Участок с подрядом и без: в чем разница, как выбрать и на что обратить внимание при покупке

В коттеджном поселке можно купить не только уже построенный дом, но и земельный участок под строительство. При покупке участка следует обратить внимание — с подрядом он или без него. Потому что у каждого из этих вариантов есть и плюсы, и минусы.

Участок с подрядом и без подряда

Участки с подрядом — где искать и что строить

Как выбрать участок с подрядом

Покупка участка с подрядом

Участок с подрядом: за и против

Участок без подряда

Плюсы и минусы участков без подряда

Участок с подрядом и без подряда

Земельный участок с подрядом (УСП) — это участок без построек, для которого разработан проект дома и уже есть застройщик или подрядчик, который будет строить этот дом. При выборе такого участка покупатель соглашается на предложенные условия строительства дома.

Участок без подряда (УБП) — это тоже пустой земельный участок, но на нем можно построить что угодно, у него нет подрядчика и разработанного проекта дома. Главное — будущая постройка должна соответствовать строительным нормативам.

Участки с подрядом — где искать и что строить

Участки с подрядом обычно продаются в коттеджных поселках — своего рода загородных малоэтажных жилых комплексах, которыми занимается один застройщик. Дома в таком комплексе возводит либо сам застройщик, либо подрядчик.

Создатели коттеджных поселков, как правило, придерживаются единой стилистики домов и участков, но в некоторых случаях проект дома можно переделать — правда, несущественно. Порой с застройщиками можно договориться об изменении разводки электрики или даже планировки (если дело не касается несущих стен) и цвете фасада, но более глобальные изменения всё же скорее исключение, чем правило.

Узнать статус земельного участка можно на геоинформационном портале НСПД — «Национальная система пространственных данных» (с конца 2024 года на эту платформу перенесена Публичная кадастровая карта Росреестра). Для этого нужно ввести адрес или кадастровый номер участка — эти данные можно выяснить у продавца.

При выборе участка с подрядом необходимо убедиться, что застройщик возведет дом без нарушения требований. Если участок находится в зоне индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то на нем можно построить индивидуальный жилой дом не выше 20 метров и не более 3 этажей, рассчитанный на одну семью.

Также жилое строительство возможно на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства и личного подсобного хозяйства, — при условии, что они находятся в границах населенных пунктов.

Как выбрать участок с подрядом

Выбор участка с подрядом зависит, во-первых, от финансовых возможностей покупателя. Также следует обратить внимание на такие тонкости как:

• площадь дома и участка, их функционал;
• транспортная доступность (выезды на автодороги, наличие поблизости остановок или станций общественного транспорта);
• локация и инфраструктура;
• наличие инженерных коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
• комплектация дома (вариант отделки, наличие мебели, теплый контур и пр.);
• дополнительные функции (теплые полы, система рекуперации, артезианская скважина, уличное освещении и пр.);
• срок готовности дома и поселка (при покупке участка на самом старте продаж строительство поселка продлится еще несколько лет — нужно быть готовым жить рядом со стройкой);
• есть ли возможность покупки в ипотеку, постоянной регистрации по месту жительства и пр.

Покупка участка с подрядом

Сделку по покупке участка с подрядом можно оформить двумя способами:

• по договору долевого участия (ДДУ). Такие сделки регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — он же регулирует продажу квартир в многоквартирных строящихся домах. Покупатели перечисляют деньги на эскроу-счет, застройщик строит жилье на средства банка, а деньги от клиентов он получит только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая схема позволяет защитить покупателей от недостроев — или вернуть деньги, если застройщик не справится с обязательствами;
• по договору купли-продажи земельного участка и договору подряда на строительство дома. Договор купли-продажи обычно заключается при покупке жилья у физического лица (например, на вторичном рынке), но в случае с УСП продавцом будет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП). Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

В договоре подряда должны быть прописаны:

• данные сторон договора;
• подробности сделки: одна сторона строит дом, вторая принимает его и оплачивает;
• информация об участке, на котором планируется построен дом;
• сроки строительства и санкции при их нарушении;
• детали проекта (нюанс: проект следует оформить в виде приложения, на которое нужно сослаться в договоре);
• условия оплаты: сумма, на каком этапе, в каком банке и каким способом будет произведена оплата;
• порядок приемки работы;
• гарантии и ответственность застройщика, условия исправления недочетов;
• условия расторжения договора;
• порядок передачи дома покупателю.

