовом исчислении. Индекс уменьшился относительно предыдущего периода – июль-август 2013 года – когда значение было равно 1,4% или 16,7% годовых. В 2012 году индекс доходности за сентябрь-октябрь составлял 1,4% или 10,3% годовых. Накопленная доходность за январь-октябрь 2013 года в Москве на первичном рынке недвижимости составила 12,4%, что опережает текущий инфляционный уровень, однако ниже прошлогоднего значения, когда накопленная доходность составляла 16,4%. Несмотря на превышения роста стоимость кв. метра за последние два месяца 2013 года по сравнению с 2012 годом, на московском рынке наблюдается замедление темпов роста первичного рынка недвижимости. Всего при составлении индекса доходности аналитическим отделом ЗПИФ «НСКА Новостройки» было учтено 89 новостроек по «старой» Москве: из них за последние два месяца три новостройки было сдано; еще пять домов должно быть введено в эксплуатацию до конца 2013 года; в 15 домах был отмечен срыв сроков строительства (на данный момент строительство все еще ведется, либо заморожено). Рост стоимости кв. метра наблюдался в 33 новостройках; в остальных 56 домах цена не изменилась, либо снизилась. Рассматривая отдельно структуру роста стоимость кв. метра в Москве (33 новостройки), картина выглядит следующим образом:

• Цены за 2 месяца выросли не более чем на 5 % в 19 домах (21% московского рынка первичной недвижимости).
• Цены за 2 месяца выросли на 5-10% в 10 новостройках (11% рынка).
• Цены за 2 месяца выросли на 10-20% в 2 новостройках.
• Цены за 2 месяца выросли более чем на 20% в 2 новостройках. Районы Москвы, которые в большей степени повлияли на уровень роста цен в новостройках столицы – это районы Бабушкинский (4 новостройки) и Южное Бутово (6 новостроек). Среди новостроек, где за последние 2 месяца был отмечен рост стоимости кв. м. на более чем 15% можно выделить:

1. Район Нагатино-Садовники, мкр. 1, корп. 30А (23,9%).
2. ЖК «Grand Deluxe на Плющихе», ул. Погодинская, вл. 4 (21,6%).
3. Жилой дом «МПИ», ул. Осташковская, вл. 15, корп. 1 (16,6%).
4. ЖК «Утесов», Карамышевская набережная, проектируемый проезд 2062 (15,2%).