С 1 июля 2021 года изменились условия самой популярной ипотечной программы – «Господдержка 2020». Как решение властей отразилось на столичном рынке недвижимости? Смогут ли теперь москвичи воспользоваться льготной ипотекой? Ответы на эти и другие вопросы узнал у экспертов Новострой-М.
«Королева» среди ипотек
Льготная ипотека под 6,5% вывела сектор недвижимости из спячки, в которую он погрузился из-за пандемии весной 2020 года. Люди, напуганные кризисом, жесткими ограничениями и полной неопределенностью, перестали делать крупные покупки. Продажи квартир тогда обвалились. Власти приняли решение «оживить» отрасль и предложили выдавать населению жилищные кредиты на «первичку» по сниженной ставке.
«Вкусное» предложение имело ограниченный срок действия – до 1 ноября 2020 года, что вполне ожидаемо стимулировало продажи. Кроме того, фактически в режиме онлайн проходила корректировка программы – в зависимости от потребностей россиян. Например, размер первоначального взноса был уменьшен с 20% до 15%, а лимит, напротив, увеличен – до 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленобласти. Остальным субъектам РФ пришлось довольствоваться суммой в 6 млн руб.
Программа вызвала небывалый интерес среди покупателей, ведь под ее условия подходило большинство новостроек массового спроса, а воспользоваться такой ипотекой могли почти все работоспособные граждане страны. Чтобы получить кредит на выгодных условиях, не нужно было экстренно жениться, обзаводиться двумя и более детьми или являться военным, врачом, учителем. Достаточно быть совершеннолетним, иметь стабильную работу с официальным доходом и чистую кредитную историю. Благодаря этому «Господдержка 2020» стала настоящей «королевой» ипотек, вызвав шквальный спрос на жилье.
Закат программы в столичном регионе
Вопреки ожиданиям, льготную ипотеку под 6,5% не «свернули» в обещанные сроки. Сначала ее продлили до 1 июля 2021 года – на прежних условиях. Потом еще на год, до 1 июля 2022 года, но с существенными поправками, которые кардинально изменили к ней отношение покупателей столичных регионов: одновременно с повышением ставки до 7% сократился максимальный размер займа. Теперь он составляет 3 млн руб. для всех регионов. Москва и Подмосковье – не исключение.
При средней стоимости жилья в границах «старой» Москвы в сегменте «масс-маркет» порядка 12,9 млн руб. становится очевидно, что новые условия делают программу недоступной для жителей столицы.
Это подтверждает и значительное уменьшение интереса клиентов к программе. Так, по итогам июля, доля сделок по льготной ипотеке упала в ГК «Гранель» с 90% до 10%, в компании «КОРТРОС-Москва» число обращений потенциальных заемщиков сократилось на 30%.
Если исходить из открытых данных ведущих кредитных организаций, то после первой недели работы программы льготной ипотеки в измененном виде число заявок на ее оформление снизилось на 60%, а общее количество ипотечных заявок сократилось на 40%.
Но и через месяц эти цифры практически не изменились: количество обращений по льготной ипотеке в июле 2021 года сократилось как минимум на 30-40%, сообщает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Что касается числа зарегистрированных ДДУ в Московском регионе, то оно уменьшилось на 20%, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
По оценкам «БЕСТ-Новострой», спрос на ипотеку как таковую в Москве снизился в июле на 22%. Ее доля в прошлом месяце составила менее 57% в общем объеме сделок, тогда как в июне с привлечением жилищного кредита покупалось 74% квартир. Спрос именно на льготную ипотеку на рынке новостроек «старой» Москвы в июле уменьшился примерно на 80%. Эти цифры не достигли 100% лишь за счет программы семейной ипотеки, где кредитный лимит для обеих столиц сохранился на прежнем уровне – 12 млн руб.
Стоит отметить, что количество обращений от ипотечных заемщиков снизилось не только из-за нововведений. Свою негативную роль сыграл в этом еще и фактор цены. Так, за прошедший год квадратный метр в «новомосковских» новостройках подорожал в среднем на 35%, до 191 тыс. руб. Стоимость «старомосковского» квадратного метра в массовом сегменте достиг в июле 249 тыс. руб. Разумеется, если бы динамика цены была не столь внушительной, то отмена субсидирования прошла бы более плавно с точки зрения спроса, считает Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District).
