Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Рядом с метро Готовые дома Новостройки на карте Акции от застройщиков Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Гид по новостройкам Панорамы новостроек Аэросъемка новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Шоурумы квартир Виды сделок Жилищное законодательство Ипотечный калькулятор Льготная ипотека Семейная ипотека Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Vk Youtube Telegram Дзен Машиноместа Апартаменты Гид по новостройкам Донстрой #экология #реновация МИЦ IT-ипотека

Рекорды, сюрпризы и инновации: итоги 2021 года на рынке новостроек Москвы

Аналитики уже подводят предварительные итоги 2021 года на рынке новостроек Москвы. Активность инвесторов и усилия застройщиков над постоянным усовершенствованием проектов способствовали сохранению высокого спроса на квартиры, несмотря на рост ипотечных ставок. Цены к концу года замедлили темпы роста.

Эксперты компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) подвели предварительные итоги уходящего 2021 года на первичном рынке Москвы.

Спрос в 2021 году: возврат к норме, ипотечные «качели» и активность «регионалов»

1. Девелоперы и риелторы завершают очередной год с плюсом по числу сделок. И это главный предварительный итог развития рынка новостроек Москвы. Хотя власти переформатировали программу господдержки ипотеки и ускорилась инфляция, спрос превысил результаты продаж предыдущего года. Аналитики «Метриум» ожидают, что к концу 2021 года будет зарегистрировано не менее 82 тыс. договоров участия в долевом строительстве в Москве, включая Новую Москву. Это на 5% больше, чем в 2020 году и на 16% больше, чем в 2019 году, причем это консервативная оценка экспертов.

2. Отмена льготной ипотеки не обрушила спрос. Основным стимулом для покупателей новостроек в 2020 – начале 2021 года была программа «Господдержка 2020», по которой кредит можно было получить под 6% годовых при покупке нового жилья. Однако с июля 2021 власти решили сильно ограничить её рамки. С тех пор банки выдают по программе «Господдержка 2020» не больше 3 млн рублей. Для Москвы это означало завершение программы, потому что в столице практически невозможно приобрести за 3-4 млн рублей какую-либо квартиру.

Тем не менее, спрос на новостройки не обрушился.

В III квартале 2021 года московские дольщики заключили только на 6% меньше ДДУ, чем в III квартале 2020.

Между тем, по сравнению с таким же кварталом допандемийного 2019 года, сейчас количество сделок на 24% выше. Это значит, что отмена программы субсидирования ипотеки вызвала только некоторую коррекцию спроса в 2021 году, но активность покупателей выше уровня 2019 и предыдущих лет. В итоге доля ипотечных сделок в общем числе продаж новостроек за 10 месяцев 2021 года в «старой» Москвы выросла на 4 п.п. до 63%, а в Новой Москве – на 2 п.п. до 69% по сравнению с тем же периодом 2020-го.

3. Заемщики ипотеки стали другими. «Сокращение программы субсидирования повлияло на структуру ипотечного спроса, – рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – В 2020 году возможностью приобрести квартиру в ипотеку по сниженной ставке оперативно воспользовались прежде всего те граждане, у которых были сбережения (условный “средний класс”). Это отразилось на структуре сделок: покупатели предпочитали более дорогие новостройки “старой” Москвы, а также выросла популярность сегмента жилья бизнес-класса. Его доля в общем числе сделок прибавила 5 процентных пунктов и составила 27% против 22% в 2019 году.

В 2021 году, точнее во втором полугодии, ситуация изменилась. Цены на новостройки продолжали расти. Программу «Господдержка 2020» фактически отменили, а ставки по обычным банковским программам начали расти и достигли к декабрю 9% годовых. В итоге на рынке остались заемщики с самыми низкими бюджетами покупки – они переключились на поиск более доступного жилья в Новой Москве (доля Новой Москвы в структуре спроса в 2021 году выросла на 4 п.п. до 31%), и покупатели с большими финансовыми возможностями, которые продолжили инвестировать в новостройки».