Участок с подрядом: за и против

При покупке участка с подрядом есть определенные риски (как, впрочем, и при покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме). Вот некоторые из них:

• дом могут сдать позже или вовсе не построить;
• сложно внести изменения в проект дома — выбор ограничен предложениями подрядчика.

Застройщик может показать покупателю уже построенный по проекту дом-образец, но это не дает гарантии, что новый дом будет не хуже: выставочные образцы, как правило, построены лучше, да и материалы, из которых они возведены, могут уже уйти с рынка.

Плюсов, однако, больше. Во-первых, покупка участка с подрядом обходится выгоднее, чем покупка пустого участка и самостоятельной постройки дома. Кроме того:

• коммуникации к дому на таком участке подводит застройщик, а на участке без подряда этим занимается покупатель, тратя на это много времени и денег;
• не нужно придумывать планировку дома и отделку — это предусмотрено проектом;
• итоговая стоимость сделки известна до начала строительства, в то время как для участка без подряда она растет;
• надежность застройщика. Как правило, подрядчик работает и на других участках поселка, то есть для него важно строить коттеджи добросовестно.

Участок без подряда

Несмотря на положительные стороны участков с подрядом, сейчас на загородном рынке Подмосковья появляется всё больше участков без подряда, это связано с дорогим кредитованием для девелоперов.

На земельном участке без подряда нет построек, а у продавца нет обязательств по их строительству. То есть застройка участка ложится на плечи покупателя — он сам выбирает не только какой дом построить и какого застройщика пригласить, но и время начала стройки. Правда, эксперты отмечают, что если откладывать начало строительства дома, то, скорее всего, участок так и останется пустым.

Или другой вариант: строительство дома может затянуться из-за дорожающих стройматериалов.

Плюсы и минусы участков без подряда

Однако и у участков без подряда есть ряд плюсов. Среди них:

• низкая цена. Для многих покупателей цена является определяющим фактором при выборе участка. Но стоит помнить, что слишком дешевые земельные участки, скорее всего, имеют какие-нибудь подводные камни: неудобное расположение без коммуникаций или даже юридические нюансы (например, на таком участке вообще запрещено любое строительство). Так что желательно не искать самые дешевые варианты, лучше выбирать участок по рыночной цене у проверенного продавца;
• возможность сэкономить при постройке дома. Но здесь нужен опыт строителя: чтобы найти не только недорогие, но и качественные материалы, а также строить дом своими силами (хотя бы частично). В противном случае дом может оказаться не пригодным для проживания;
• возможность построить уникальный дом. При покупке участка без подряда можно возвести на нем дом мечты — но в таком случае ни о какой экономии речи уже не идет. Услуги проектировщиков и строителей, по-настоящему качественные материалы и прочее — впрочем, дом мечты достоин таких затрат!

А вот и минусы участков без подряда:

• все-таки большинство таких участков не обеспечены коммуникациями. То есть в лучшем случае покупателю придется самому заниматься их проведением, а в худшем — это вообще невозможно;
• кроме того, поселки, в которых продают участки без подряда, сами по себе не особенно комфортны. Дело в том, что в коттеджном поселке решать все вопросы нужно вместе, а если дома строятся в разное время — это часто нереально. Например, для тех, кто уже живет в поселке, нужна асфальтированная дорога, а для тех, кто уже купил участок, но еще не собрался строиться, — нет;
• низкая ликвидность. Участок без подряда — это не для инвесторов. Перепродать такой надел получится только сильно ниже стоимости покупки.

Резюме

У участков с подрядом и без подряда есть свои плюсы и минусы. Первые подойдут тем, кто согласен на дом, который построит застройщик, вторые — тем, кто хочет возвести дом своей мечты, или тем, кто хочет сэкономить на покупке участка (однако у такой экономии могут быть подвохи). В любом случае необходимо тщательно взвесить все «за» и «против» — и выбрать самый подходящий для вас вариант.

Читайте также:

Стройте сами: рынок загородных поселков Подмосковья снова заполнили участки без подряда

Средняя цена люксовых коттеджей в Подмосковье достигает 1,2 млрд рублей, часть объектов выставлены в продажу в валюте

Автор: Ирина Симонова