Также не последнюю роль сыграл и тот факт, что на июль и август приходится пик сезона отпусков. В это время деловая активность всегда снижается: клиенты уезжают на моря и дачи, откладывая решение квартирного вопроса на осень. Потому в сентябре-октябре рынок недвижимости ждет традиционное оживление.
Что теперь можно купить в Москве и области
От изменений условий льготной ипотеки особенно сильно пострадал рынок новостроек «старой» Москвы – из-за «урезания» займа до 3 млн руб. Если рассматривать рынок Новой Москвы, то в этой локации падение спроса на льготную ипотеку оказалось менее существенным, поскольку стоимость новостроек там заметно ниже, чем в «старой» Москве. В еще более доступном Подмосковье спрос на данную программу изменился минимально.
Теоретически под модифицированную программу льготной ипотеки с лимитом 3 млн руб. подходят все объекты недвижимости в Московском регионе, если у покупателя есть крупная сумма на первоначальный взнос (например, от продажи старого жилья), рассуждает Андрей Колочинский. Если же говорить о стандартном размере накоплений в пределах 15-20%, то под новые условия программы попадают лишь около 10% объектов от всего предложения на рынке новостроек Московской области. В Москве же самая дешевая квартира на рынке новостроек стоит 5,3 млн руб., что уже не проходит по лимиту.
То есть, все зависит от собственных средств покупателя. Если он располагает 95% от стоимости квартиры, то по-прежнему может позволить себе даже объект в новостройке бизнес-класса стоимостью 20 млн руб., комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Если же у него есть средства только на минимальный первый взнос, условно 1-2 млн руб., то с помощью пролонгированной льготной ипотеки он может приобрести только компактную студию или «однушку» на стадии строительства в Новой Москве, а также одну- или даже двухкомнатную квартиру в Подмосковье.
«На рынке новостроек Новой Москвы предложения квартир дешевле 4 млн рублей практически исчезли. Это связано с ростом цен: студии за год в среднем подорожали на 36% до 6 млн рублей. Кроме того, наиболее доступные варианты раскупили в 2020 – начале 2021 года, то есть имеет место определенный дефицит недорогих вариантов жилья. Поэтому при минимальном первоначальном взносе в 15% и кредите до 3 млн рублей рассчитывать покупателю практически не на что»
Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District)
Для наглядности можно рассмотреть конкретные примеры, предлагает Надежда Коркка. При первоначальном взносе в размере трети стоимости квартиры, где сумма кредита – это предельная величина (3 млн руб.), максимальный бюджет покупки составит порядка 4,5 млн руб. За эту сумму можно приобрести студию площадью от 19,9 до 24,1 кв. м или однокомнатную квартиру площадью от 31 до 49 кв. м в расположенных в ТиНАО проектах массового сегмента. Немаловажно, что данные локации обеспечены уже возведенной или строящейся социальной и транспортной инфраструктурой. При увеличении первоначального взноса до 45-50% и, соответственно, бюджета покупки до 5,5-6 млн рублей перечень доступных вариантов дополняется студиями площадью 19,5-29,6 кв. м. в спальных районах «старой» Москвы.
Так, в жилом культурно-образовательном кластере бизнес-класса Russian Design District, расположенном в Новой Москве в поселении Ватутинки, можно приобрести студию площадью 26 кв. м за 6,23 млн рублей.
В Московской области цены еще более разнообразные. Покупатели смогут найти там подходящие проекты, чтобы получить на квартиру кредит по сниженной ставке даже с самым минимальным взносом. К примеру, в проекте комфорт-класса «Равновесие» от «КОРТРОС-Москва», который находится рядом с городом Одинцово на Можайском шоссе, можно купить студию площадью 29 кв. м за 3,6 млн руб., рассказывает коммерческий директор компании Дмитрий Железнов.
Или в ЖК «Пехра» от ГК «Гранель», который расположен в Балашихе в 8 км от МКАД по Щелковскому шоссе. По льготной ипотеке с минимальным первоначальным взносом там можно приобрести «однушки» площадью от 21 до 25 кв. м. На выбор предлагается 125 квартир по цене от 2,92 млн до 3,43 млн рублей. Также под действие обновленной льготной ипотеки подпадает ряд квартир в ЖК «Императорские Мытищи» – площадью от 23 до 26 кв. м. Комплекс расположен в 7 км от МКАД по Осташковскому шоссе, сообщает Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель».
Рынок не рухнет
Параллельно с изменением условий программы льготной ипотеки под 6,5% были модифицированы ключевые параметры семейной ипотеки, благодаря чему она стала более конкурентоспособной.
Во-первых, ставка по ней составляет 6% – для семей, в которых есть хотя бы один ребенок, рожденный после 1 января 2018 года. Ранее заемщикам нужно было быть родителями как минимум двух малышей, один из которых родился не раньше 2018 года.
Во-вторых, максимальная сумма кредита – 12 млн руб. в Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области и 6 млн руб. для всех других регионов.
В-третьих, эта программа позволяет не только получить новый жилищный кредит, но и рефинансировать уже существующий.
В-четвертых, ее действие продлили до 31 декабря 2023 года.
Учитывая все плюсы семейной ипотеки, велика вероятность, что в ближайшее время она «сместит» с пьедестала программу «Господдержка 2020» и займет значительную часть ипотечного рынка России. Так, уже в июле общая доля семейной ипотеки в сделках с использованием кредитов выросла до 12%. В локальных проявлениях эти показатели еще выше: например, в банке «ДОМ.РФ» объем семейной ипотеки увеличился за месяц с прежних 7% до 19%.
Кроме того, сейчас растет интерес к совместным субсидированным программам банков и застройщиков, отмечает Юлия Судакова. Эти кредитные продукты могут частично компенсировать негативные последствия пересмотра госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% и смягчить переход к повышенным ставкам. Ну и летнее затишье на рынке недвижимости постепенно сменится его восстановлением осенью, ведь общий запрос на улучшение жилищных условий никуда не делся. По-прежнему существует не очень высокая обеспеченность квадратными метрами у населения, поэтому приобретение недвижимости остается одним из наиболее востребованных запросов. Качество проектов растет, и это будет подогревать интерес покупателей.
«Спрос уже изменился. Многие эксперты рынка недвижимости говорят о спаде, но я бы назвал это возвращением к нормальному состоянию рынка новостроек и показателям доковидного 2019 года. Что касается перспектив программы льготной ипотеки в Московском регионе, то она, конечно, будет востребована, но в гораздо меньших объемах, чем прежде. Такой кредит будут оформлять люди, у которых не хватает совсем немного денег до оплаты полной стоимости квартиры, а также те покупатели, у которых нет средств на ремонт»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Дальнейшие перспективы льготной ипотеки: мнения экспертов
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «У льготной ипотеки хорошие перспективы во многих регионах России, где стоимость жилья существенно ниже, чем в Москве. Там она по-прежнему будет востребована. Также значительный спрос на нее сохранится и в Подмосковье. Безусловно, покупатели переориентируются на другие программы, и это можно наблюдать уже сейчас. Что касается семейной ипотеки, то это лишь один из вариантов, так как она подходит далеко не всем».
Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»: «Из-за роста цен и повышения ипотечных ставок спрос на жилье действительно будет смещаться, прежде всего, географически. Если покупатели рассчитывали на покупку квартиры в недорогой массовой новостройке в пределах МКАД, то при повышении ставок им придется либо искать вариант более компактного жилья там же, либо в Московской области, но бóльшей площади».
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «На первичном рынке Москвы и Московской области главным фактором, оказывающим влияние на спрос, выступает не столько фактическое завершение льготной ипотеки с 1 июля 2021 года, сколько продолжающийся рост цен, вызванный увеличением девелоперских расходов. Скорее всего, покупательский интерес будет смещаться в сторону недооцененных локаций (например, поселения так называемого «второго пояса» Новой Москвы) и типологий (студии, апартаменты). К тому же для его поддержки в продажу выйдут новые проекты, а застройщики предложат специальные условия покупки, предусматривающие в том числе ставку ниже среднерыночной.
На текущем этапе программа субсидирования жилищных займов выполнила свою задачу на крупных рынках недвижимости, поддержав строительный комплекс в непростой период и позволив многим семьям решить квартирный вопрос. Поэтому ее завершение было лишь вопросом времени. Для регионов, где максимальная сумма кредита не превышает 3 млн руб., данная мера поддержки остается актуальной».
Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District): «Субсидированная ипотека останется только в фокусе внимания покупателей с большими первоначальными взносами и скромными требованиями. Фактически эта программа для столичного региона завершена. Надежды на высокий спрос теперь связаны с семейной ипотекой, потому что у этой программы большой потенциал среди семей с одним маленьким ребенком».
Читайте также:
Что нужно знать, покупая семейную квартиру в новостройке?
«Такого ажиотажного спроса на новостройки уже не будет»
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 18 августа 2021