4. Каждый третий покупатель новостройки Москвы – региональный инвестор.

Среди покупателей на рынке новостроек Москвы по-прежнему было много клиентов из регионов. В 2021 году их доля сократилась до 34%, тогда как в 2020 году она составляла 43%.

Однако сейчас «регионалов» в Москве по-прежнему больше, чем в 2019 году, когда на их долю приходилось 23% сделок.

Аналитики отмечают, что подсчеты велись на основе статистики продаж компании «Метриум», которая работает преимущественно в сегментах «бизнес» и «премиум». Соответственно, с высокой вероятностью большинство покупателей из провинции – это инвесторы, которые, имея солидные сбережения, решили вложить их в покупку нового ликвидного жилья в столице в период низких ипотечных ставок.

Предложение: классы размываются, отделки всё больше, квартиры уменьшаются и «умнеют»

5. На рынке новостроек продуктовая революция. На фоне высокого спроса застройщики стремились совершенствовать продукт, чтобы привлечь больше покупателей. Для этого они активно повышали качественные характеристики девелоперских проектов: привлекали топовых дизайнеров и архитекторов, использовали нестандартные отделочные материалы. Новостройки становятся лучше, их концепция – сложнее и детальнее, что помогает обосновать в глазах покупателя внушительный рост цен последнего года. Аналитикам и покупателям становится все сложнее определить, где, например, бизнес-класс, а где премиум, потому что набор качественных признаков разных классов жилья постепенно смешивается. В то же время «продуктовая революция» помогает сохранять коммерческую эффективность проектов.

Также застройщики и риелторы активнее использовали инновации в самом процессе строительства. Из-за дефицита рабочей силы идет дискуссия о внедрении технологий, повышающих эффективность труда на стройках, в том числе с помощью цифровых решений.

6. Квартиры без отделки от застройщика становятся редкостью. Часть «продуктовой революции» – распространение предложения квартир от застройщиков с отделкой под ключ или с предчистовой отделкой. Квартиры в готовых домах, но без отделки перестали преобладать в предложении новостроек, и в 2021 году их доля преодолела психологически важную отметку в 80% от общего числа помещений в продаже, тогда как три года назад их было 15%. Поскольку многие дольщики покупают в кредит, им выгоднее оплатить заемными средствами готовую для заселения квартиру, а не тратить дополнительные средства (и время) на ремонт после получения ключей. Девелоперы пошли им навстречу, закладывая себестоимость отделки в конечную цену. В среднем квартира или апартамент без отделки в двух крупнейших сегментах рынка новостроек («бизнес» и «комфорт») обходится в 307 тыс. рублей за кв. м, а с отделкой – в 274 тыс. рублей за кв. м (в последнем случае предложение сформировано более доступными по цене проектами на ранней стадии строительства).

7. Новостройки «умнеют».

«Еще один тренд "продуктовой революции" – внедрение систем "умного дома" и "умного квартала" в новых проектах застройки. Девелоперы стремятся сделать продукт более технологичным, соответствующим современным требованиям комфорта. В этом помогают новые гаджеты, системы управления доступом в жилой комплекс, автоматизированные лифты, энергоэффективные материалы, телеметрия расхода коммунальных услуг и т.п. В 2021 году при формировании концепции проекта девелоперы все чаще запрашивали у консультантов рекомендации по внедрению интеллектуальных систем на уровне жилого комплекса или квартала»

Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум»

8. Квартиры уменьшаются. Издержки на строительство увеличивались, и девелоперам приходилось оптимизировать площади квартир, чтобы удержать их стоимость на доступном для покупателя уровне.

За 10 месяцев 2021 года средняя площадь квартир в продаже снизилась на 6 кв. м до 48,9 кв. м.

В бизнес-классе показатель сократился на 4,5 кв. м (до 70,1 кв. м). Средняя площадь квартиры или апартамента в премиум-сегменте уменьшилась на 11,2 кв. м до 97,7 кв. м.

Средний показатель площади уменьшается по двум причинам. С одной стороны, площадь всех типов квартир во всех сегментах действительно сокращается. С другой стороны, застройщики с целью управления ценой и спросом держат в экспозиции больше студий и однокомнатных квартир, которые влияют на средний показатель.

Цены: исторические рекорды, баланс противоречий и хрупкая стабильность

9. Цены на московские новостройки в 2021 году побили очередные исторические рекорды. В целом новостройки столицы (всех рыночных сегментов, квартиры и апартаменты, в «старой» и Новой Москве) подорожали с 318 тыс. рублей за кв. м в III квартале 2020 года до 380 тыс. рублей за кв. м в III квартале 2021 года, то есть на 20%. Это беспрецедентный рост цены.

В массовых новостройках квадратный метр квартир подорожал за тот же период на 24% (до 257 тыс. рублей), а в апартаментах – на 25% (до 241 тыс. рублей).

В новостройках бизнес-класса квартиры выросли в цене на 28% (до 384 тыс. рублей за кв. м), а в апартаментах – на 30% (до 334 тыс. рублей за кв. м).

В премиум-классе апартаменты и квартиры в целом подорожали на 7% до 670 тыс. рублей за кв. м, а в элитном – на 41% (до 1,38 млн рублей за кв. м).

В Новой Москве цена квадратного метра увеличилась на 18% (до 195 тыс. рублей).

10. В 2021 году цены росли из-за больших издержек и высокого спроса. Себестоимость строительства жилья, по данным Росстата, выросла за год на 15%, а по оценкам разных аналитиков – на 20-35%, что примерно соответствует увеличению конечной цены. Интенсивный рост цен совпал с периодом действия программы субсидирования ипотеки. По наблюдениям экспертов «Метриум», средняя цена квадратного метра в массовых новостройках Москвы росла на 2,3% в месяц, с лета 2020 по середину 2021 года, а после завершения широкой господдержки ставок – только на 1,5%.

К концу 2021 года сложились условия как для повышения, так и для понижения цен на новостройки. С одной стороны, высокая инфляция сократила финансовые возможности покупателей, а ипотечный кредит подорожал до 9% годовых. С другой стороны, клиенты по-прежнему активно скупают новостройки как для решения жилищного вопроса, так и с целью сбережения средств в условиях высокой инфляции.

Прогноз: 5 тенденций и событий, за которыми нужно следить в 2022 году

1. Ключевая ставка ЦБ и ставки по ипотеке. В 2021 году Банк России шесть раз повышал ключевую ставку, пытаясь таким образом бороться с инфляцией. Это привело к повышению ставок по ипотеке, которые достигли 9% годовых. В зависимости от успехов Центробанка, в 2022 году будет меняться доступность ипотеки. Если темпы инфляции снизятся, то можно предполагать, что и ставки как минимум стабилизируются и перестанут расти.

2. Новые программы поддержки строительной отрасли. «Если рыночные механизмы не сделают жилищный кредит доступнее, то, вероятно, государство вновь придет на помощь покупателям, – полагает Наталья Сазонова. – Премьер-министр Михаил Мишустин 7 декабря заявил о необходимости «держать ипотеку доступной и не сбавлять темп строительства жилья». Это значит, что при заметном падении активности покупателей власти могут перезапустить программы субсидирования ипотеки или расширить имеющиеся».

3. Изменения в законодательстве об апартаментах. Важные изменения возможны в 2022 году в законах и нормативах об апартаментах. Так, есть инициатива властей ввести НДС для застройщиков апартаментов, хотя сейчас при реализации по ДДУ девелоперы его не платят. Если такой налог будет введен, то апартаменты могут подорожать до уровня квартир, потому что ставка НДС (20%) как раз соответствует разнице в стоимости квартир и апартаментов. Также в Думе будет рассматриваться законопроект, который введет в законодательство понятие апартамента, но конкретики пока нет.

4. Корректировка правил продаж новостроек.

В 2022 году депутаты Госдумы могут ограничить застройщиков в праве одностороннего расторжения договора с дольщиком при затягивании сроков строительства.

Некоторые компании пользовались этой возможностью, чтобы вынуждать дольщиков подписывать соглашения о продлении сроков передачи квартиры без уплаты компенсации.

5. Цены на сырьевых рынках.

Одной из основных причин роста цен на строительство в 2021 году стали возросшие мировые расценки на металл, древесину и отделочные материалы. Практически все ресурсы, а также строительные материалы и инженерное оборудование выросли в цене вследствие разрыва цепочек поставок и возросшей себестоимости производства из-за «пандемийных» ограничительных мер. В 2022 году эта тенденция может получить продолжение, и в этом случае цены на жилье продолжат расти независимо от конкретной ситуации со спросом. Переход на банковское финансирование позволит застройщикам не зависеть напрямую от темпов продаж и продолжать строительство в условиях волатильного спроса.

Читайте также:

«Инвесторы остыли»: в Москве начало расти предложение новостроек

В Новый год – без долгов: как правильно погасить ипотеку досрочно

Автор: эксперты компании «Метриум»

Дата публикации 09 декабря 2021
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
В апреле сильнее всего подорожали апартаменты бизнес-класса – на 6,6%
Апартаменты занимают долю в 14,5% от общего объема предложения новостроек в столице. По числу лотов экспозиция этого вида недвижимости за год увеличилась более чем на 37%. При этом апартаменты стандарт-класса с наиболее доступной ценой покупки (5,3 млн руб.) все еще остаются...
23 мая 713
Спрос на строящееся жилье в Москве упал на 36% за год
Продажи московских новостроек в апреле показали удручающие результаты: минус 36% в годовом выражении и минус 45% по сравнению с мартом текущего года. Аналитики полагают, что в мае число сделок на первичном рынке жилья может просесть еще глубже.  В апреле...
19 мая 3413
Предложение апартаментов в зданиях после капремонта и реконструкции выросло в 6 раз
За год число апарт-комплексов, которые оборудуют в зданиях после реконструкции или капитального ремонта, чаще всего это бывшие общежития и гостиницы, увеличилось с 4 до 25. Средняя площадь предлагаемых лотов в таких проектах – 21 кв. метр.  Один из...
13 мая 8381
Покупатели нацелились на готовые новостройки в Москве, ждать сдачи дома готовы лишь 32%
В Управлении новостроек и аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость исследовали поведение цен на квартиры в новостройках столицы. В старых границах города за год квадратный метр подорожал на 25% (до 370,4 тыс. рублей), в Новой Москве – на 30,4% (до 235,4 тыс. рублей)....
05 мая 10658
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в апреле
В апреле 2022 года продолжилась тенденция на снижение активности девелоперов Московского региона: в старых границах столицы открылись продажи квартир лишь в семи новостройках, в том числе в двух новых проектах, в Подмосковье на рынок поступили два новых корпуса в...
02 мая 17588
Новая льготная ипотека в «старой» Москве поможет только покупателям «однушек»
В новостройках «старой» Москвы предлагается больше всего двухкомнатных квартир, однако купить их даже с привлечением новой льготной ипотеки сложно: средняя стоимость такого лота составляет 19,36 млн рублей. В управлении новостроек и аналитическом...
21 апреля 15185
Предложение новостроек премиум-класса в Москве за год сократилось почти на 50%
В дорогих сегментах московских новостроек, таких как бизнес- и премиум-класс, постепенно формируется дефицит предложения. Аналитики обращают внимание на сокращение экспозиции: так, на первичном рынке премиум-класса теперь представлено на 48% меньше квадратных метров, чем...
15 апреля 10649
Спрос на апартаменты в Москве за год упал на 15,85%
Интерес покупателей к столичным апартаментам заметно снизился: только за месяц число сделок сократилось более чем на 12%. Ситуацию осложняет то, что на этот сегмент не распространяется льготная ипотека, а рынок начинают наводнять арендные...
12 апреля 8012
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков